文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售制了(le)。 1月17日召(zhào)开的(de)全国住房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件的(de)可以进(jìn)行现(xiàn)房销售”，不(bù)足(zú)一个月时间，已有山东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购房者的不公平(píng)。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术(shù)活，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复(fù)市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是推(tuī)动城(chéng)市群(qún)战(zhàn)略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办(bàn)事，中国一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康发展，跨(kuà)过这道关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商(shāng)品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不(bù)能交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常(cháng)不公平(píng)，比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要(yào)承(chéng)担延(yán)迟交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁(gē)置等(děng)系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预(yù)售制，改为现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实(shí)中央房(fáng)住(zhù)不炒(chǎo)精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保(bǎo)障(zhàng)购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么(me)建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度(dù)怎么来的(de)？国(guó)外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入(rù)了商品房预售制度。其(qí)实，当前世(shì)界不(bù)少国(guó)家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保障(zhàng)措(cuò)施，开发商(shāng)在项目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房后并(bìng)非像中国一样在(zài)支付完首付款后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而(ér)是(shì)根据(jù)开发商工程进度(dù)在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严格(gé)的资金监管、分期支付以及(jí)违约(yuē)处罚措施作为保障的，如(rú)果没有这些保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如(rú)借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客观(guān)讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百(bǎi)姓和(hé)社会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制。这(zhè)是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化(huà)解这(zhè)个(gè)难题，让房地(dì)产回归实体经(jīng)济和居住(zhù)属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实质的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善，是以客户为中心，房地(dì)产(chǎn)也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重(zhòng)大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结(jié)合稳楼市、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地(dì)产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行(xíng)过长期系(xì)统的专项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求(qiú)大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全(quán)程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年(nián)代(dài)在中(zhōng)国香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方(fāng)式(shì)，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租资(zī)金周转期长等问(wèn)题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公(gōng)共房(fáng)屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋(dòng)楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实(shí)力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是(shì)中国香港(gǎng)地产行业(yè)盛行的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题(tí)，不少地产商开始探(tàn)求新(xīn)的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后(hòu)将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基础上，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入房地产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英东创造“卖楼(lóu)花”模式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭(píng)借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加(jiā)快(kuài)自(zì)身资金(jīn)周转。当(dāng)时其在(zài)购下九龙的(de)一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收齐买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有(yǒu)了自己的房产。这种(zhǒng)方式减轻了民众购(gòu)房的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也解决了(寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月le)制造商的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓是“双赢”的(de)举(jǔ)措。“预售楼花(huā)+分期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销(xiāo)售模式成为(wèi)当时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了(le)核心的住房(fáng)供不(bù)应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式(shì)推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位于(yú)大角咀的一个楼(lóu)盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开(kāi)发商(shāng)在预(yù)售前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部(bù)支付(fù)，还要(yào)证明自身(shēn)有(yǒu)资金等能力把项目完成(chéng)，资金(jīn)需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的(de)信托(tuō)账户(hù)（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出现房屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将(jiāng)成最大风险方(fāng)，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目(mù)完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国(guó)内(n寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月èi)地优先发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使(shǐ)前期发展工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基(jī)础等城市(shì)化配套问题(tí)，才(cái)能进一(yī)步推进城市(shì)化。但当时(shí)推(tuī)行的是(shì)“统一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利(lì)分房制(zhì)度，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也(yě)出现了(le)分配不公、效率低、配(pèi)套差(chà)等问(wèn)题，因此福(fú)利分房(fáng)制度(dù)不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房(fáng)的(de)需求量(liàng)大，而社会缺少(shǎo)大型房地产(chǎn)开(kāi)发商(shāng)，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是(shì)对(duì)内地房(fáng)地(dì)产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步引(yǐn)进(jìn)中(zhōng)国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一(yī)步深化城镇住房制度(dù)改革，加(jiā)快住房(fáng)建设的通知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的(de)住房新体制，从(cóng)计划经济下的福(fú)利(lì)分房转(zhuǎn)向市场经济的(de)商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间周期长的(de)两大难题(tí)，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项(xiàng)目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币(bì)化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经调(diào)整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地的(de)商品(pǐn)房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房企资(zī)金压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先出售给(gěi)购(gòu)房者，由(yóu)购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中，商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售流(liú)程为：房地(dì)产开发商(shāng)办理预售许可证(zhèng)-签(qiān)订商品(pǐn)房买卖(mài)合同(tóng)-进行备案(àn)登记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房过程中，购房者(zhě)需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银行贷款的形式(shì)一次性(xìng)付(fù)清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿到了全部(bù)购房(fáng)款(kuǎn)，这点与(yǔ)中国香港的按照(zhào)工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品房也开启了(le)高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预(yù)售制推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的(de)最(zuì)主(zhǔ)要方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房(fáng)企现金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在(zài)过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市场的稳步发展起到了重要作用，不仅解决了房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的(de)资(zī)金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数十年时(shí)间走(zǒu)完发达(dá)国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇化进程进入(rù)快速发展时期(qī)。