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fe2o3是什么化学名称,feo是什么化学名称 民生宏观:中国户均几套房?

  导读

  黄金二十年之后,当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期。

  要点

  过去二(èr)十年是中国房地(dì)产市场黄(huáng)金(jīn)二(èr)十年(nián)。2019-2021年,连续三年(nián)商品住宅销售(shòu)面积超15亿平(píng),足(zú)够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低景气,有关中(zhōng)国地产是(shì)否过剩(shèng)的讨(tǎo)论日益热烈。

  拨(bō)开迷雾,本文试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实(shí)情况,据此判(pàn)断中国未来地产趋势。

  有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过(guò)剩,事(shì)实是否如此?

  住建部披露全国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑,第七(qī)次人口(kǒu)普(pǔ)查调查数据显示城镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑,中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩?

  事(shì)实上住建部披露的近6亿栋城乡房屋(wū)建(jiàn)筑(zhù)中,城镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一(yī)成,其中还包(bāo)括大量城镇非(fēi)住(zhù)宅建筑(zhù),如(rú)商业办公楼、学校(xiào)等,因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比(bǐ)极低(dī)。

  七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间,但居住(zhù)舒适不(bù)是人均一间(jiān)房(fáng)所能满足,它与房屋质(zhì)量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数(shù)较发达国家还有很大(dà)差距。人(rén)均住宅间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样不(bù)意(yì)味着中国住(zhù)宅(zhái)市(shì)场已经饱(bǎo)和。

  我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng),其中每户持(chí)有(yǒu)商品住宅仅0.64套(tào)。

  目前(qián)并无(wú)直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据,我们根据(jù)商品住宅套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家庭(tíng)户数,计算(suàn)出城镇家庭住宅套户比。

  测算结(jié)果显示,目前(qián)城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房,其(qí)中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房顺利交付,直至2024年,中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套住宅,其中(zhōng)商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

  户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房(fáng),然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

  国际数据显示,成熟房(fáng)地(dì)产市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大(dà)于(yú)1,在1.1左右。

  之所以(yǐ)说不平衡,是因为(wèi)户(hù)均一套房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都是流动人口,流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱,在老家买房,从而产(chǎn)生了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

  即(jí)便户均(jūn)一套房,中国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

  第一,户均人口规模缩(suō)小,一人户、两(liǎng)人户占(zhàn)比不断增加(jiā),导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化(huà)趋势将延续,带来新(xīn)户购房需求增长。

  第二,经(jīng)济板块的分化日益明显,区域经济资源(yuán)分(fēn)配的再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流入,人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛(shèng)。

  第三,30%左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前建成的住宅中,涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建(jiàn)筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行(xíng)。

  第(dì)四,中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家有着不小差距,“住(zhù)上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不(bù)断(duàn)增加。

  黄金二十年之后,当(dāng)下(xià)中国地产步入(rù)大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

  如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄金发展(zhǎn)期,地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足,这是过去fe2o3是什么化学名称,feo是什么化学名称二(èr)十(shí)年(nián)房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么当下房地产大分化时代已至,大分化时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

  地产(chǎn)大分化必将体现在不同能(néng)级城市(shì)之间,不同区域板(bǎn)块(kuài)之间,不(bù)同品(pǐn)质(zhì)住宅(zhái)之间。

  目录

  中国户均几套房?| 民生(shēng)·周君(jūn)芝团(tuán)队

  正(zhèng)文

  引言

  不久前,官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房(fáng)屋建筑,引(yǐn)发热议(yì)。从2月以来,各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增,引发一阵二(èr)手房的“抛售潮(cháo)”。

  让(ràng)市场(chǎng)不禁担心,中国的房子是否已(yǐ)经过剩?

  中国城(chéng)镇住宅到底(dǐ)是供给过剩,还是(shì)供需平衡,或是(shì)仍然存在不足?可惜由于住宅(zhái)存(cún)量(liàng)数据(jù)并未公布,我们无(wú)法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情(qíng)况。

  拨开迷雾,我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套(tào)数,回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否真(zhēn)的(de)过剩了?据此判断未来房地(dì)产(chǎn)市场会如(rú)何发(fā)展。

  一、如(rú)何有效(xiào)观察中国户均拥有住宅数量

  (一(yī))中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩的直观判断(duàn)站不住脚

  今年2月,在以(yǐ)全(quán)国自然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发(fā)布会上,负(fù)责人对外披露:“住宅城乡建设行(xíng)业获取了(le)全(quán)国(guó)近(jìn)6亿栋城(chéng)乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以(yǐ)及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数据。”

