“现在的房地产很(hěn)难再出现像过(guò)去(qù)十年的系统性行情(qíng)。”思睿集团(tuán)合伙人、首席经济(jì)学家(jiā)洪灏向《红周刊》表(biǎo)示，房地产行业分化的愈(yù)加明显，让机构和投资者的关注度从(cóng)板(bǎn)块向单个标的转移。上海利檀投资(zī)董事(shì)长(zhǎng)陈(chén)昊(hào)扬向《红(hóng)周刊》指出，从(cóng)行(xíng)业来看，无(wú)论是业(yè)绩(jì)，还(hái)是估(gū)值，房地产(chǎn)都(dōu)已经双杀到了最底部(bù)，而且(qiě)是反复地杀到了底部(bù)，再往(wǎng)c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式下(xià)的(de)空间已经不大了(le)。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘(jué)个(gè)股(gǔ)阿尔(ěr)法重(zhòng)要参考

　　那么(me)如何寻找房地产个(gè)股的(de)阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在房地产赛道中(zhōng)进行选(xuǎn)择，需要非(fēi)常小心，避免(miǎn)选了半天，标的公司(sī)出现爆雷的(de)情况。除此之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满(mǎn)足以下三个基(jī)准：有大的国资(zī)背景的、杠(gāng)杆率(lǜ)较低(dī)的、此前没有踩过红线的。

　　他还表示，如(rú)果(guǒ)关注一(yī)下今年房地产的开发资金(jīn)来源，可(kě)以发现，其实银行的信贷倾向(xiàng)是不太愿(yuàn)意给房企贷款的，房(fáng)企(qǐ)的(de)主要资金来源来自(zì)新(xīn)盘(pán)的销(xiāo)售。但(dàn)今(jīn)年新房的(de)销售情(qíng)况相较一(yī)般。再(zài)关注一下，哪些房企能从银(yín)行拿到钱，其实主要还是那些有(yǒu)国企背景的房企(qǐ)，民营房企相对比较(jiào)困难(nán)，所以整个行业出现了一个很(hěn)明显(xiǎn)的分化，无(wú)论(lùn)是在销(xiāo)售，还是融(róng)资等各个(gè)方面都非常明显。现(xiàn)在有(yǒu)国资背景的(de)房企(qǐ)在资本市场(chǎng)表现(xiàn)相对(duì)较好，但没有国(guó)资(zī)背景的民营房企股价大多(duō)表现(xiàn)很一般。

　　陈(chén)昊扬则向《红周(zhōu)刊》表(biǎo)示，在房地(dì)产行业内，我(wǒ)们的逻辑是，“寻找(zhǎo)最后的赢家”。而具体(tǐ)到如(rú)何挖掘(jué)，我们(men)会特别重(zhòng)视企业的成本优势，更具体(tǐ)一点，就是它的净(jìng)借(jiè)贷水平（净负债(zhài)率(lǜ)）是不(bù)是行业(yè)内的最(zuì)低水平(píng)；利润率是不是行业内最高的；融资成本是否是行业内最低的；建安成本(běn)是否也是(shì)业内最低的；这些都(dōu)是我(wǒ)们看重(zhòng)的一(yī)家房(fáng)企的综合成本。

　　需要注意的(de)是，能(néng)够同时满足上述条件的房企并不多。即便(biàn)是在国央企(qǐ)中(zhōng)，仍(réng)有部分(fēn)房企(qǐ)出(chū)现了(le)“三(sān)道红(hóng)线(xiàn)”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以A股为例(lì)，《红周刊》根(gēn)据Wind数(shù)据整理发现，截至(zhì)2022年(nián)末，天(tiān)房(fáng)发展、陆家嘴、格力地产、西藏(cáng)城(chéng)投、中交地产(chǎn)、中(zhōng)国(guó)武夷等(děng)国(guó)央企“三(sān)道(dào)红线”全踩(cǎi)。

　　除此之外，城建发展、京投发展、光明地产、云南(nán)城投、首开股份、珠江(jiāng)股份、城投控股等国央(yāng)企房企(qǐ)也踩了(le)“三(sān)道红线”中的(de)两条。