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由(yóu)1.7亿(yì)人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城(chéng)镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城(chéng)镇住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内(nèi)地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销售面积(jī)占总销售(shòu)面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至(zhì)87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地(dì)产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行(xíng)业(yè)各项(xiàng)指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速(sù)10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元，累计上(shàng)涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到民(mín)企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房(fáng)地产也(yě)成为(wèi)拉动中国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产(chǎn)及其(qí)产(chǎn)业链占(zhàn)GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加上信托(tuō)等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存量(liàng)占(zhàn)社融存(cún)量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大(dà)面积违(wéi)约，将导致银行不良(liáng)率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报(bào)告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美(měi)国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本(běn)市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏的(de)风(fēng)险确实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品是一手交(jiāo)钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风险。比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另(lìng)外，购房者和开(kāi)发商之间(jiān)的购房合同、购房者和银(yín)行的按揭贷款合同(tóng)是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能(néng)根(gēn)据购房合同向开发商主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé)同按时向(xiàng)银行(xíng)进行贷款偿还，因此购房(fáng)者(zhě)承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作(zuò)为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致(zhì)“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签订的预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银行(xíng)承担，银行将面临较大的坏账(zhàng)压力(lì)。

　　从监管角度看(kàn)，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根(gēn)结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工(gōng)程款。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预(yù)售(shòu)管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体办法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市重点监管(guǎn)资金比例(lì)为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积或者项(xiàng)目工程总(zǒng)额报价(jià)计算重点资(zī)金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款未进入(rù)监(jiān)管账户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无(wú)期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款(kuǎn)。那么(me)，监管账户资金(jīn)如何(hé)被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周(zhōu)转(zhuǎn)背景下，抽调预售(shòu)款(kuǎn)监管(guǎn)账户资金(jīn)，是(shì)行业(yè)“潜(qián)规则”。比(bǐ)如(rú)工程总(zǒng)承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户(hù)拨付资(zī)金，再(zài)由工程方将资(zī)金转给(gěi)房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所(suǒ)需。通过这些方(fāng)式套(tào)取(qǔ)的资(zī)金(jīn)，在(zài)房企各地项目间流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹拿地、还(hái)款和楼盘建设，形(xíng)成一种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相(xiāng)对(duì)较(jiào)低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进度(dù)分期支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一(yī)是按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐(jiàn)发(fā)放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第(dì)三方验收(shōu)合(hé)格(gé)并提供验收凭证后，开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支(zhī)付的(de)房款。二是开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一(yī)定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房定金一定期(qī)限内(nèi)无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首(shǒu)付比例最(zuì)低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据(jù)，2021年美国(guó)平均首(shǒu)付(fù)比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权(quán)保险公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全(quán)部来自银行(xíng)，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发(fā)商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分(fēn)动机监(jiān)管(guǎn)开发商施工(gōng)进(jìn)度。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关部(bù)门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可(kě)零(líng)首付购房，房款按建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭(jiē)按(àn)工(gōng)期(qī)放款后还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买(mǎi)期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开(kāi)发商在项目获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订合同后定金退(tuì)还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金(jīn)按照德(dé)国法(fǎ)律全部(bù)退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房(fáng)款中(zhōng)，属(shǔ)于购房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也(yě)采取(qǔ)按工期支(zhī)付房款的制度，一般分(fēn)7笔进行支(zhī)付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目(mù)而异。一般来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁(jié)及(jí)墙面完工、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可在支付(fù)房(fáng)款前申(shēn)请房(fáng)贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限(xiàn)结束(shù)后，购房者开始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公(gōng)司针对(duì)期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师(shī)严格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买(mǎi)卖(mài)双方均有一名律师，负责(zé)沟通(tō寄养猫咪一个月多少钱，长期寄养宠物多少钱一个月ng)期房交易中的(de)房产、资金、合同(tóng)等(děng)各个环节(jié)，各(gè)环节内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当(dāng)开发(fā)商出(chū)现财(cái)务、经营问题时(shí)，购(gòu)房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超(chāo)出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比(bǐ)例相对较低，一般会在合(hé)同(tóng)签订6-24个月(yuè)分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交(jiāo)付(fù)后方(fāng)可(kě)按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为(wèi)严(yán)格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金在(zài)进(jìn)入(rù)开发商(shāng)账户(hù)前经过两道(dào)关口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发(fā)商必须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比(bǐ)例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定(dìng)价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法(fǎ)律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措(cuò)施(shī)才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措施？即买(mǎi)卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向(xiàng)金融机构(gòu)或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房者定金的(de)保证或保险，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可(kě)凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购(gòu)房者赔付(fù)违(wéi)约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同(tóng)后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房(fáng)款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金(jīn)进银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金账户，交房(fáng)后满1年保修(xiū)期后支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡(pō)开(kāi)发商有统一的(de)选购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比(bǐ)例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余(yú)款(kuǎn)支付上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程(chéng)做了统一详(xiáng)细规定，要求所有开发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷款也依(yī)照工程进度(dù)放(fàng)款，月(yuè)供在此过程中随(suí)着放(fàng)出贷款的增加而增(zēng)加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与(yǔ)付款(kuǎn)会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购(gòu)房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加(jiā)大对刚需(xū)和改善型需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象(xiàng)，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支持力(lì)度，由(yóu)优质房企牵头并购(gòu)重组整(zhěng)个行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应充(chōng)分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心(xīn)以及长效机制。长效机制四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商(shāng)违约后(hòu)定金保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司介入，为房屋(wū)重大延期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分的保障(zhàng)。余款支(zhī)付环节(jié)，建立按工程(chéng)进度付(fù)款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机(jī)制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金(jīn)挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期(qī)内，开发(fā)商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在(zài)保修期结(jié)束后支付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全国(guó)缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量时代，对购房民(mín)众不公(gōng)平的预售制已经(jīng)过时了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实(shí)现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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