5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基金为代表的机构对于(yú)这一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布(bù)局。数据显(xiǎn)示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公布的(de)总份额(é)均较4月28日时有小幅(fú)增(zēng)长。根据基(jī)金一季报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持仓(cāng)数(shù)量占流(liú)通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为(wèi)华(huá)发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配(pèi)置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代已过(guò) 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房(fáng)地产公司(sī)市值在股票(piào)资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一(yī)步降(jiàng)至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从(cóng)2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年一季度得以延(yán)续。数据(jù)统计显示，公募重(zhòng)仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度(dù)市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重仓股中，房地产板块排名(míng)最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明显；其次(cì)是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房(fáng)地(dì)产(chǎn)是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季(jì)，其传导到二(èr)级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间周(zhōu)期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房地产已经进入大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市(shì)场投(tóu)资上，配置房地产(chǎn)行业轻松(sōng)收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产(chǎn)业周(zhōu)期来分类，包括房地(dì)产等几类行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么(me)投资(zī)机(jī)会的。但在这几年特(tè)殊的(de)行(xíng)情(qíng)里(lǐ)包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类(lèi)似(shì)的行业也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧发(fā)生了更大(dà)的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居民存款数量增加了(le)15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端(duān)还需要有一定的政(zhèng)策出来去(qù)刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指(zhǐ)出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住(zhù)房(fáng)面积（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售额，以及过快上行(xíng)的(de)房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来行业的需(xū)求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着(zhe)地产(chǎn)的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入到供给侧出清的(de)过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中，综合(hé)竞争力强(qiáng)的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机会(huì)，机会在于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股(gǔ)票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的认识(shí)转变，精耕细作个股成为(wèi)公(gōng)募乃至(zhì)整体机(jī)构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国企(qǐ)、优(yōu)质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘(pán)，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的(de)公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个交易(yì)日收(shōu)出涨停(tíng)。从该股的基本面(miàn)来看(kàn)，上实发展的主营业务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为(wèi)房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管(guǎn)理服务、工程项两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季(jì)度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股(gǔ)东来看，各类(lèi)机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首季(jì)十大流通股股东来看， 具体包括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司(sī)等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅(fú)暂时排(pái)名第二的(de)浦东金(jīn)桥也是上海(hǎi)本(běn)地(dì)房(fáng)企，其第一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫情时代出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另一(yī)方(fāng)面(miàn)则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业(yè)绩势头向(xiàng)好背(bèi)景下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在其中(zhōng)持续驻足。从(cóng)第(dì)一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿(ā)布(bù)扎比(bǐ)投资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了(le)持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两家(jiā)上海区域性(xìng)地产公司(sī)外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的也是一份报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只公募指基首(shǒu)季新杀入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国(guó)中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定突出；从拿地端看，2022年(nián)土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地(dì)供给较多（券(quàn)商测算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝大多数房企受(shòu)限(xiàn)于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地(dì)，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取(qǔ)低成本土地，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金(jīn)额(é)/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房企的(de)净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下，央国(guó)企(qǐ)地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存(cún)在，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现出较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地产(chǎn)公(gōng)司也(yě)是(shì)更有优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资源债(zhài)权(quán)债务(wù)关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企(qǐ)业的资(zī)产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特(tè)估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行业进入高(gāo)质量发展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和现金流创造能(néng)力，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升(shēng)，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值(zhí)相对较低，企业(yè)自身资(zī)产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持(chí)续现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出(chū)现分(fēn)化，要关注将受益(yì)于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度(dù)提(tí)升的头部(bù)公司(sī)。”星石投资首席研究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口等国资背景龙(lóng)头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企(qǐ)央企(qǐ)在(zài)三个(gè)方面(miàn)是否(fǒu)可以(yǐ)维持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位(wèi)，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续(xù)提升，再次(cì)是拿地份额(é)持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企(qǐ)一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公司也是机构(gòu)的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产业内人(rén)士张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营(yíng)房(fáng)企不怎(zěn)么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍在持续性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核(hé)心城市(shì)，投资力度(dù)较大。投资的驱动能(néng)够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但(dàn)仍处于调整(zhěng)的(de)过程中，能够保有一个(gè)正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四月份(fèn)开始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极(jí)个别(bié)城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上(shàng)海在内(nèi)的绝(jué)大多数(shù)城市(shì)都出现环比下(xià)滑(huá)的(de)情(qíng)况(kuàng)。两个字的励志词语精选，两个字的励志词语有内涵,有深度而现在五月(yuè)的市场表现也不太乐观(guān)。按照现在的经济状(zhuàng)况、收入情(qíng)况，以及(jí)市场(chǎng)的去库存压力(lì)、企(qǐ)业的资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了半年报冲业(yè)绩出(chū)现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个(gè)房地(dì)产(chǎn)以及其上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链的复苏(sū)速(sù)度(dù)都比想象的要慢很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是(shì)赚快钱的时候，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为(wèi)少数的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地(dì)去(qù)等待它的基(jī)本(běn)面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红周刊(kān)》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不(bù)做买卖推(tuī)荐。）

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