文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思p>

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房和城乡(xiāng)建设(shè)工作(zuò)会议提出“有(yǒu)条件的可以进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足(zú)一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已(yǐ)有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取(qǔ)消商品房预(yù)售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的房子(zi)，还烂尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以(yǐ)后谁(shuí)有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓(xìng)和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最大(dà)保(bǎo)护。98年房(fáng)改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现房销售。以后(hòu)一手交钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技(jì)术活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键(jiàn)是(shì)推动城市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事，中(zhōng)国一定能实现(xiàn)房(fáng)地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长期平稳健康(kāng)发展，跨过(guò)这(zhè)道关，解好(hǎo)这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售(shòu)制(zhì)、改为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱(qián)一(yī)手交(jiāo)货(huò)，预售制是对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。从个人(rén)层面看，预售制对购(gòu)房者(zhě)非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购(gòu)房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样(yàng)有助于落实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于(yú)房(fáng)企稳健发展，一(yī)举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆的(de)方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房(fáng)预售制度。其实(shí)，当前(qián)世界不少国(guó)家存在预(yù)售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一般有(yǒu)严(yán)格的监管保障措施(shī)，开发商在项(xiàng)目(mù)获得政府批准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期(qī)房后并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是根据开发商(shāng)工程(chéng)进度(dù)在完全交房前进(jìn)行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为(wèi)保障的，如(rú)果没有这(zhè)些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为(wèi)现房(fáng)销售。客观讲预售制度有一定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制(zhì)度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠杆(gān)，不再把烂尾风(fēng)险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机(jī)制。这是(shì)个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国(guó)一定能化解这个难题，让房地(dì)产回归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的(de)不是五花八(bā)门(mén)、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的(de)最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一家(jiā)人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制、实(shí)施(shī)现(xiàn)房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务院(yuàn)发展研究中心参与财税改革方案研究时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资(zī)金第三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而(ér)生。20世纪(jì)50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制(zhì)度，许多人栖身于(yú)木屋或者其他临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一(yī)整栋(dòng)楼为(wèi)单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出(chū)租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地(dì)产商(shāng)开始探(tàn)求(qiú)新(xīn)的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后(hòu)将楼(lóu)宇分(fēn)层出(chū)售。这模式(shì)一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市(shì)民(mín)数量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金(jīn)周(zhōu)转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年底霍英(yīng)东(dōng)创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资(zī)金(jīn)周(zhōu)转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求方(fāng)法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层(céng)出(chū)售、还(hái)印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说(shuō)明(míng)楼宇(yǔ)的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收(shōu)取买(mǎi)家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有(yǒu)了自己的房产。这种方(fāng)式减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中(zhōng)国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市(shì)场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题(tí)，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管(guǎn)机制，促(cù)进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如(rú)，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘因建(jiàn)筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部(bù)门提升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确(què)保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付(fù)，还要证明自身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目(mù)完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支(zhī)取时(shí)需律所和建(jiàn)筑师的核准。为了防(fáng)止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑(zhù)师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管账户资金(jīn)，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师(shī)行在银行开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取(qǔ)全透明化(huà)机制，且银(yín)行的责(zé)任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情(qíng)况，银行将(jiāng)成最大风险方，后续需自身(shēn)推动项(xiàng)目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中国内(nèi)地面(miàn)临住房需(xū)求大和供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一导向使前期发(fā)展工业化的进(jìn)程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推(tuī)行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制度(dù)也(yě)出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配(pèi)不公、效率低、配套差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加房地产市场面临商品房的需求(qiú)量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量(liàng)小的困(kùn)境，此时引入(rù)中国香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地(dì)房(fáng)地产市场的一针强心(xīn)剂(jì)。