　　2022年激进扩张房(fáng)企

　　需警惕其重蹈覆(fù)辙

　　不难看出(chū)，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其财务(wù)指标称(chēng)得(dé)上(shàng)完(wán)全健(jiàn)康的仍是少数。而更加值得(dé)注意的是，在(zài)2022年，不少国(guó)企，甚至地方(fāng)国企开始大举扩张。而这无(wú)疑(yí)又进一步考验着国央企(qǐ)的资(zī)金链(liàn)情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的(de)张弛(chí)有度尤为重要(yào)，节奏把握准(zhǔn)确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但(dàn)过于乐(lè)观(guān)的(de)预判(pàn)未(wèi)来(lái)市场，以(yǐ)及过于激进的(de)扩张(zhāng)拿地(dì)节(jié)奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的(de)高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从2018年开(kāi)始到2021年，连续4年的(de)净借贷比例(lì)都维持(chí)在33％左右，完全没有(yǒu)增(zēng)加(jiā)杠杆比例(lì)。而到2022年(nián)，这家房企明显感(gǎn)觉到机(jī)会来(lái)了，其开始(shǐ)在一(yī)线城市进行大举拿地(dì)，净负(fù)债率也由(yóu)此前(qián)的33％左(zuǒ)右水准提高到45％左右，涨了接(jiē)近(jìn)三(sān)分之一。与此同(tóng)时，该(gāi)房(fáng)企新购入(rù)地块也实现了快速的(de)开盘利用(yòng)率，预计今年会有更多的(de)楼盘(pán)入市。像这(zhè)类企业就符(fú)合“最后(hòu)的赢(yíng)家”的特(tè)点。一方面，在于它本身储备了很多弹药，去年(nián)拿地超1000亿(yì)元，且(qiě)其(qí)中一半在一(yī)线城市，另外一半也(yě)主(zhǔ)要集中(zhōng)在强二线和二线(xiàn)城市；另(lìng)一(yī)方(fāng)面，它(tā)的(de)扩张是有节制地(dì)扩(kuò)张(zhāng)。

　　陈(chén)昊扬同(tóng)样提醒道，与(yǔ)之相(xiāng)反，有些房企的扩张速度让人(rén)感觉又回(huí)到(dào)了2016年、2017年，或者说看到了2016年(nián)～2020年期间扩张的民营企业的影(yǐng)子。虽然说，见到机会时要出手，但出手的章法仍(réng)要小心，如果负债率扩张(zhāng)得太(tài)快，但未来的(de)两年市(shì)场没有(yǒu)想象得那么好，可能会重蹈(dǎo)覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如何(hé)来衡量一家房企的扩张速(sù)度是(shì)否激进？陈昊扬向《红周刊》表示，主要还是(shì)看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我看来，这个(gè)比例如果超过(guò)60％，就(jiù)是扩(kuò)张得过于快速(sù)了。

　　不难看出，这一c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式标(biāo)准(zhǔn)要比“三道红(hóng)线”对房企的(de)净负债率要求不得高于100％要更加(jiā)严格。陈昊扬解释，当(dāng)前房地产行业(yè)的(de)复(fù)苏(sū)速度并没有那么快，所以要规避公司净负(fù)债率提高到(dào)一个(gè)比(bǐ)较危险的(de)水平。

　　《红周(zhōu)刊》对(duì)在(zài)2022年拿地(dì)较积极的房企梳理(lǐ)发现，中交地产、中(zhōng)国金茂、华发股份、越秀地产、绿城中国、保利(lì)发(fā)展等房企2022年净负债率都在60％之上。其中，中交(jiāo)地产净(jìng)负债率持续居高(gāo)不下(xià)，在(zài)2020年(nián)至2022年(nián)期间，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之(zhī)形成鲜明对比的是，华润置(zhì)地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨江(jiāng)集团、招(zhāo)商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团(tuán)等房企在践行(xíng)较积极的拿地策略的同(tóng)时，也较好地控制了公司(sī)的(de)扩(kuò)张(zhāng)速度(dù)与净负债(zhài)率水平（见附(fù)表）。

　　滨江集团等个别民营房企

　　或具备“最后(hòu)赢(yíng)家”的黑马特(tè)质

　　陈(chén)昊扬指出，实际上(shàng)，他们是以同一筛选标准(zhǔn)来看国央企与民营房企，但在各维度的实际表现上(shàng)，国央企确实会(huì)更胜一筹(chóu)。如国央企的融资成本(běn)更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够(gòu)做到想(xiǎng)融就(jiù)融(róng)，这样，国(guó)央(yāng)企自(zì)然而然就(jiù)具有天然优(yōu)势。

