导读

　　黄金二(èr)十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二(èr)十(shí)年(nián)是中国房地产市场黄金(jīn)二十年。2019-2021年，连续(xù)三年(nián)商品住(zhù)宅销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近(jìn)年地产(chǎn)持(chí)续低景气，有关中(zhōng)国地产是否(fǒu)过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国(guó)城镇存(cún)量住宅真实情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒(méi)体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部披露(lù)全国(guó)有近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市(shì)场陷(xiàn)入怀(huái)疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非(fēi)住宅(zhái)建筑(zhù)，如商业(yè)办(bàn)公(gōng)楼、学(xué)校等，因此(cǐ)6亿栋房屋(wū)中城镇住宅(zhái)占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适(shì)不是人均(jūn)一(yī)间(jiān)房所能满足，它(tā)与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅间数(shù)较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅间数大于1同样(yàng)不意味(wèi)着(zhe)中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)已经(jīng)饱和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现(xiàn)中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中国家庭户(hù)均住宅的数据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计(jì)算出城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家(jiā)庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会(huì)大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不平衡，是因为户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足流动人口的租赁和(hé)置(zhì)业需求。全国总人(rén)口(kǒu)的近三成都是流动人口(kǒu)，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买(mǎi)房，从(cóng)而产青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便户均一套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户(hù)、两人户(hù)占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续(xù)，带来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板块的分(fēn)化日(rì)益明显(xiǎn)，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着人口流入，人(rén)口净迁入城市(shì)的新增住宅需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平(píng)方(fāng)米的住宅建筑面积。促(cù)成“老破小”住(zhù)宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四，中国的(de)人(rén)均住宅间数与(yǔ)人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国家(jiā)有着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正(zhèng)在(zài)不断增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国地(dì)产(chǎn)步(bù)入大分化时代(dài)而(ér)非停滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体(tǐ)现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这是(shì)过(guò)去二十年房价快速上涨(zhǎng)基(jī)石(shí)。那(nà)么当(dāng)下房地产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更多体(tǐ)现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国(guó)已有近6亿栋房屋建筑，引发热议(yì)。从(cóng)2月以来，各大城市二手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二(èr)手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市(shì)场(chǎng)不禁担(dān)心，中国的房子(zi)是(shì)否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住(zhù)宅存量数据并未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住宅(zhái)套数，回(huí)答(dá)当前的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判(pàn)断未来房地产市(shì)场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住(zhù)脚

　　今年2月，在(zài)以全国(guó)自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工作(zuò)情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑(zhù)，平均每栋(dòng)建筑住不(bù)到(dào)3人，住宅市场看似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房屋占9成以上，以(yǐ)栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有(yǒu)4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普(pǔ)查数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间数(shù)大(dà)于1，看(kàn)似意味着人人都(dōu)有房间(jiān)居住(zhù)。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相(xiāng)关。单单从人均住宅间(jiān)数不能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套(tào)住宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居(jū)的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大(dà)类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自(zì)建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺(quē)乏(fá)统计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是(shì)每年商品住宅销售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是(shì)居民住宅来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普(pǔ)查数据）。计算(suàn)中(zhōng)国居民户均(jūn)住宅数(shù)量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步走：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数相加，我们就能够(gòu)得(dé)到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居(jū)民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算(suàn)得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我们就(jiù)能够得到城(chéng)镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭(tíng)住宅套户比=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有(yǒu)1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少(shǎo)，目(mù)前缺(quē)乏一(yī)个准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产套数，并进一步推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅(zhái)数量。

　　（一(yī)）城镇居民户均拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住宅累计(jì)销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.64套商品住(zhù)宅（包含现房和(hé)期(qī)房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开始(shǐ)，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销售套数(shù)里的期(qī)房销(xiāo)售，得到商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算(suàn)为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数=截(jié)止到2022年(nián)商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并(bìng)考(kǎo)虑到交(jiāo)房(fáng)后装修(xiū)的(de)时间，取最(zuì)大值3年。

