饱(bǎo)受争议的(de)二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部门的(de)重视。

　　5月8日，住建部、市场(chǎng)监管总(zǒng)局联(lián)合发布了关于规范房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪机构存在(zài)利用房源(yuán)客源(yuán)优势(shì)收取过高(gāo)费用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客户个(gè)人信息等问(wèn)题，加重交易(yì)当(dāng)事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害其(qí)合法权益(yì)。

　　基于上述背景，两(liǎng)部门从(cóng)加强从(cóng)业(yè)主体管理(lǐ)、明确经纪服务内容、合理确(què)定经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标价等十方面，提(tí)出了意见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产首席(xí)分(fēn)析(xī)师张大伟称，随着城市发(fā)展，一(yī)二线城市二手房交易占比逐渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇嘉表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不(bù)低(dī)的(de)大宗交(jiāo)易，由于二手房(fáng)交易(yì)成本较(jiào)高、交(jiāo)易周(zhōu)期(qī)较长，具(jù)有非常强的专业性，居(jū)民往(wǎng)往通过中介来完成。但很多中介利用信息不(bù)对称等问题，将非必(bì)要的(de)收费夹(jiā)带其中(zhōng)，如收取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费等希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而且(qiě)这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二(èr)手房市场交易过(guò)程中(zhōng)存在(zài)的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下，推进这项工(gōng)作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业关注(zhù)最多的一(yī)个(gè)话题，便是房(fáng)地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产经纪(jì)服务(wù)收费及中(zhōng)介(jiè)交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低(dī)的中介费(fèi)。以北(běi)京某房(fáng)地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万(wàn)元的房屋，中介(jiè)费(fèi)约为(wèi)27万。

　　在合理确定希思黎什么档次的品牌，希思黎和雅诗兰黛哪个档次高经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要(yào)合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目(mù)前房地产经纪(jì)服(fú)务收费标准的最早依据是(shì)1995年国(guó)家计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第六(liù)条规定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格总额(é)的(de)0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即根据(jù)这(zhè)样的规定：“少数特别(bié)复杂(zá)的住宅买卖经纪服(fú)务，经交易各方协商同意，可(kě)在规(guī)定的收费标准(zhǔn)基础上(shàng)适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度(dù)最(zuì)高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政(zhèng)放权”的精(jīng)神，北京2015年取消了房地产中(zhōng)介(jiè)服(fú)务(wù)等57个政(zhèng)府定价，房地(dì)产经纪(jì)服务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机构在实(shí)际收取费用过程中，相关监管部门当前并未明确具体(tǐ)的(de)中介费率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过(guò)程(chéng)中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房(fáng)地产经(jīng)纪服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准(zhǔn)，综(zōng)合计算出合(hé)适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充道(dào)。

　　对(duì)于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地产经纪机(jī)构应(yīng)当在经(jīng)营(yíng)门店、网站(zhàn)、客(kè)户端等场(chǎng)所或渠道，公(gōng)示服务项目、服(fú)务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本(běn)服务和延伸服(fú)务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经纪机构收费前应(yīng)当向交易当(dāng)事人出具(jù)收(shōu)费清(qīng)单，列明收费标准、收费金额，由当事人签字(zì)确(què)认(rèn)。

　　另外，对(duì)收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场(chǎng)平均水平(píng)的(de)房地产经纪机构，住房和城乡建设(shè)部门将会同市(shì)场监管等部门采取约谈等(děng)综合措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会(huì)同有关部门依(yī)法(fǎ)查处不(bù)按规定明码(mǎ)标价、操(cāo)纵经纪服务收费等(děng)违反价格(gé)和(hé)反垄(lǒng)断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法(fǎ)违规信(xìn)息，市场监管部门要依法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示系(xì)统。

　　房(fáng)屋(wū)中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越(yuè)高、服(fú)务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定价，是否意味(wèi)着(zhe)，未来豪(háo)宅(zhái)的中介(jiè)费(fèi)有(yǒu)望大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原地(dì)产(chǎn)华(huá)南(nán)区总(zǒng)裁(cái)兼深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励按照成交价格(gé)越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合(hé)理降低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收(shōu)费过(guò)高的(de)经纪(jì)机构，但对市(shì)场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)对市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而(ér)非规定，未来如何具体认(rèn)定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还(hái)需要看各(gè)城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵(cī)，如产(chǎn)权抵押、不同税费(fèi)等都(dōu)可能对交(jiāo)易产生影响，这对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)的(de)专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求(qiú)。”

　　58安居(jū)客(kè)研究院研(yán)究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中(zhōng)，原本应(yīng)该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市(shì)的二手房(fáng)交易(yì)过程中，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房者处(chù)于弱势(shì)地(dì)位(wèi)，从而(ér)会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来(lái)承担。即使一(yī)些(xiē)房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这部分费用也可能(néng)通过转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家(jiā)把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房产中(zhōng)介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部(bù)分(fēn)中(zhōng)介公(gōng)司可(kě)能会利(lì)用其支配地位(wèi)，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务(wù)收(shōu)费的(de)基础上，再次向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转再次(cì)转(zhuǎn)嫁给购(gòu)房者，这(zhè)实际上相当于(yú)变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务(wù)收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高(gāo)交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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