导读(dú)

　　黄金二(èr)十年之后，当下中国地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住(zhù)宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景(jǐng)气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益(yì)热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地(dì)产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露全国有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑，第七次人口普查调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.06间。市场陷入怀(huái)疑，中国房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事(shì)实上住建部披露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋(wū)建筑中(zhōng)，城镇建筑占比不到一成(chéng)，其中还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学(xué)校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国(guó)城镇居(jū)民人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一间房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住(zhù)面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家还有很大差距。人均住宅间(jiān)数大于1同样不意(yì)味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均(jūn)1套(tào)房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国(guó)家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住宅的数据，我们根据(jù)商(shāng)品住宅(zhái)套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数，计算出城镇家庭住宅套户(hù)比。克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思p>

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房(fáng)，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若(ruò)期房顺利交付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào克己慎独守心明性 什么意思出自哪里，心有山海 静而不争什么意思)住(zhù)宅，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一(yī)套(tào)房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数(shù)据(jù)显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以(yǐ)说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为(wèi)户均一套(tào)房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租(zū)赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的(de)近三成都是流动人口，流动人口会(huì)选择(zé)在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外的住(zhù)宅需求(qiú)。

　　即(jí)便(biàn)户均一套房，中国未来地产仍有四大(dà)新(xīn)增(zēng)需(xū)求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求(qiú)增长(zhǎng)。

　　第二，经济板(bǎn)块(kuài)的分化日益明显，区(qū)域经(jīng)济资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的(de)新增住宅需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成(chéng)的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积。促(cù)成“老破小”住宅的改造势在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积均(jūn)较发达国家(jiā)有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上更大(dà)房子(zi)”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大分化时(shí)代而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住(zhù)宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住(zhù)宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城(chéng)市之间，不同(tóng)区(qū)域(yù)板块之(zhī)间，不(bù)同品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露(lù)全国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市(shì)二手房挂牌量突然激增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的(de)房子(zi)是否已经过(guò)剩？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供给过剩，还(hái)是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并(bìng)未公(gōng)布，我们无法直接知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子是否真(zhēn)的过(guò)剩了？据(jù)此判断(duàn)未来(lái)房地产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效观察中(zhōng)国户均拥有住宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查(chá)工作(zuò)情(qíng)况为主题的新(xīn)闻发布会上，负责人对外(wài)披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋(wū)建筑，平(píng)均每栋(dòng)建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋(dòng)房(fáng)屋建筑中，农(nóng)村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇房屋(wū)实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学(xué)校、医院(yuàn)等非(fēi)住宅。总的算下来，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平不(bù)仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间(jiān)数不能完全(quán)反(fǎn)映出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施齐全的住(zhù)宅才是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分两大(dà)类，一类是商品住(zhù)宅(zhái)，另(lìng)一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民住(zhù)宅相关数据(jù)有(yǒu)两处(chù)可(kě)以直接(jiē)公布，一(yī)是每年商品住(zhù)宅销售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要(yào)用(yòng)到上述两组数据(jù)。

　　中(zhōng)国住宅(zhái)改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计。估算(suàn)城镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年以来(lái)每年商品住宅销售套(tào)数(shù)相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)和非商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居(jū)民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第(dì)三步(bù)，将城(chéng)镇居民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅总数除(chú)以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭户数）/（商(shāng)品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅(zhái)存量(liàng)到底(dǐ)有(yǒu)多少，目前缺乏一(yī)个准确统(tǒng)计。我(wǒ)们利用(yòng)既(jì)有统计数据(jù)，大致测算(suàn)得到(dào)中国存量房地产套数，并(bìng)进一步推算中国(guó)城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿套(tào)。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售中(zhōng)期房(fáng)占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现(xiàn)房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售(shòu)额(é)。

　　主(zhǔ)流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考虑到交房后(hòu)装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商(shāng)品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下来我们(men)需要(yào)进一步推算中国(guó)城镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均(jūn)住宅(zhái)套数(shù)。

