万柳书(shū)院，暴雷了(le)。

　　今年年(nián)初“万(wàn)柳少(shǎo)爷”的意外走红，让这(zhè)个(gè)位于(yú)北京海(hǎi)淀的(de)豪宅被全国(guó)知晓，其背后曾宣称要做(zuò)地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团(tuán)，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团成了(le)共同债(zhài)务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回(huí)钱款不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已(yǐ)售出(chū)，业主并非中赫集团(tuán)，那(nà)些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在(zài)莫名(míng)奇(qí)妙地被(bèi)拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业(yè)主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时(shí)候(hòu)，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你(nǐ)想(xiǎng)象的(de)那么(me)简单(dān)。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书(shū)院”，但谁都没(méi)想到，这(zhè)个位(wèi)于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位(wèi)，名校环绕的顶级豪宅，竟(jìng)然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中(zhōng)国信(xìn)达(dá)在京东拍(pāi)卖上(shàng)，上架了“北京赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司(sī)不良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目(mù)的处置主体是(shì)中国信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公司北(běi)京市分公司（下称中国(guó)信达(dá)北分），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公(gōng)司（下称(chēng)赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共(gòng)同债务(wù)人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看(kàn)，这(zhè)就是一起中国信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏秘密(mì)。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售(shòu)罄。如果该(gāi)报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明这(zhè)75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本没有网签，也没有房(fáng)产证！

　　第(dì)一财经的报道(dào)证实了上述内容。有豪宅中(zhōng)介透露(lù)，中(zhōng)赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还(hái)没资金(jīn)解抵押，所以不能网签(qiān)、没办(bàn)房(fáng)本。

　　作为海淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书(shū)院的业主基本(běn)都是北京的(de)高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬也(yě)是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有(yǒu)不少中赫集团(tuán)的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网友感叹，“富(fù)人(rén)也被精准收割(gē)了！”

　　不过(guò)，如果这些业(yè)主确实(shí)已经支付价款并实际占有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权回(huí)本(běn)的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤(tāng)。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占(zhàn)有，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过(guò)户手续(xù)的，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人民(mín)法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向(xiàng)法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以(yǐ)联合起诉开发商(shāng)，要(yào)求退还购房款或办理(lǐ)房产证，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法院报(bào)公布(bù)《最高人民法院关于(yú)商(shāng)品房消(xiāo)费者(zhě)权利(lì)保护问题的(de)批(pī)复》，以(yǐ)司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的(de)优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋并已(yǐ)支付(fù)全部(bù)价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优先(xiān)受偿(cháng)权、抵押权以及其他债(zhài)权的(de)，人(rén)民法院应当予(yǔ)以(yǐ)支持。只支付(fù)了部(bù)分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实(shí)际支付剩(shèng)余价(jià)款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这(zhè)75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那么(me)这笔不良(liáng)债(zhài)权(quán)，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能卖出去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人(rén)又折兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权(quán)公司中(zhōng)国信达申请不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到(dào过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处)金(jīn)谷信托(tuō)踩雷(léi)赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华(huá)恒瑞唯一股(gǔ)东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际信托(tuō)有限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由中国信(xìn)达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集(jí)团(tuán)既没(méi)有很大规(guī)模，也没有(yǒu)很(hěn)高的国民知名度(dù)，但(dàn)却(què)在北京(jīng)豪宅圈留(liú)下(xià)一(yī)个个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号(hào)院(yuàn)，作为中赫(hè)集(jí)团进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场(chǎng)强(qiáng)烈震惊。

　　随后(hòu)开发的万柳书院，更是被誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万科等大型知(zhī)名房企(qǐ)手(shǒu)中，抢下了北京万(wàn)柳地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王”。很快，万柳书院就以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论是一块块从荷(hé)兰运回(huí)来的(de)灰砖垒起来的五(wǔ)米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超(chāo)6万的(de)成年银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的(de)树、北平府的院(yuàn)儿。”从这句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有名的融创观澜(lán)嘉苑(yuàn)、佳兆业广场、恒大华府(fǔ)等，现如今，它远远(yuǎn)超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米(mǐ)的法拍房(fáng)，最(zuì)终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已经推(tuī)出了(le)8年之久，但其依旧(jiù)在北(běi)京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集(jí)团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商业大佬则(zé)居住在万柳(liǔ)书(shū)院。

　　几大豪(háo)宅的成(chéng)功奠(diàn)定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它(tā)被外界贴上(shàng)了(le)，<过渡句在文章中起什么作用，过渡句在文中起什么作用,有什么好处strong>“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最贵的(de)地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被(bèi)执行(xíng)标的(de)高(gāo)达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文书(shū)确(què)定义务(wù)，中(zhōng)赫集团正(zhèng)式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫被北京国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步，其实是(shì)有迹可循(xún)的。

　　事实上(shàng)，早在今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之(zhī)时(shí)，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷财务危(wēi)机。

　　从知名豪宅(zhái)的开(kāi)发商(shāng)到沦(lún)为“老赖”，中赫(hè)集团(tuán)实控人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯源(yuán)，这个(gè)转折点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化(huà)转型，但转型之路并(bìng)不好走。早(zǎo)在2008年开始，中赫(hè)集团就尝(cháng)试过多(duō)元化业务，先后进军能源市场(chǎng)、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出(chū)后，中赫(hè)集(jí)团以35.5亿元参股国安(ān)足球俱乐部(bù)64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿(ná)下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐(lè)部36％股权，至此拿下(xià)北京(jīng)国(guó)安俱(jù)乐部全部(bù)股(gǔ)权。如果北(běi)京国安(ān)的(de)估值一直没变(biàn)，那么中赫集团(tuán)拿下北京国安，总计花费了(le)约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么又要(yào)质押股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫集(jí)团及其实控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团(tuán)共有11条(tiáo)股权出质记录。质权人包括海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托、中信建设(shè)等。

　　这与入主北京国安(ān)的时(shí)间完(wán)全吻合。

　　然而，入(rù)主北京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有得到改善，中赫集(jí)团(tuán)也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权(quán)交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足球(qiú)俱(jù)乐部实现营(yíng)业收入(rù)1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总(zǒng)负(fù)债18.51亿元。

　　为(wèi)了缓(huǎn)解(jiě)资金压力，中(zhōng)赫集团和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手中的中(zhōng)赫集团股份，但国(guó)安和中赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫(hè)集团被(bèi)5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安也3次与(yǔ)中(zhōng)赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周金辉(huī)、李彩(cǎi)霞等共同成为被执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书确定义(yì)务，上述(shù)被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都(dōu)成为老赖的(de)情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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