导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分(fēn)化时(shí)代(dài)而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住(zhù)。恰逢(féng)近(jìn)年地产持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国(guó)地产是否过剩的讨论(lùn)日(rì)益(yì)热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体(tǐ)渲染中国地产存量极度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查数(shù)据显示城镇家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑(yí)，中(zhōng)国房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住建部披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建筑(zhù)占比不(bù)到一成(chéng)，其中还(hái)包(bāo)括大量(liàng)城镇非(fēi)住(zhù)宅(zhái)建筑(zhù)，如(rú)商业办(bàn)公楼、学校等(děng)，因(yīn)此6亿栋(dòng)房屋中城(chéng)镇住宅占(zhàn)比极低。

　　七(qī)普显示中国城镇居民人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住舒(shū)适不(bù)是(shì)人(rén)均一间房所能满足，它与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国的(de)人均住宅间(jiān)数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)大于(yú)1同样不意味着中国住宅市场已经饱(bǎo)和。

　　我们(men)测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布中国家庭户均住(zhù)宅的数据，我们根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品(pǐn)住宅占比和城镇家庭户(hù)数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期房顺利交(jiāo)付，直至2024年，中(zhōng)国每户城镇家庭才(cái)拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为(wèi)户均(jūn)一(yī)套房无法满足流动人口(kǒu)的租赁和(hé)置业需求。全(quán)国总人口的近三成(chéng)都是(shì)流动人口，流(liú)动(dòng)人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套(tào)房，中国未来地产仍有(yǒu)四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩(suō)小，一(yī)人户、两人户(hù)占比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家庭户数(shù)增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化趋势将延续，带来(lái)新户购房(fáng)需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二(èr)，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资源分配的再集(jí)中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅(zhái)需求有(yǒu)望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅(zhái)的改(gǎi)造势在必(bì)行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积(jī)均(jūn)较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而(ér)非停(tíng)滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现(xiàn)为住(zhù)宅(zhái)供给存在(zài)不足，这(zhè)是过(guò)去二(èr)十年房价快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地产大(dà)分化时代已(yǐ)至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量(liàng)供(gōng)需冲(chōng)突。

　　地(dì)产大分化必将体现在(zài)不同能级城市之(zhī)间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质(zhì)住宅(zhái)之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露(lù)全国已有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城(chéng)市二手房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住(zhù)宅到底是供给过剩(shèng)，还(hái)是供(gōng)需平衡，或是仍然存在(zài)不(bù)足？可惜由(yóu)于住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)数据并未公(gōng)布，我(wǒ)们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前的房(fáng)子是(shì)否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一(yī)、如(rú)何有效观(guān)察(chá)中国户均拥有住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的新闻发布(bù)会上(shàng)，负责(zé)人对外披露：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人(rén)住6亿栋房屋建筑(zhù)，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅市场看(kàn)似已经(jīng)过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋(wū)实际仅有4700多(duō)万栋，还包括了大量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家庭户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居(jū)民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间(jiān)数大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住水平不仅(jǐn)与房间数量有关，更(gèng)与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密国v是不是国5，国v与国vl的区别切相关。单单从人均住宅间(jiān)数不能完全(quán)反映出(chū)城(chéng)镇居民的(de)居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭(tíng)为(wèi)单位购(gòu)买(mǎi)成套住宅，一(yī)套设施齐全的(de)住(zhù)宅才是城镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法(fǎ)

　　中国城镇(zhèn)居(jū)民住宅主要分两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅(zhái)相关(guān)数(shù)据有两处可以直接公(gōng)布，一(yī)是每年(nián)商品(pǐn)住宅(zhái)销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住(zhù)宅来源(yuán)（人(rén)口普查数据(jù)）。计算中国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改(gǎi)革(gé)始于1998年，1998年之前商品住宅数量极少，可忽(hū)略不计。估算(suàn)城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第(dì)一步，将1999年(nián)以(yǐ)来每年商品住宅销售套数(shù)相(xiāng)加(jiā)，我们就能(néng)够得到当前商品住(zhù)宅(zhái)总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住宅(zhái)和非商品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数(shù)。

　　第三步(bù)，将城镇居(jū)民拥有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数，我(wǒ)们就能够(gòu)得到(dào)城(chéng)镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅(zhái)套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭(tíng)户数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底有(yǒu)多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中国存量房地产套数(shù)，并进一步推算中国城镇家(jiā)庭户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我(wǒ)们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新(xīn)房销售(shòu)中期房(fáng)占(zhàn)比近9成。本(běn)文(wén)去除商品住(zhù)宅累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到(dào)2022年(nián)商品住宅累计(jì)销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到交房后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最(zuì)大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下(xià)来我们需要(yào)进(jìn)一(yī)步推算中国城(chéng)镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其(qí)他住宅和购买二手房都是(shì)商品住(zhù)宅，因此将租(zū)赁其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住(zhù)宅与购买二手房加总，得(dé)到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗略假设(shè)2021年-2022年期间商(shāng)品住宅增幅为过(guò)去十年变(biàn)化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比(bǐ)例，从而我们估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平(píng)均每户(hù)城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅(zhái)。