　　将(jiāng)商品(pǐn)住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么g>接下(xià)来我们需要进一步(bù)推算中国城镇居(jū)民(mín)拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住(zhù)宅。其(qí)中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我(wǒ)们(men)假定租赁其(qí)他住宅和购买二(èr)手房都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品住宅与购买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的(de)比例(lì)为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去十年变化(huà)幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从而我们(men)估(gū)算出(chū)2022年商品住(zhù)宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中国平(píng)均(jūn)每户城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到(dào)2024年，中国(guó)平(píng)均(jūn)每(měi)户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套(tào)房(fáng)的三点含义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达到了户(hù)均一套房的程度，“户户有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产(chǎn)存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均一套(tào)房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民换(huàn)房(fáng)等(děng)因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在1.1左右。

　　国(guó)际(jì)经验(yàn)来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本(běn)的住宅套(tào)户比(bǐ)均高于(yú)1.1，其(qí)中，英国的住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流(liú)动人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人(rén)和(hé)1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨(jì)南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查数(shù)据显示，在(zài)上海、杭(háng)州(zhōu)以及(jí)南京工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引(yǐn)打工人(rén)，但(dàn)高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的大(dà)城市租赁一套(tào)房，在(zài)房价较低的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户均(jūn)一(yī)套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞大(dà)流(liú)动人(rén)口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前，中(zhōng)国(guó)的城(chéng)镇住宅中依(yī)然有不少(shǎo)老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居(jū)民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少青金石的五行属性，青金石的五行属性是什么在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散(sàn)、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如电(diàn)线老化、管道等基础设施陈旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类(lèi)上世纪修(xiū)建(jiàn)的老旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成的(de)家(jiā)庭住宅为一(yī)居室(shì)和二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动力

　　根(gēn)据(jù)七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考(kǎo)虑两年间农民带房(fáng)进(jìn)城(chéng)和老旧(jiù)小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积(jī)为308.16亿平(píng)，人均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平(píng)米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的家庭界定为(wèi)住(zhù)宅存在困难(nán)，若按这个标准算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的家庭(tíng)存(cún)在住宅困难问题(tí)。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面(miàn)积为40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人(rén)均住(zhù)宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积后，中(zhōng)国的人均(jūn)可使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将变(biàn)得(dé)明显。

　　若(ruò)考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要的(de)住宅总量会(huì)更多(duō)。

　　四(sì)、户均已然1套房(fáng)，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户(hù)均1套房(fáng)，看似已经户户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现(xiàn)实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多(duō)，新(xīn)户购房需求(qiú)扩(kuò)张。

　　过去20年(nián)我国(guó)城镇家庭户均人口数不断下(xià)降，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示(shì)城镇户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为(wèi)2.62人/户(hù)，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继续延(yán)续，导致户数(shù)会因户均(jūn)人(rén)口规模的缩(suō)小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁(qiān)移(yí)导致(zhì)经(jīng)济发展带来的(de)新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的(de)分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产(chǎn)要素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市圈中(zhōng)心城市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入(rù)。人口迁移势必涉及到买房租(zū)房，给(gěi)迁入地住(zhù)宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而出(chū)生(shēng)人(rén)口为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人(rén)，自然增加人口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长主要受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住(zhù)宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例(lì)从(cóng)31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以(yǐ)前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商品住(zhù)宅，21％的家庭购(gòu)买二(èr)手(shǒu)房。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有7成家庭(tíng)购买(mǎi)了商品(pǐn)住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济(jì)适用房和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村和旧城改(gǎi)造(zào)，商品住宅的占比势必会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质(zhì)量低(dī)、基(jī)础设(shè)施配套差、没有(yǒu)或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后(hòu)的改(gǎi)善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更(gèng)大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需(xū)求还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭希望提高生活(huó)品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作会议明(míng)确指出支持住(zhù)宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论(lùn)是(shì)否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中国的(de)人均住宅(zhái)间数较其他国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切(qiè)正向联系(xì)。随着经(jīng)济(jì)发(fā)展水平的(de)提(tí)高，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积将随之(zhī)增(zēng)长。

　　如(rú)果说(shuō)过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足(zú)，供需出现错配，这是过去二(èr)十年房价(jià)快速上涨基(jī)石。那(nà)么(me)未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需(xū)冲突。房地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不(bù)单局限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二手房之(zhī)间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数据调查的(de)是人(rén)，并不是针对(duì)住宅，因此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其(qí)增速可能超(chāo)预期。

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