　　首先(xiān)，七普数据显示中国城(chéng)镇居民的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城(chéng)镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住(zhù)宅。其中自建住宅占比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手(shǒu)房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或(huò)赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租(zū)赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都是商品住(zhù)宅，因此(cǐ)将租(zū)赁其他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅与购买二(èr)手房加(jiā)总(zǒng)，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估(gū)算(suàn)出2022年(nián)商品住宅(zhái)所(suǒ)占比(bǐ)例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末(mò)，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但(dàn)考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使用(yòng)，到2024年，中国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一(yī)套房(fáng)的(de)三点(diǎn)含(hán)义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户户有房(fáng)”是否意味(wèi)着(zhe)中国城镇化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因(yīn)人口(kǒu)流(liú)动、居民换房等因(yīn)素产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国(guó)、英国和(hé)日本的住(zhù)宅套户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的(de)住宅(zhái)套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人(rén)口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房(fáng)价(jià)或房租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际流(liú)动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在(zài)大城(chéng)市(shì)租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口(kǒu)在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工(gōng)资吸引(yǐn)打工人(rén)，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁(lìn)一(yī)套(tào)房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以(yǐ)说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大(dà)流(liú)动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需改(gǎi)善

　　目(mù)前(qián)，中(zhōng)国的城镇住宅中依然(rán)有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给(gěi)住(zhù)户的(de)生活带来了很大的不便(biàn)和(hé)安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差。

　　2000年(nián)以前(qián)建成的老旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅(zhái)面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭(tíng)没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建的(de)老旧小区很难(nán)满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五(wǔ)成(chéng)的家庭住宅(zhái)为一居室(shì)和二居室，户(hù)型偏(piān)小。其中一居室占比(bǐ)为(wèi)14.9％，二(èr)居室占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅(zhái)户型更小，当然(rán)这与城市(shì)土地资源紧(jǐn)张有关。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩(kuò)张(zhāng)是未来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数(shù)据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积为294.6亿平(píng)。暂不(bù)考(kǎo)虑两年间(jiān)农民带房进城和(hé)老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量总面(miàn)积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面积小于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅(zhái)建筑面积在30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭(tíng)人(rén)均住(zhù)宅建筑面积不足19平(píng)方(fāng)米(mǐ)，不及(jí)全(quán)国人均水平的一半。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用的住宅(zhái)面积(jī)仅(jǐn)为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅建筑面积低(dī)于15平方米(mǐ)的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若(ruò)按这个(gè)标准算(suàn)的话，中国(guó)有11.3％的家(jiā)庭存在住(zhù)宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平(píng)，即人均住宅建筑面(miàn)积(jī)为50平(píng)，只考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平(píng)。

　　对比(bǐ)发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户(hù)人口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来(lái)地(dì)产还(hái)会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国(guó)城(chéng)镇家(jiā)庭户均1套房(fáng)，看似已经户(hù)户有房。即便如此，中国人口静态(tài)结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实(shí)之(zhī)下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于(yú)四个方面(miàn)。

　　第(dì)一，户(hù)均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户(hù)购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势(shì)将继续延续，导致户数(shù)会因户均人口(kǒu)规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁(qiān)移导致经济发展带来(lái)的新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日(rì)益明显，资源和生产要素逐步向(xiàng)经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入(rù)。人(rén)口(kǒu)迁移势必(bì)涉及到买房(fáng)租(zū)房，给迁入地住宅市(shì)场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅(jǐn)为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房(fáng)家(jiā)庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分(fēn)点；原公有住宅家(jiā)庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加上(shàng)其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)建造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅净(jìng)需(xū)求(qiú)增加9755万户(hù)。49％的家(jiā)庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭购买二手房(fáng)。在新增住宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了(le)商(shāng)品住(zhù)宅。租(zū)房、购买经济适用房和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积(jī)还有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户(hù)。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅，建筑面(miàn)积(jī)小、质量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第(dì)四，“住(zhù)上更大房子”的改(gǎi)善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购(gòu)房受限于资(zī)金，倾向于中小户型。已(yǐ)有住宅家庭(tíng)希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅(zhái)间数较其他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距。

　　住(zhù)宅(zhái)舒(shū)适度与经(jīng)济(jì)水平有(yǒu)着密切正向联系。随(suí)着经济(jì)发展水平的提高，中国(guó)的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)将随之增长。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多体现为住宅供给存在(zài)不足，供(gōng)需(xū)出现错配，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上(shàng)涨(zhǎng)基石。那么未来将是住宅质(zhì)量的供需冲(chōng)突。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分(fēn)化(huà)不单局限于城市能级(jí)之间差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也(yě)将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是人，并不(bù)是针(zhēn)对(duì)住宅，因(yīn)此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。

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