  14亿人住6亿栋房屋建筑,平均每栋(dòng)建筑住不到3人,住宅(zhái)市场(chǎng)看似已(yǐ)经过剩。

  在这近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋建筑中(zhōng),农村房屋占(zhàn)9成以上(shàng),以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实(shí)际仅有4700多(duō)万(wàn)栋,还包(bāo)括了大(dà)量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来,住宅占比并不(bù)大。

  第(dì)七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据(jù)公布了中(zhōng)国城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间,其中城(chéng)市家庭户居民人(rén)均0.99间,乡镇家庭户居民人均1.18间。

  人(rén)均住宅间数大于1,看似意味着人人(rén)都(dōu)有(yǒu)房间居住。

  居住水平不仅与房间(jiān)数量有关,更与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。单单从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

  中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅,一套设(shè)施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜居(jū)的选(xuǎn)择。

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  (二)中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和(hé)方(fāng)法

  中国城镇居(jū)民住宅主要分两大类,一(yī)类是商品住宅,另一类(lèi)是保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

  目前(qián)缺乏统计数据,并没有直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公布,一是(shì)每年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)销售(shòu)套数(统计局);二是居(jū)民住(zhù)宅来(lái)源(人口普(pǔ)查数据)。计算中国居(jū)民(mín)户均住宅数(shù)量,我(wǒ)们(men)主要(yào)用到上(shàng)述(shù)两组数据(jù)。

  中国住(zhù)宅改革始于1998年,1998年之前商品住宅数量极(jí)少,可忽略不(bù)计。估算城镇居民户均(jūn)住宅套数分三步走:

  第一步(bù),将1999年以来每年(nián)商品住宅销(xiāo)售套数相加(jiā),我们就能够(gòu)得到当前商品住宅总存量。

  第二步,根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例,推算(suàn)得到居民住宅总套(tào)数(shù)。

  第三步,将城镇居民拥有的商(shāng)品住宅总数除以家庭户数,我(wǒ)们就(jiù)能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

  具体计算公式如下:

  城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数

  =(商品(pǐn)住宅套(tào)数/家(jiā)庭户(hù)数(shù))/(商品住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数)

  =商品住(zhù)宅(zhái)套(tào)户比(bǐ)/商品住宅占比

  中国户均几(jǐ)套房?| 民生·周君芝(zhī)团队

  二、城镇家庭户均拥有1.02套房

  中国住宅存量到(dào)底有(yǒu)多少,目前缺乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我们(men)利用既(jì)有统计数据,大致(zhì)测算得(dé)到中国存量房地产套数(shù),并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均拥有的住宅数量(liàng)。

  一)城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套(tào)

  截至(zhì)2022年,我们(men)计算得到(dào):

  (一)中国商品住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

  (二(èr))城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅(包(bāo)含现房和期房)。

  中国的房(fáng)地(dì)产销(xiāo)售(shòu)以(yǐ)期房为(wèi)主,从2019年开始(shǐ),新房销售中期房占比近9成。本文(wén)去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售(shòu)套数里(lǐ)的期房(fáng)销(xiāo)售,得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套数。

  以2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数计算为例:

  2022年商品住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住宅累计销售套数(shù)-过去三年(2020、2021和2022年(nián))的期房(fáng)销售额。

  主(zhǔ)流房企竣工周期在(zài)2-3年,并考虑到交(jiāo)房后装(zhuāng)修的时间,取最大值3年(nián)。

  将商品住宅现(xiàn)房套数(shù)除以家(jiā)庭户数(shù),算出(chū):

  (三)目前中国(guó)城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品(pǐn)现(xiàn)房住宅。

  中国户(hù)均几套房?| 民(mín)生(shēng)·周(zhōu)君芝团队

  (二)城镇居(jū)民户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套

  接(jiē)下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥(yōng)有的户(hù)均住(zhù)宅套数(shù)。

  首(shǒu)先(xiān),七普数据(jù)显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)的住宅结构特征如下:

  73.8%的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其(qí)中自建住(zhù)宅占比21%,购买(mǎi)商品住宅占比31.9%、二手房(fáng)占比10.1%、经济适用房占比3.8%、原公有住宅占比6.1%,通过继承或赠与占(zhàn)比0.9%。另(lìng)有3.4%和17.7%的(de)家庭租赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

  其次,我们假(jiǎ)定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手房都是(shì)商(shāng)品住宅,因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住(zhù)宅与购买二手房加(jiā)总,得(dé)到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8%。

  2020年商(shāng)品住宅占比为59.2%,粗略(lüè)假设(shè)2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅(zhái)增(zēng)幅(fú)为过去十(shí)年变化幅(fú)度的20%,计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅(zhái)的实际变化(huà)比例,从而(ér)我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占比例(lì),为62.8%。

  最后,截至(zhì)2022年末,中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房,中国平均每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

  如果交房顺利,已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng),到(dào)2024年,中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

  中(zhōng)国户(hù)均几套房?| 民生·周君芝团队

  三(sān)、城镇户均一套房的三点含义

  既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房(fáng)的(de)程(chéng)度(dù),“户户有房”是否意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结,甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有余?