　　虽然(rán)对比民营房企，机构更加看好国央企，但这也并不意味着，民营企业(yè)中(zhōng)就没有“黑马”的存(cún)在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发(fā)现，仍有少(shǎo)数(shù)民营房企同样受(shòu)到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨江集团的十大流通股东(dōng)中新进了“中(zhōng)国工商银行股份有限公司－景顺长城中国回报(bào)灵活配(pèi)置混合(hé)型证券投资基金(jīn)”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外，自2021年开始，百亿私募珠(zhū)海阿巴马资产管理有限公司(sī)就(jiù)长期持有滨江集团。根据一季报，该(gāi)资产公司的几(jǐ)只产(chǎn)品合计持有滨(bīn)江集(jí)团9543万股，约占流通A股的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青(qīng)睐，和(hé)其自身的基本面(miàn)表现(xiàn)存在一定关系。2020年以(yǐ)来的近三年时(shí)间，房(fáng)地(dì)产市场整(zhěng)体(tǐ)在走“下(xià)坡(pō)路(lù)”，但作为杭州本土房企的滨江(jiāng)集团仍是表现出(chū)较强的(de)韧劲(jìn)，2020年(nián)以来(lái)，滨江集团在业(yè)绩表现、销售规模、新增土储、股价表现(xiàn)等多维度都表现了较强的增(zēng)长势头。

　　业绩(jì)方面，2020年(nián)～2022年(nián)期间，滨江集团(tuán)扣非归母净利(lì)润依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增(zēng)长(zhǎng)32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近(jìn)期发(fā)布的2023年一季报，今(jīn)年一季(jì)度(dù)，滨江集团更是实现了扣(kòu)非(fēi)归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长134.07％。

　　在房(fáng)地产“青铜时代”仍能保持自身业绩的持续增长(zhǎng)，和滨江集团扎根(gēn)杭(háng)州的战略布(bù)局关(guān)系密切。根据2022年年(nián)报，滨江(jiāng)集团有近七成(chéng)营收来自杭(háng)州地(dì)区(qū)，而在2021年，杭(háng)州地(dì)区的营收比重(zhòng)只(zhǐ)占到近六(liù)成。近三(sān)年持续(xù)稳(wěn)居杭州房企销售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此同时，滨江(jiāng)集团(tuán)在杭州的土(tǔ)储(chǔ)补充同(tóng)样较为积极(jí)，根(gēn)据诸葛(gé)找房、住在杭州网数据(jù)显示，2020年、2021年、2022年在杭(háng)拿(ná)地金(jīn)额依次为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元，同样持(chí)续稳居杭州的本(běn)土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州的较突出(chū)表现，也让滨江集(jí)团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名已冲进前十，根据中指数据，2023年前4月，滨江集团实现销售额607.3亿(yì)元，位(wèi)列房企(qǐ)第(dì)九位。

　　值得注意的是，2020年至今，滨(bīn)江(jiāng)集团股价翻了超一(yī)倍以上，而近期(qī)，滨江(jiāng)集团更是迎来多(duō)家(jiā)机构的(de)集中(zhōng)调研。滨江集团(tuán)发布公告表(biǎo)示，公司于5月10日接受了信达证(zhèng)券(quàn)、金鹰(yīng)基金、建信养(yǎng)老、新华养老(lǎo)等18家机构调研(yán)。

　　产业链布局重点(diǎn)移至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房(fáng)地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁、水泥、建(jiàn)材(cái)、玻(bō)纤等材料(liào)供应商，而下游应用行业主要(yào)包括中介服务、家用电器(qì)、物业(yè)管理(lǐ)、家居用品。综(zōng)合《红(hóng)周刊(kān)》的(de)采(cǎi)访(fǎng)，房地产开发(fā)环节与上游材料端(duān)息息(xī)相关，新(xīn)盘开工不足导(dǎo)致上(shàng)游(yóu)不被看好，机构寻觅个股(gǔ)阿尔法(fǎ)的思路(lù)渐渐移至下游。“中国(guó)房地产行业在进入存量房时代，所以对(duì)地产产业链，尤其是(shì)偏消费(fèi)属性的家装家居领域，我(wǒ)们相对看好，因为(wèi)居民保有的(de)住房规模越(yuè)来(lái)越大(dà)，随着时间的增加，内(nèi)装更新的(de)需(xū)求也会(huì)越来越多(duō)。美(měi)国过去的数据充分说(shuō)明了这一点，在新房销售见顶之后(hòu)，家具消费的增(zēng)长(zhǎng)却一直都很好。对于地产(chǎn)产业链，我们相对看(kàn)好和(hé)内装相关的行业(yè)，例如消费建(jiàn)材(cái)、家居装饰等(děng)。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周(zhōu)刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内(nèi)表现的统计(jì)，目前暂居前两(liǎng)位(wèi)的都(dōu)是来自家纺赛道的(de)公司，它们(men)分别是富安(ān)娜和(hé)水星家纺，特(tè)别是前者在月(yuè)线连收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅(fú)已(yǐ)经逼近30％。

