近两年火爆的(de)创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资价(jià)值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资者注意，与产权(quán)类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产(chǎn)生现金收益，特许(xǔ)经营权分(fēn)红目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时(shí)应了(le)解资产类型(xíng)和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚(shàng)未公(gōng)布。整体来(lái)看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn阅历是什么意思)额的公募REITs产品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额(é)占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上(shàng)。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循(xún)。公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自基础设施资产(chǎn)的(de)经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料(liào)和信(xìn)息(xī)披(pī)露文件，结合行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析(xī)基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人(rén)实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分(fēn)配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的(de)主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定的分红(hóng)机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双(shuāng)重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强(qiáng)制分红要求(qiú)，分(fēn)红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同(tóng)于债券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　阅历是什么意思从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看(kàn)，一方面是(shì)公募(mù)REITs丰富(fù)了机构(gòu)投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓(zhuā)手，具(jù)有(yǒu)较强(qiáng)的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助(zhù)机(jī)构投资者(zhě)稳定收益。机构投(tóu)资(zī)者(zhě)公(gōng)募REITs能够(gòu)通(tōng)过分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前(qián)提下(xià)，增厚资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱(cāng)石”的(de)作用。

　　分红除了(le)投资(zī)收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对(duì)于未来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是影响REITs基金二(èr)级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二(èr)级(jí)市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部(bù)分产品受(shòu)宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完(wán)成率(lǜ)不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格(gé)。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场(chǎng)的价格波(bō)动受(shòu)多重因(yīn)素的(de)影响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市(shì)场价(jià)格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩相对经济活力的改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开盘指导价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红(hóng)金额进行计算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分红前后基金份(fèn)额净(jìng)值变化的修正，使投资人(rén)在基金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投资者长期投(tóu)资的信心，同时需结合持有产品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红包括利(lì)润分配和本金归还(hái)

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有公募基金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本金之上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额(é)误(wù)认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是(shì)该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经(jīng)营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大资产(chǎn)类型，持有(yǒu)产(chǎn)权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产增值的(de)收益(yì)，而(ér)持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要(yào)来自项目每年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营权(quán)类资(zī)产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配(pèi)和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是变(biàn)动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营(yíng)权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产的价(jià)值增值，所以相对股性(xìng)偏强。普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所选择(zé)产品(pǐn)的二级市场价格和分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后不再(zài)能产生(shēng)现金收益，因此将可供分(fēn)配金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营(yíng)期限(xiàn)较短的(de)特许(xǔ)经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更(gèng)高(gāo)的分(fēn)派率水平。对于(yú)剩(shèng)余(yú)期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提(tí)醒投资者注意，特许经营(yíng)权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进行扩募的(de)情(qíng)况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正(zhèng)常现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限一般较(jiào)长，再加上到期(qī)后通过对(duì)建(jiàn)筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经营期(qī)限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运营情况

　　在基金分红的时(shí)点，多位业内人(rén)士还(hái)表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期(qī)，投资者可以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和(hé)评估项目(mù)底层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟现金相关的指标(biāo)有(yǒu)两个(gè)：一(yī)是年(nián)报(bào)中披露的经(jīng)营活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的(de)现金(jīn)净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基于(yú)企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现金，最终(zhōng)得到的(de)账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选择(zé)，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立(lì)的资产配置功能，比较适(shì)合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权(quán)类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内部收益(yì)率(lǜ)的(de)高低，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注分派率高低。因为公募(mù)REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情(qíng)况直(zhí)接影响投资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管理机构(gòu)实(shí)力(lì)、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加此前(qián)市场接连回调，建(jiàn)议(yì)投资(zī)者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结(jié)合(hé)经济及市场的实际环境，对(duì)基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也(yě)称(chēng)。

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