  (一)户均一套房并不意味着住(zhù)宅(zhái)市场供需平(píng)衡

  需要有(yǒu)多(duō)余(yú)住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动(dòng)、居民(mín)换房等因素产生的住宅需(xū)求。因此,成熟房地产市场的住宅套(tào)户比(bǐ)会在1.1左右(yòu)。

  国际(jì)经验来看,美国(guó)、英(yīng)国(guó)和日(rì)本的住宅套户比(bǐ)均高于1.1,其中,英国的(de)住宅(zhái)套户比最高,为1.19,日本为1.16,美国(guó)为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和(hé)1.05。

  如果户均刚好一(yī)套房,就会造成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场供不(bù)应求,造(zào)成房价(jià)或(huò)房(fáng)租(zū)迅速(sù)上涨。

  七(qī)普指出中国的流(liú)动人口3.76亿,省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿(yì)人。

  流动人(rén)口会选择在大城(chéng)市(shì)租房(fáng)挣钱,在(zài)老(lǎo)家(jiā)县(xiàn)城买房。

  暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡(xiāng)人口流动(dòng)调查数据显示,在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28%、21%和18%。大(dà)城市(shì)的高工(gōng)资吸引打工人,但(dàn)高房价迫使打(dǎ)工人回乡置(zhì)业。

  流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房,在高(gāo)房价的大城(chéng)市租(zū)赁一套(tào)房(fáng),在房(fáng)价较低的县城购买一(yī)套(tào)房。所以说户(hù)均一套房无法满足庞大流(liú)动人(rén)口的租赁与置业需求。

  中国户均(jūn)几套(tào)房(fáng)?| 民生·周(zhōu)君芝(zhī)团队(duì)

  (二)至少9000万户家庭住(zhù)宅品(pǐn)质仍需改(gǎi)善

  目前,中(zhōng)国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依(yī)然有不少老旧小区(qū)。

  三成家庭(tíng),也(yě)就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成,其中又有(yǒu)11.6%住宅年龄(líng)至少在33岁以(yǐ)上(shàng)。

  这批(pī)存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构(gòu)松(sōng)散、设(shè)施陈旧、安(ān)全(quán)隐(yǐn)患大等问(wèn)题,如电线老化、管(guǎn)道等基础设施陈旧,给住户的(de)生活带来了(le)很(hěn)大的(de)不便和安全隐患,并且(qiě)居住体(tǐ)验较(jiào)差。

  2000年以(yǐ)前建成(chéng)的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3%的家庭(tíng)户数(shù)拥有的住(zhù)宅面积占比仅(jǐn)为(wèi)27.6%。仍然存在5%左右的(de)家庭没有独立卫浴和厨(chú)房。这类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很(hěn)难(nán)满足现代(dài)生(shēng)活需求,在未来大都(dōu)会被拆(chāi)迁重建(jiàn)。

  近五成(chéng)的家庭住(zhù)宅(zhái)为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室,户型偏小。其中一居室占(zhàn)比为14.9%,二居室(shì)占比为33%。对(duì)比(bǐ)镇,城市家庭住宅户型更小,当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关(guān)。

  中(zhōng)国户均几套房?| 民生·周君芝团(tuán)队

  中国户均几套房(fáng)?| 民生·周君芝团队

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  (三)人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求(qiú)驱动力(lì)

  根据七普数据测(cè)算,2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年间(jiān)农民带房进(jìn)城和老(lǎo)旧小区拆(chāi)迁,加上2021年和2022年商品(pǐn)住宅竣工面积(7.3亿(yì)与6.3亿(yì)),得出2022年住宅(zhái)存量(liàng)总面积为308.16亿平,人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

  超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于(yú)均值(zhí),近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在(zài)30平米以(yǐ)下(xià)。

  15%的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平方米(mǐ),不及全国人均水平(píng)的一半(bàn)。若去除(chú)20%的(de)公摊,可使用的住(zhù)宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家(jiā)庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难,若按这(zhè)个(gè)标准算(suàn)的话,中(zhōng)国有(yǒu)11.3%的家庭(tíng)存在住(zhù)宅困难问(wèn)题。

