导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩，事(shì)实是否如此？

　　住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中，城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成，其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù)，如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足，它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数，计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房，其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅，其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng)，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加(jiā)，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分化日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去fe2o3是什么化学名称，feo是什么化学名称二(èr)十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块(kuài)之间，不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国的房子是否已(yǐ)经过剩？

　　中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布，我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng)，农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于1，看似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类，一(yī)类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布，一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量，我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

　　中国住(zhù)宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走：

　　第一步(bù)，将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步，将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数(shù)）/（商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù)，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年，我们(men)计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

　　以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù)，算出(chū)：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总，得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的(de)程(chéng)度(dù)，“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1，其中，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求，造(zào)成房价(jià)或(huò)房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

　　流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房(fáng)，在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

　　这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题，如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存在5％左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

　　近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对(duì)比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

　　根据七普数据测(cè)算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20％的(de)公摊，可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难，若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话，中(zhōng)国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng)，即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家庭户人数(shù)，需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平，较目前(qián)至少新增82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu)，所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

　　四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房，未来(lái)地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房，看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此，中国人(rén)口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎，决定了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià)，中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多(duō)，新户购房需求扩(kuò)张。

　　过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人，死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

　　第(dì)三，老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到(dào)2020年，自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分(fēn)点；原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再(zài)加上其他(tā)住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理，居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境，背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资(zī)金，倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供(gōng)需出现错配，这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的是人，并不(bù)是针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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