近两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额(é)的REITs产(chǎn)品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此表示，强制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动(dòng)现金流、可供分(fēn)配现金等(děng)指(zhǐ)标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提(tí)醒(xǐng)普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营权分(fēn)红目前已包含了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和(hé)本金的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应了(le)解资产(chǎn)类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　平均分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了(le)高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额(é)占可供(gōng)分配金(jīn)额比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部(bù)分分配比(bǐ)例在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资公募(mù)REITs的(de)主要(yào)收益来源为持(chí)有(yǒu)期分(fēn)红收(shōu)益，以及(jí)基(jī)金份额交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合行(xíng)业及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的(de)经(jīng)营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资(zī)决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份(fèn)额(é)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份(fèn)额持有人(rén)实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运(yùn)营(yíng)高(gāo)级副总监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法规要求(qiú)，基础设施基(jī)金应当将90％以上(shàng)合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是公(gōng)募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性”联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量的(de)一面，分红体(tǐ)现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似于债券(quàn)派息，但不等同于债券的固定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金决定(dìng)。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的(de)投(tóu)资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有较强的配置价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资(zī)产包(bāo)收益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也(yě)是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走(zǒu)势的(de)关(guān)键因素(sù)之(zhī)一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金额(é)完(wán)成(chéng)率不达预期，一(yī)定程(chéng)度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募(mù)REITs二级市(shì)场的价格波动受(shòu)多重因(yīn)素的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要(yào)因素之(zhī)一，而稳(wěn)定的分红有利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二(èr)级市场的(de)投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期(qī)恢复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票和债(zhài)券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日，将对(duì)基(jī)金份额的(de)开(kāi)盘(pán)指导(dǎo)价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红金额进行计(jì)算。除权(quán)操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净(jìng)值变化的(de)修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分(fēn)红(hóng)前后均可以获得公(gōng)平的(de)投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心(xīn)，同时需结(jié)合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者应了解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分(fēn)不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)差异很大，大(dà)多(duō)数普通投(tóu)资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临(lín)极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包括了利润分(fēn)配(pèi)和本金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特许经营(yíng)权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资(zī)标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含(hán)“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的(de)二级市场价格和(hé)分红(hóng)有(yǒu)合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目(mù)在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金(jīn)收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加(jiā)准确。基于这(zhè)个特点(diǎn)，剩余经营期(qī)限(xiàn)较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经(jīng)营权(quán)项目，即使分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基(jī)金(jīn)该(gāi)负责人提醒投资者注意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐(zhú)年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来(lái)自(zì)项(xiàng)目剩余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相(xiāng)比，产(chǎn)权类项目的(de)土地或(huò)建筑的剩余使用(yòng)年限一(yī)般较长，再(zài)加(jiā)上到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有机会(huì)进一(yī)步延长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础(chǔ)资产(chǎn)的估值上(shàng)，使产权类REITs具(jù)备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层(céng)资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层资联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量产的运营(yíng)情况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在本质(zhì)性区别。经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最终得(dé)到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对(duì)经营权类的(de)资产可以更多关注内部(bù)收益(yì)率的(de)高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益(yì)主要(yào)来自底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层资产运营情况直接(jiē)影响投(tóu)资回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实(shí)际(jì)分红金额与募集材料中(zhōng)披(pī)露预测进行(xíng)比较分析，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力进行判断(duàn)。”中金基金上述负(fù)责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 联通如何查询话费余额和流量余额，联通怎么查话费余额和剩余流量