  若人(rén)均可使(shǐ)用(yòng)住(zhù)宅面积为40平(píng),即人均住宅(zhái)建筑面积(jī)为50平,只考(kǎo)虑家庭户人数(shù),需要住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量约390.6亿平,较目前(qián)至少新增82亿平。

  对比发达国家人均住宅面积,美国为(wèi)67㎡,瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡,中国的人均住宅建筑面(miàn)积为(wèi)39.45㎡,相差不大。但若去除公摊面(miàn)积(jī)后(hòu),中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可使用面积为31.56㎡,这(zhè)一差距将变得明显。

  若考虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人口(kǒu),所需(xū)要的住(zhù)宅总(zǒng)量会更(gèng)多。

  中国户均几套房?| 民生·周君(jūn)芝团(tuán)队

  中国户均几(jǐ)套房(fáng)?| 民生(shēng)·周君(jūn)芝团队

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  四(sì)、户(hù)均已然1套(tào)房,未来(lái)地产还会有(yǒu)需(xū)求么?

  我们(men)测算得到中国(guó)城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房,看似已经户户有房(fáng)。即便(biàn)如此,中国人(rén)口静态结构和(hé)动态(tài)趋势演绎,决定了(le)中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之(zhī)下(xià),中国(guó)未来城(chéng)镇(zhèn)住(zhù)宅需求主要来自(zì)于四个方面。

  第一,户均(jūn)人口缩小(xiǎo),家(jiā)庭户(hù)数增(zēng)多(duō),新户购房需求扩(kuò)张。

  过去(qù)20年(nián)我国城(chéng)镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下(xià)降(jiàng),六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均(jūn)人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户,而七普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.62人(rén)/户,一人户(hù)、二(èr)人户的占比明(míng)显(xiǎn)上(shàng)升,人口小家庭化趋势将继续延续,导致户数会(huì)因(yīn)户均人口规(guī)模的(de)缩小(xiǎo)而增多。

  第二,人口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

  中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日益(yì)明显,资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入,区域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房,给迁入地住宅市(shì)场带(dài)来新(xīn)的增量。

  以浙江省为(wèi)例,2021年常住人口增(zēng)量为(wèi)72万,而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人,死(sǐ)亡人(rén)口为38.4万人,自然增加人口仅为6.5万人,其(qí)人口增长主要受益于(yú)人(rén)口迁移。

  第(dì)三,老旧小区(qū)改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

  从2011年(nián)到(dào)2020年,自(zì)建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自(zì)建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5%到21%,下降了(le)10.5个百分(fēn)点;原公(gōng)有住宅家庭(tíng)比例从(cóng)12.9%到6.1%,降幅为6.8个(gè)百分点。二者和(27.1%),再(zài)加上其他(tā)住宅(5%)与家庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以(yǐ)前(qián)的(de)比例(31.3%)大致(zhì)相吻合。

  十年间新(xīn)增8473万家庭户,自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅减少(shǎo)了(le)1282万户,住宅(zhái)净(jìng)需求增加9755万户。49%的家庭购买商品住宅,21%的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅需(xū)求中,有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分别占(zhàn)比18%,3%和9%。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造,商品住宅的(de)占比势(shì)必会进一步(bù)上升。

  2000年以(yǐ)前(qián)建造的住(zhù)宅建筑面积还有约81亿平,涉及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅,建筑(zhù)面积小(xiǎo)、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没(méi)有或少有物业管(guǎn)理,居(jū)民追求(qiú)美好、宜居生活(huó)的环境,背后(hòu)的改善(shàn)性(xìng)需求有待释(shì)放。

  第四,“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求还将有所增加(jiā)。

  刚需购房(fáng)受(shòu)限于(yú)资(zī)金,倾向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家(jiā)庭希(xī)望提高生(shēng)活品质,以(yǐ)小换大(dà)、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工(gōng)作会议明(míng)确指出支持住宅改善等消费。

  OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间,无论(lùn)是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素,中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家依旧(jiù)存在(zài)不小差距。

  住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发展水平(píng)的提(tí)高,中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数与(yǔ)人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

  如果说过去(qù)二十年是中国地产黄金(jīn)发展期,地产矛盾(dùn)更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足,供(gōng)需出现错配,这是(shì)过(guò)去二十年房(fáng)价(jià)快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已(yǐ)至,这(zhè)种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城市能(néng)级之间差异,优质小区和老旧二手房之间的差(chà)异(yì)也将越发扩大。

  中国户均几套(tào)房?| 民生·周君芝团队

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  风险提示

  人口(kǒu)普查数据调查的是人,并不(bù)是针对住宅(zhái),因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占(zhàn)比实际(jì)值可能偏低,其(qí)增速可能(néng)超预期。

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