近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内(nèi)人士对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红体现出(chū)该类产品长期投资价值，通过观(guān)测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金(jīn)流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权(quán)类项(xiàng)目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红目前(qián)已包含了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应(yīng)了解资产(chǎn)类(lèi)型和分红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密集分红(hóng)期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续(xù)迎来除息(xī)日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体来看(kàn)，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对(duì)此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的(de)主要收(shōu)益来源为持(chí)有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基(jī)金份额二级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合行业及(jí)市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分(fēn)红作为基金(jīn)份额持(chí)有(yǒu)人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基(jī)金(jīn)REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年度可分配金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派息(xī)，但不(bù)等同(tóng)于债券的(de)固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富(fù)了机(jī)构投(tóu)资者的投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配(pèi)置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强(qiáng)的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募(mù)REITs的分红能够帮助机构(gòu)投资者(zhě)稳定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通(tōng)过分红获(huò)取相对(duì)于投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制风险的前提下，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收(shōu)益“落袋为安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平(píng)的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基(jī)金二(èr)级市场价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表(biǎo)现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年(nián)3月31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华(huá)平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近(jìn)期经济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一定(dìng)的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理(lǐ)，调(diào)减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均(jūn)可(kě)以获(huò)得公平的投(tóu)资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注二(èr)级市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还(hái)提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分(fēn)红”界定为(wèi)“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个(gè)部分，两个(gè)部(bù)分之(zhī)间的(de)比例是变动的，与现有(yǒu)公募基金(jīn)分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大不确定(dìng)性，这是(shì)该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平(píng)表示(shì)，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权(quán)类和(hé)产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对(duì)特许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了(le)解公募(mù)REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细(xì)分来(lái)看(kàn)，各类公募(mù)REITs分红因(yīn)底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收益(yì)”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募(mù)REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属(shǔ)性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分(fēn)红有(yǒu)合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人也(yě)认(rèn)为，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到期后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分配理解(jiě)为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常(cháng)具备(bèi)更高(gāo)的分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期(qī)限较(jiào)长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分(fēn)派率相对较(jiào)低，也有足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基(jī)金份(fèn)额(é)单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是(shì)正常(cháng)现(xiàn)象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益(yì)来(lái)自项(xiàng)目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出(chū)让金等追加(jiā)投资，有机(jī)会(huì)进(jìn)一步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的(de)假设反映在基础资(zī)产的估值(zhí)上，使产权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测(cè)内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多(duō)位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流(liú)、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相(xiāng)关(guān)的指标有(yǒu)两个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可(kě)供(gōng)分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业(yè)经营、筹资、投资产生的(de)现金(jīn)流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金影响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到(dào)的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价值体现在相(xiāng)对股债(zhài)市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合(hé)长期持(chí)有。建议泡泡面膜泡泡越多越脏吗，冒泡面膜是不是泡越多脸越脏投(tóu)资(zī)者对经营权(quán)类的资产可以更多关注(zhù)内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产运营情况直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实(shí)力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力(lì)等多重因素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，由(yóu)于分红交易(yì)带来的短期博弈机会仍(réng)在，叠(dié)加(jiā)此前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应相对明显(xiǎn)、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次年(nián)的可供分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预测进行(xíng)比较(jiào)分析(xī)，结合经济及(jí)市场(chǎng)的(de)实际环境，对基础设施(shī)项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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