5月以来，房地产(chǎn)板块个股多(duō)出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日时有小幅增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企(qǐ)央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产公司(sī)市值(zhí)在股票资产中(zhōng)的占(zhàn)比(bǐ)却断(duàn)崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的(de)首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同(tóng)步(bù)回升，从2021年底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一季度得以延续。数据统计(jì)显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓持(chí)有房地产板块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重(zhòng)仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高(gāo)的是(shì)保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排(pái)在(zài)第78位(wèi)。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四季报，变(biàn)化之处首先(xiān)在于几(jǐ)只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最(zuì)为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑(lǜ)到(dào)房地产是复苏链上最后一(yī)环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识的(de)是，经济圈判断房(fáng)地产已经(jīng)进入大分化时代，一二线城市(shì)好(hǎo)于三四(sì)线城市。而映射到二(èr)级市场(chǎng)投资(zī)上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如(rú)果按照(zhào)产业(yè)周期来分类，包括房地产等几类行业(yè)在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟(shú)期或者衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统认知(zhī)上没有什(shén)么(me)投资(zī)机会的。但在这几年(nián)特殊(shū)的行(xíng)情(qíng)里包括煤炭、电解(jiě)铝等类似的行业也出(chū)现(xiàn)了一(yī)些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给(gěi)侧发(fā)生(shēng)了更大的变化。”一不愿具名的上海(hǎi)公募基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行(xíng)业前(qián)几年17亿～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积(jī)很难再出现了(le)，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考虑存(cún)量(liàng)地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的(de)政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进(jìn)程，还是人均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时(shí)代(dài)，而目前居民的杠(gāng)杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收(shōu)入也不支撑每年(nián)18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及过快上行的房价，因而(ér)行业高(gāo)增的(de)时代(dài)已经(jīng)过(guò)去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用(yòng)风险(xiǎn)问题(tí)（类似2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业(yè)进入到供给侧出清的过程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶(dǐng)回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但不代表没有投资(zī)机会，机会(huì)在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投(tóu)资(zī)，就是强竞争力(lì)公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国(guó)企、优质区域性标的成香饽(bō)饽

　　5月(yuè)以来(lái)，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来(lái)看，《红周刊》利(lì)用Wind统计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中，本月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前五的公司(sī)月内涨幅超(chāo)过(guò)了10％，它们分(fēn)别(bié)是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日(rì)成交量明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个(gè)交易日收出涨停。从该股(gǔ)的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的主营业务为房地产开发与经营。公司的主要产品及服务为(wèi)房地产(chǎn)销售(shòu)、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物业(yè)管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通(tōng)股股东来看(kàn)，各类机构都有(yǒu)对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时的(de)首(shǒu)季(jì)十大流通(tōng)股股东来看， 具体包(bāo)括公募的上银(yín)基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长城资(zī)产(chǎn)管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第一季度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模(mó)大幅度复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出(chū)租率复(fù)苏主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补至近年来最高，另(lìng)一(yī)方面(miàn)则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持续性向(xiàng)好，从数字上(shàng)看，一(yī)季(jì)度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背(bèi)景下，自然(rán)也吸引了知(zhī)名机构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度十(shí)大(dà)流通股股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三个季度他(tā)有的两只产品(pǐn)杀入前十(shí)。同(tóng)时榜单中还有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季(jì)还(hái)小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的也是(shì)一(yī)份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则(zé)排名第九位，此外联袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红(hóng)周刊》采访时(shí)，兴证(zhèng)全球基金(jīn)相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业(yè)洗牌和(hé)兼并重组后，龙头(tóu)的价值(zhí)更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大幅降(jiàng)温，优(yōu)质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房企受限于(yú)信用问题(tí)或(huò)者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企(qǐ)趁机获取主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补(qǔ)低(dī)成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠(gāng)杆率(lǜ)较低，净负债率基本在70％以下，而其他房企的净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空间有限，从融资成本(běn)看，龙头(tóu)房(fáng)企的(de)融资成本不断(duàn)下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股或(huò)存在发展的大(dà)好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依(yī)然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的优势(shì)。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现(xiàn)阶(jiē)段(duàn)表现出较低的融资成(chéng)本，优(yōu)质的开发资源(yuán)和良(liáng)好的(de)不(bù)动产资(zī)产运(yùn)营能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地(dì)资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企(qǐ)业(yè)的资产会有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民企(qǐ)来说估(gū)值(zhí)的修(xiū)复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度看，行业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业(yè)进入(rù)高质量发展阶段(duàn)，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金(jīn)流创造能力，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值相(xiāng)对(duì)较低(dī)，企业自身资(zī)产的(de)质(zhì)量(liàng)好、运营能力(lì)强、可以创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较低，行(xíng)业内(nèi)部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊(lěi)也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保(bǎo)利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景龙头前(qián)途更为光明。不过(guò)国(guó)投瑞银基金投(tóu)资(zī)部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要(yào)客(kè)观地去持续观察国企央(yāng)企在三个方面是否可以维持，首(shǒu)先是融资(zī)成(chéng)本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分化更(gèng)趋明(míng)显，保利发展、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速的增(zēng)长。而这些公司也是机(jī)构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明(míng)显改善的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民(mín)营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿(ná)地之后，国有(yǒu)企(qǐ)业(yè)仍在持续性地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推(tuī)动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处(chù)于调整的过程中，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过(guò)张宏伟同时也提醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过(guò)程(chéng)中，还(hái)面临(lín)着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四月(yuè)份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在(zài)五(wǔ)月的市场表现也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及(jí)市(shì)场的去库(kù)存压力、企(qǐ)业的(de)资金(jīn)面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外(wài)的一个市(shì)场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向(xiàng)主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都(dōu)比想象(xiàng)的要慢很多，我们要(yào)多给一(yī)些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚(zhuàn)快钱(qián)的时候，只能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意(yì)味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数(shù)的(de)、做(zuò)得(dé)比(bǐ)同行好(hǎo)得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐(nài)心地去等待它(tā)的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例分(fēn)析，不(bù)做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 主谓双宾和主谓宾宾补的区别 例子，主谓宾双宾和主谓宾宾补