从1994年(nián)起(qǐ)，中国内(nèi)地(dì)逐(zhú)步引进中国香港预售商品(pǐn)房制(zhì)度(dù)，先后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深化城镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的(de)通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房(fáng)供给商品化、社会化(huà)的住(zhù)房新(xīn)体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场(chǎng)经济的商品房。房地产(chǎn)市场采用预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供(gōng)应速度加(jiā)快(kuài)。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人(rén)民银(yín)行等(děng)多方迅速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预(yù)售制的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体来说(shuō)，是指(zhǐ)房地产(chǎn)开发(fā)企业(yè)将正在(zài)建(jiàn)设(shè)中的(de)房(fáng)屋预先出(chū)售给购房者，由购房者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区(qū)别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产开发商办理(lǐ)预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同-进行备案登(dēng)记(jì)和预(yù)告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购(gòu)房(fáng)者需要一次性付清首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之，房屋未(wèi)建成，开发商(shāng)可能已拿到了全部(bù)购房款，这点与中(zhōng)国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房(fáng)也(yě)开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模式。

　　1.3预售(shòu)制推动(dòng)城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售的最主要(yào)方式(shì)，预售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发展进(jìn)程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金需(xū)求，也提(tí)高了居(jū)民居住(zhù)水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间(jiān)走完(wán)发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们(men)发布的《中(zhōng)国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为(wèi)中(zhōng)国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面积占(zhàn)总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内地(dì)房地(dì)产行业(yè)的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积(jī)从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速(sù)10.6％。房(fáng)地产开发投资完(wán)成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合增(zēng)速(sù)17.8％。商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售(shòu)金额分(fēn)别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发展，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地(dì)产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产也成为拉动中国内地(dì)经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道(dào)，房地产(chǎn)带(dài)动的上下(xià)游产(chǎn)业(yè)链特(tè)别(bié)长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地(dì)产及其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产(chǎn)业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动(dòng)的投(tóu)资占全社会(huì)固(gù)定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房地产(chǎn)开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从房地产融资(zī)存量占(zhàn)社融(róng)存量比重看，2021年12月(yuè)占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大(dà)面积违约(yuē)，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市值(zhí)占股债房(fáng)市(shì)值(zhí)的(de)比例看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的(de)37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值与股(gǔ)债(zhài)房市值的比例(lì)较高(gāo)，主要(yào)是因为住房市值高，以(yǐ)及(jí)中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接(jiē)融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在，当前的(de)负面效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公(gōng)平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不(bù)能(néng)交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者和(hé)开发(fā)商之间的购(gòu)房合(hé)同、购(gòu)房者和银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关(guān)系(xì)，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债、高杠杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自(zì)身信用和购房(fáng)者对行业(yè)的(de)信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行(xíng)作为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放方(fāng)，一旦房(fáng)企因(yīn)为(wèi)市场波动或(huò)经营不善，出(chū)现资金链断(duàn)裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果购房者丧(sàng)失还款能(néng)力(lì)或(huò)短期不能还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将面临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度(dù)看，购房者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付(fù)工程款。在2004版的《城市(shì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了(le)开发企业(yè)预售商品房(fáng)所(suǒ)得款项应当用于有关的工(gōng)程建设，商(shāng)品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多年以来全国并没(méi)有统一的预售资(zī)金(jīn)监管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑州、福(fú)州(zhōu)、合肥等城市则(zé)按照(zhào)项(xiàng)目(mù)的建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是(shì)，不少购房款未进入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账(zhàng)户后(hòu)被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有(yǒu)资(zī)金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去(qù)房地产大开发时代的高周转背(bèi)景下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行(xíng)业(yè)“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户(hù)拨付资金(jīn)，再由工程(chéng)方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而(ér)拨付的工程款，远超(chāo)工程进度所需(xū)。通过这些方式(shì)套取的资(zī)金(jīn)，在房(fáng)企各地项目(mù)间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了资金流动(dòng)性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地、还(hái)款和(hé)楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度(dù)呈(chéng)现(xiàn)以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保护机制，如英国(guó)、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购(gòu)房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付(fù)后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般(bān)以定金方式支付，或按工(gōng)程(chéng)进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照工程进(jìn)度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房(fáng)烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延期或(huò)重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护：房屋交(jiāo)付质量(liàng)的保障有两种方(fāng)式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三(sān)方验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商为(wèi)购房者(zhě)提供一定的保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资(zī)金第(dì)三(sān)方全程监管，交付时开(kāi)发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定期限内(nèi)无(wú)条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交(jiāo)付前资金由第(dì)三方全(quán)程(chéng)监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年美国(guó)平均首付比例为12％。

