万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的(de)意外走红，让(ràng)这个(gè)位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知(zhī)晓，其背后曾(céng)宣称(chēng)要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫(hè)集团(tuán)，也被拉向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再(zài)次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达(dá)为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不(bù)得不将中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业(yè)主并非(fēi)中赫集(jí)团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有(yǒu)钱人，房子现在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业主的维权信息(xī)，难怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭菜(cài)的时候，他们的姿(zī)势都那(nà)么优雅(yǎ)。”

　　不过(guò)事件背后，可(kě)能(néng)没(méi)你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友(yǒu)发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债(zhài)权(quán)总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖显示，上(shàng)述不(bù)良债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)的处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产(chǎn)管理(lǐ)股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京市分公司(sī)（下称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同(tóng)债(zhài)务人。目前，该(gāi)项(xiàng)目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向人。

　　从表面上看，这(zhè)就(jiù)是一起中国信达北分讨债的故事，但实际(jì)上，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该(gāi)报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说(shuō)明(míng)这些房(fáng)子根本(běn)没有网签，也(yě)没有房产证！

　　第(dì)一(yī)财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪(háo)宅中(zhōng)介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪宅，最(zuì)强(qiáng)学(xué)区房(fáng)，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端(duān)人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业(yè)大(dà)佬也是万柳(liǔ)书院的业主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已(yǐ)经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让(ràng)这笔不良债权回本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国(guó)信达。

　　根据相关法(fǎ)律规定(dìng)，民事(shì)执(zhí)行(xíng)中，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理(lǐ)过户手续的，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院提出执行异议申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同(tóng)时可以联合(hé)起诉开发商，要(yào)求退(tuì)还(hái)购房款或办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年(nián)4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品(pǐn)房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确了购房人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住为目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张(zhāng)其房屋交付请求(qiú)权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程价款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只支(zhī)付(fù)了部分价款(kuǎn)的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩(biàn)论终(zhōng)结前已实际支(zhī)付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这75套(tào)房子(zi)均为(wèi)“已(yǐ)售(shòu)未网(wǎng)签(qiān)”，那么(me)这笔(bǐ)不良债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋(yù)。可能不仅不(bù)能卖出去回本，抵(dǐ)押的这75套房子，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会(huì)赔(péi)了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯莱斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权转让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信(xìn)达已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年4月22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了(le)赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国(guó)际信托有限责任公司(sī)成(chéng)为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资产管理股份有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发(fā)商，相较其(qí)他(tā)房企(qǐ)，中赫集团(tuán)既没有很(hěn)大规模，也没(méi)有(yǒu)很高(gāo)的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中(zhōng)赫集团进入北京的第一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高达30万/平(píng)米的(de)天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强(qiáng)烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型(xíng)知名(míng)房企手中，抢(qiǎng)下(xià)了北京(jīng)万柳地块，成为(wèi)北京当年的(de)“双料地(dì)王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从荷兰(lán)运(yùn)回来的(de)灰砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸(gāng)、霄(xiāo)八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳书院一套300平(píng)米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出(chū)了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤="北(běi)京房圈大(dà)消息！顶级富(fù)豪，都被(bèi)割了……" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230509184209440.png">

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名人(rén)士，如知名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住(zhù)在钓(diào)鱼台七号院。而(ér)柳传志、丁磊等知名商业大佬则(zé)居住在万柳书院(yuàn)。

　　几大(dà)豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北京城(chéng)最贵的(de)房(fáng)，拿北京城最贵的地(dì)”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪(háo)宅开发商光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱(lái)斯”却多次(cì)成为被执行人，被执行标的(de)高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年(nián)初，因为(wèi)履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律(lǜ)文书(shū)确定义(yì)务(wù)，中赫集团正(zhèng)式(shì)成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后(hòu)的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而(ér)追根溯(sù)源(yuán)，这(zhè)个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安(ān)。

　1lb等于多少斤kg，10lb等于多少斤　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多(duō)元化转型，但(dàn)转型之路并不好走。早在(zài)2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进军(jūn)能源市(shì)场(chǎng)、团(tuán)购(gòu)网站，但最终都(dōu)惨淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股(gǔ)国(guó)安足球俱乐部64％股权，成为国安的(de)新东(dōng)家。接着在(zài)2021年(nián)6月，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)从中信集(jí)团手中拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估值一(yī)直没变，那么中赫(hè)集团拿下(xià)北京国(guó)安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这(zhè)样，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集团及其实控人周金辉(huī)夫妇将其手中的中(zhōng)赫(hè)集团股(gǔ)份(fèn)质押陆(lù)续质(zhì)押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录。质权人包括海金商业(yè)保(bǎo)理、北京建(jiàn)工、山东国(guó)际信托(tuō)、中融信托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安的(de)时(shí)间完全吻合。

　　然而(ér)，入主(zhǔ)北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营(yíng)状况没(méi)有(yǒu)得(dé)到(dào)改善，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网信息显示(shì)，2020年(nián)，北京国安足球俱乐部实现营业收(shōu)入1.03亿(yì)元，净利润(rùn)-12.09亿元(yuán)。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计(jì)5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元(yuán)。

　　为了缓解资金压(yā)力，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇(fù)还在持续质(zhì)押手(shǒu)中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份，但国安和中赫的经营状况却持续没有(yǒu)好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次(cì)列(liè)被执行(xíng)人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北(běi)京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生效(xiào)法律(lǜ)文(wén)书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述被执(zhí)行人(rén)成(chéng)为“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目(mù)前(qián)幸免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控人(rén)都(dōu)成为老(lǎo)赖的情况下，被(bèi)执行(xíng)10个多(duō)亿的北京国安，又如(rú)何能独善(shàn)其身？

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