　　如果(guǒ)交房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会(huì)在2-3年内陆(lù)续(xù)交付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套(tào)住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均一(yī)套房的程度，“户(hù)户(hù)有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进(jìn)展终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人口流动、居民换房等因素产生的住(zhù)宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住宅套户(hù)比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际(jì)经验来看，美国、英国和日本的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会造成人口(kǒu)净流(liú)入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际(jì)流动人口分别(bié)为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中(zhōng)国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据显示，在(zài)上海(hǎi)、杭州(zhōu)以及(jí)南京工作(zuò)的流动人口在(zài)老家拥(yōng)有(yǒu)住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工(gōng)人回乡(xiāng)置(zhì)业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据(jù)两套房，在(zài)高房价(jià)的大城市(shì)租赁(lìn)一套房，在房价(jià)较(jiào)低的县城购买(mǎi)一套房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅(zhái)品质(zhì)仍需(xū)改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住(zhù)宅中依然有不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就是约9000万户(hù)城镇居民住宅(zhái)是(shì)2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈(chén)旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电(diàn)线老化(huà)、管道等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户(hù)的(de)生活带来(lái)了很(hěn)大的不便(biàn)和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验(yàn)较差。

　　2000年以前(qián)建成的(de)老(lǎo)旧住宅面积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数(shù)拥有的(de)住宅面(miàn)积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修(xiū)建的(de)老旧小区很难满足现(xiàn)代生(shēng)活(huó)需(xū)求，在未来大都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五(wǔ)成的(de)家庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型(xíng)偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居(jū)室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然这与(yǔ)城市(shì)土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩张(zhāng)是未(wèi)来(lái)地产的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑两(liǎng)年(nián)间(jiān)农民(mín)带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住(zhù)宅存量总面(miàn)积(jī)为308.16亿平，人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积小(xiǎo)于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭(tíng)人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均(jūn)水平的一半。若去(qù)除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅(zhái)面积(jī)仅为(wèi)15.2平(píng)方(fāng)米。上(shàng)海市将人(rén)均住(zhù)宅建筑面(miàn)积低于15平(píng)方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为40平，即人(rén)均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和(hé)英国都高(gāo)于40㎡，中国(guó)的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不(bù)大(dà)。但若去除公(gōng)摊面积后，中(zhōng)国的人(rén)均可使用(yòng)面积(jī)为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的(de)住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然(rán)1套房(fáng)，未来地产还会(huì)有需求么(me)？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已(yǐ)经(jīng)户户有房。即便如此，中(zhōng)国(guó)人口静态(tài)结(jié)构和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未(wèi)来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求(qiú)释(shì)放。户均1套(tào)住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断(duàn)下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城(chéng)镇户均人口规(guī)模为2.62人/户(hù)，一人(rén)户、二(èr)人户(hù)的占比明显(xiǎn)上升，人(rén)口小家庭化趋(qū)势将继续延(yán)续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因(yīn)户均人口(kǒu)规模(mó)的缩小而(ér)增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺(wàng)盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产(chǎn)要素(sù)逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市(shì)流入(rù)，区域(yù)经济资(zī)源分(f国v是不是国5，国v与国vl的区别ēn)配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多(duō)。自(zì)建房家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家(jiā)庭住(zhù)宅建造时间为(wèi)2000年以前的比(bǐ)例(lì)（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭(tíng)户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购(gòu)买(mǎi)了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和(hé)其他(tā)分别(bié)占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅(zhái)的占(zhàn)比势必会(huì)进一步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的(de)住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城(chéng)中村、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施(shī)配套(tào)差、没有或少(shǎo)有物业管(guǎn)理(lǐ)，居民追求美(měi)好、宜(yí)居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改善性需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚(gāng)需购(gòu)房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于(yú)中小户(hù)型。已有住宅(zhái)家(jiā)庭(tíng)希(xī)望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工(gōng)作会议明(míng)确(què)指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人均住宅(zhái)间数为1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)较其(qí)他国家(jiā)依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水平有着密(mì)切(qiè)正向联系(xì)。随(suí)着(zhe)经济发(fā)展水(shuǐ)平的提高(gāo)，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随(suí)之(zhī)增长。

　　如果(guǒ)说过(guò)去(qù)二(èr)十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，供需出(chū)现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地(dì)产(chǎn)大分化(huà)时(shí)代已(yǐ)至，这种分(fēn)化不(bù)单局限于城市(shì)能级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的差(chà)异也(yě)将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人(rén)口普查数据调查(chá)的(de)是人，并(bìng)不是针对(duì)住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在统(tǒng)计偏差(chà)。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其增速可能超(chāo)预期。

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