　　余(yú)款支(zhī)付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果开(kāi)发(fā)商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购房者资金可通过(guò)申请仲(zhòng)裁取回，且不(bù)承担任何责(zé)任与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房屋建设过(guò)程中的资金全部来自银(yín)行，银行根据(jù)工程进度向(xiàng)开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开(kāi)发商施工进度。开发商在(zà日落胭脂红完整的诗句带拼音，日落胭脂红完整的诗句的意思i)房(fáng)屋(wū)交付时需(xū)取得由政府(fǔ)相关(guān)部门经(jīng)审查后发放的(de)验(yàn)收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得到购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工(gōng)期进度支(zhī)付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房(fáng)者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国开(kāi)发商(shāng)在项目获批后即可预售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约(yuē)公证(zhèng)，签订合(hé)同后定(dìng)金退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包含在购房款中，属于购房(fáng)附(fù)加(jiā)费(fèi)。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国没有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可零(líng)首付购房(fáng)。

　　余(yú)款(kuǎn)方面(miàn)，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具(jù)体支付节(jié)点、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭(jiē)方面，购房者可在支付房(fáng)款前申请房贷(dài)，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能是当(dāng)房屋(wū)出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺(quē)陷时，保险公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔(péi)偿或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保(bǎo)险(xiǎn)由开发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有(yǒu)10％定金保险(xiǎn)保护机(jī)制，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅(jǐn)20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的(de)房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节内容(róng)确认无误后签订首(shǒu)付交换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国(guó)设置(zhì)了10％定金保险保护机制，当(dāng)开发商出(chū)现(xiàn)财务、经营(yíng)问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金(jīn)由保(bǎo)险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余(yú)款支付(fù)环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的(de)方式(shì)，但是交(jiāo)房前付(fù)款比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合(hé)同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款(kuǎn)比例在(zài)20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司(sī)的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方律师，卖(mài)方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入开发(fā)商(shāng)账户前经过两道关口，有利于保障购房者资(zī)金(jīn)安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预(yù)售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违约需返(fǎn)还定价(jià)并赔(péi)偿约10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法(fǎ)方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修(xiū)订，目前是唯一一(yī)部规范期房交易的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日(rì)元(yuán)的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开发(fā)商必(bì)须完成定金(jīn)保全措施才可预售(shòu)。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买卖双方签订购房合同时，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证(zhèng)机构或保(bǎo)险机构签订(dìng)定金保证委(wěi)托合同，设置(zhì)购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交(jiāo)付给购房(fáng)者。除(chú)定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该(gāi)措(cuò)施保护。若开发商倒(dào)闭导致期房(fáng)烂(làn)尾，购房者可(kě)凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金融机构或保(bǎo)证(zhèng)机构或保险(xiǎn)公司(sī)兑付，同时(shí)，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同后，购房者即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始(shǐ)按揭贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付，所(suǒ)有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以(yǐ)及(jí)订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的首付及印(yìn)花(huā)税(shuì)，同时购房者向银行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要(yào)求所有开发(fā)商遵(zūn)守(shǒu)，支付节(jié)点一(yī)般(bān)为合同签订后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进(jìn)度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无(wú)需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者(zhě)的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临(lín)界点(diǎn)，重点是保交楼和房企(qǐ)重(zhòng)组。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾(gù)妥善(shàn)应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从(cóng)现在(zài)起，对还在正常运转的房企包括民(mín)营(yíng)企业，加大支持力(lì)度，由优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业，为(wèi)每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以及长效机(jī)制。长效(xiào)机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保(bǎo)护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定(dìng)金安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分(fēn)的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度(dù)付款机(jī)制或交房后(hòu)按揭贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开发(fā)商(shāng)、银行的第三(sān)方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部(bù)门直接监管，以此(cǐ)防止资金挪用现(xiàn)象(xiàng)。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质(zhì)量问题全权负责(zé)、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大(dà)势所趋(qū)。一(yī)方面(miàn)，98年房改(gǎi)时(shí)，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民众的最根本最实质的(de)保(bǎo)障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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