近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新(xīn)产品公募REITs进入密(mì)集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期(qī)投资价值，通过(guò)观(guān)测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者注(zhù)意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含(hán)了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，在选择投(tóu)资标(biāo)的(de)时应了(le)解资产类型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息(xī)日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际(jì)分配(pèi)情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年(nián)全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及(jí)基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施(shī)资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基金募集材料和信息披露文件，结(jié)合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分(fēn)析基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投(tóu)资(zī)基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金(jīn)应(yīng)当将(jiāng)90％以上(shàng)合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产品的(de)“债性(xìng)”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债(zhài)券的固定利息回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投资者的投资品类(lèi)，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另一(yī)方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债券相对(duì)高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未(wèi)来分红水平(píng)的预期(qī)，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期(qī)公(gōng)募REITs的(de)二级市场表现看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济(jì)的影响，可分配(pèi)金额完成(chéng)率不达预期，一定(dìng)程度上(shàng)影响了公(gōng)募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收益是影(yǐng)响REITs二级市场主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人价格的(de)主要因素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人也表示，近期经济预期恢复(fù)，一(yī)方(fāng)面市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的(de)过程；另(lìng)一方面(miàn)，基础设施项目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改(gǎi)善(shàn)有一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开盘指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权操作是对分(fēn)红前后基金份额(é)净值(zhí)变(biàn)化的(de)修正(zhèng)，使投(tóu)资人在基金分(fēn)红前后均可以获得(dé)公平(píng)的投资机(jī)会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募(mù)基金分(fēn)红前(qián)提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基(jī)金运作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分(fēn)派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型(xíng)，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的收(shōu)益主要包括每年的现(xiàn)金分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经(jīng)营类(lèi)产品的(de)收益主要来自项目每年的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利(lì)润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率也是变动(dòng)的(de)，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收(shōu)益。普通投(tóu)资(zī)者(zhě)在(zài)选(xuǎn)择(zé)投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产(chǎn)属性(xìng)不同而形成区别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏(piān)强。而(ér)产权(quán)类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xu主动买单的女孩的性格，主动买单的女孩子是什么样的人ǎn)择产(chǎn)品的二级(jí)市场价(jià)格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为(wèi)，与产(chǎn)权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现(xiàn)金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基(jī)金(jīn)该负责人(rén)提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含了投资本(běn)金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金(jīn)份额单(dān)价随着分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正(zhèng)常(cháng)现象，投(tóu)资特许经营(yíng)权REITs的(de)收(shōu)益来自项(xiàng)目(mù)剩(shèng)余期限产生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权(quán)类项目的土地或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机会进一步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设(shè)反映(yìng)在基础资产(chǎn)的估(gū)值上(shàng)，使(shǐ)产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的时(shí)点，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可(kě)以观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两(liǎng)个(gè)：一(yī)是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金(jīn)流，二(èr)是可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营、筹资、投(tóu)资(zī)产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价(jià)值(zhí)体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长(zhǎng)期(qī)持有。建(jiàn)议(yì)投资者对经(jīng)营权类(lèi)的资产可以更多(duō)关注内部收益率的高(gāo)低(dī)，对(duì)产权类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配(pèi)收益主要(yào)来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层(céng)资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合(hé)实力、运营(yíng)管理机(jī)构(gòu)实力、公募基(jī)金管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募(mù)REITs进入(rù)密集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回(huí)调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红规(guī)模(mó)较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募(mù)说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较(jiào)分析，结合(hé)经济及市场的(de)实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人(rén)也称。

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