　　以(yǐ)前者为(wèi)例，富(fù)安(ān)娜(nà)主(zhǔ)要从事纺(fǎng)织家居、睡眠家居、生活类(lèi)产品的研发、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原创“富安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐(lè)”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第一季(jì)度报告(gào)显示，报告期内(nèi)，富安娜实现营(yíng)业收入(rù)约6.2亿元，同比减少(shǎo)7.57％；不过实现(xiàn)归(guī)属于上市公司(sī)股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润约1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从上市公(gōng)司一季报的(de)十大(dà)流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来看，能够(gòu)发现该股早已(yǐ)成为基金重仓股的天下，彼时包括(kuò)公募的中欧价值发现、中(zhōng)欧潜力价值、工银(yín)瑞(ruì)信灵(líng)动价值、宝盈(yíng)新价值(zhí)和私(sī)募(mù)的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江山。需要强调的是，中(zhōng)欧的两(liǎng)只基金都是价值派基金(jīn)经(jīng)理(lǐ)曹名长在管的产(chǎn)品，首季其(qí)同时重仓的房(fáng)地产产业(yè)链股票还有(yǒu)金地集团和大亚圣象。

　　对比而言(yán)，前几年曾经风(fēng)光一时的家(jiā)居板块也因疫(yì)情(qíng)、消费复苏(sū)进程缓(huǎn)慢等多因素(sù)一度沉寂，不(bù)过好(hǎo)在困境反(fǎn)转露(lù)出曙光，家居板块中(zhōng)年内表(biǎo)现(xiàn)最好的(de)是志邦(bāng)家(jiā)居。同一时间段，该股年(nián)内上涨已经超过23％，从业绩来看(kàn)，无论是(shì)营收还是归母(mǔ)净利润，公司都(dōu)实现(xiàn)了(le)同(tóng)比双升(shēng)。

　　从公司的十(shí)大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现广发基金经理罗(luó)洋慧(huì)眼独具，一季报(bào)中他管理(lǐ)的广发策略优(yōu)选(xuǎn)和广发安宏回报均增加了持股，而这两(liǎng)只产品也(yě)成为志邦家居十大流通(tōng)股股东(dōng)中仅有的(de)两只公(gōng)募。有意思(sī)的是(shì)，他似乎对(duì)于定制家居类标(biāo)的(de)情有(yǒu)独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌橱柜中(zhōng)，他管理的全部三(sān)只产(chǎn)品(pǐn)均登榜十(shí)大(dà)流通股股东，其也成(chéng)为他(tā)的独门(mén)重仓股。

　　除(chú)去家居(jū)家纺(fǎng)外，下游的物业股也越来越被(bèi)机构(gòu)所青睐(lài)，不过这类标的(de)大多在香港上市(shì)，如何选择成为(wèi)难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物业服务不是一(yī)个高毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选(xuǎn)公司还(hái)是希望挣(zhēng)的是市场化应(yīng)该挣的(de)钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服(fú)务(wù)为例，它在中高端楼(lóu)盘占比是比较高的(de)，每年到(dào)期的合同里提价成功率在30％～40％。它能做到滚动(dòng)的大部分项目到期(qī)之(zhī)后，经过两三轮(lún)合同(tóng)周期还能做到产品提价。”

　　“行(xíng)业里真正能(néng)做(zuò)到产品提价的公(gōng)司很(hěn)少，因(yīn)为(wèi)物业(yè)公(gōng)司很容易一(yī)开始是挣钱(qián)的(de)，后面因为保安这些(xiē)固定人员成本的年度增长，不(bù)过服务没有特别(bié)好，客户(hù)没有那(nà)么满(mǎn)意，能做到提价难度是非常大的。但是该公司能在业内做到到期之后(hòu)提价率比较高，这跟(gēn)它的定位和(hé)比(bǐ)较(jiào)好的服(fú)务是有关系(xì)的(de)。”他进一步强调(diào)。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 c42排列组合公式怎么算，A42排列组合公式