一线城(chéng)市，也不端着了。

　　昨天(tiān)，深圳取消二手房指导(dǎo)价的消息在房产圈刷(shuā)屏了。

　　这条消息(xī)为什么(me)这(zhè)么重(zhòng)要(yào)？首先二手房指(zhǐ)导价被称为“核弹(dàn)级”政策，其(qí)次深(shēn)圳几乎是最(zuì)后一个还(hái)在(zài)“认真”实(shí)施这条政策的(de)城市，最(zuì)后深圳(zhèn)是房(fáng)价前三的核心城(chéng)市。所以，深圳的一举(jǔ)一动都具有风向标意(yì)义。

　　有分析人(rén)士指出，深圳二(èr)手房指导价如果(guǒ)取消，首先有利于(yú)深圳二手房回(huí)暖，然后二手房回暖有利于深圳楼市总体回暖，最(zuì)后深圳楼(lóu)市回暖有利于(yú)全国(guó)楼市回(huí)暖....

　　看吧(ba)，这妥妥的(de)“蝴蝶效应”。

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　　“核(hé)弹调(diào)控”退出？

　　昨天，深圳疯传“二手(shǒu)房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价”正式结束。传言称：二手房贷(dài)款(kuǎn)不按官方(fāng)参考价(jià)（指导价），银(yín)行(xíng)核(hé)定房价以网签备案(àn)价(jià)和评估价孰(shú)低为准。

　　自此(cǐ)，参考价真(zhēn)正变成(chéng)了“参考价(jià)”。

　　目(mù)前没(méi)有看到官(guān)方(fāng)文件。据证(zhèng)券时报21日(rì)消息(xī)，目前深圳(zhèn)多家(jiā)大(dà)行表(biǎo)示“尚未接到正式通(tōng)知(zhī)，目(mù)前仍按(àn)参考价办理按揭”。所以还需(xū)要持续的关注。

　　易居研究(jiū)院研(yán)究总监严跃进认为，本(běn)次政策大概率(lǜ)为真，更多(duō)体现(xiàn)为(wèi)银(yín)行(xíng)贷款等(děng)领域按照新(xīn)的规(guī)则进行，但不会出台正式文(wén)件。

　　有时候，有(yǒu)些事情，是不用(yòng)发文件的。毕竟可以“窗口指导”。

　　2021年2月(yuè)8日(rì)，深圳(zhèn)楼市二手房指导价(jià)横空出世。当(dāng)时，深(shēn)圳一口气(qì)公(gōng)布(bù)了全市3595个(gè)小区(qū)的参考(kǎo)价(jià)，很多(duō)南山、福(fú)田、宝(bǎo)安中心(xīn)区的高价盘，直接按(àn)照当时(shí)的(de)市场价(jià)打(dǎ)了(le)5折、6折来“指导”，银行(xíng)只能按照指(zhǐ)导(dǎo)价来(lái)计算首(shǒu)付、发(fā)放贷款。

　　当时大家还不(bù)觉得厉害，但经(jīng)历了这两年的痛(tòng)苦，才(cái)深(shēn)知为啥叫做——“核(hé)弹级”。

　　举个例子，市场价1000万的房子，如果不“指(zhǐ)导”，可(kě)以首付3成即300万；如(rú)果指(zhǐ)导(dǎo)价打七折即700万，那(nà)么(me)首付3成210万(wàn)，加上需要全款支付(fù)的部分，实际首付去到了510万，相当于首付5成了（多给210万首付）。这直接让(ràng)大(dà)批量买家，失去了购(gòu)房能力，相当于(yú)强势“降(jiàng)杠杆”。

　　自深圳推行二手房参考价以后，东(dōng)莞、宁波(bō)、成都、三亚、西安、合肥、广州等(děng)10多(duō)个城市(shì)陆续(xù)跟进。事实也确实证(zhèng)明了，这条政策(cè)的“核弹”级别(bié)。

　　到了2021年(nián)10月，根据(jù)安居客(kè)的统计，实施二(èr)手房(fáng)指(zhǐ)导(dǎo)价(jià)的10个(gè)城市，有8个挂牌(pái)价降(jiàng)了。

　　2022年受到(dào)疫情的影(yǐng)响，二手房(fáng)更是惨不忍睹(dǔ)。以2022年12月(yuè)数据为(wèi)例，全国70个大中城市房(fáng)价只有6个同比上涨，其他(tā)的泥沙(shā)俱下。

　　2

　　深圳(zhèn)，有(yǒu)人付出了沉重代价

　　据深圳乐(lè)有家研究中(zhōng)心数据显示(shì)：成交量上，二手房指导价出台当(dāng)年，深(shēn)圳二手住宅成交家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译量同比下滑57％。2022年(nián)继续(xù)腰斩，成(chéng)交量同比下滑47％，全年成交量仅2.2万套，创近二十年最低记录，相较(jiào)2020市(shì)场高峰缩(suō)水近八(bā)成。

　　价(jià)格方(fāng)面，与二(èr)手房指导价发布当月(yuè)相比，如今二手房挂牌价低(dī)于及接近参考价的房源占比(bǐ)大幅增加。2023年一(yī)季度，深圳各区二手房成交TOP10小区中，过(guò)半成交价低于参考价。

　　只有真(zhēn)实经(jīng)历其(qí)中的人(rén)，才能(néng)深切的感知其威力。

　　深(shēn)圳房东，斩仓的新(xīn)闻(wén)不绝于耳。

　　据(jù)说一位码农三年前高杠杆买了2套(tào)华润城，月供12万，最(zuì)终亏家贫无从致书以观出自哪里，家贫无从致书以观每假借于藏书之家翻译损1000万破(pò)产。据媒体(tǐ)推测，如果案例属实，买家(jiā)的实际购房(fáng)成本(běn)高达20万(wàn)/平，目前价格跌至14万(wàn)/平，叠(dié)加(jiā)这三(sān)年的(de)房贷和(hé)持有(yǒu)成本(běn)，差不多亏损超千万(wàn)。

　　深圳一大批人这两年感受到了(le)太多“心酸”。二手房成交量创下多年新低，学区房(fáng)神话不再，房产中介的日子难过，投资客挥泪斩仓(cāng)....

　　在稳(wěn)楼市的基调下，2022年(nián)以来，实施(shī)了(le)二手房指导价(jià)的城市(shì)陆(lù)陆续(xù)续低调(diào)退出，目(mù)前(qián)只有深圳(zhèn)还是最后的“堡垒”。

　　3

　　“风向(xiàng)标”意义明显

　　最近一线城市也不端(duān)着(zhe)了。

　　近日，北京在(zài)房山区(qū)试点多子女(nǚ)家庭和职住平衡(héng)家(jiā)庭购房支持政策。上海也考虑(lǜ)予(yǔ)以多孩家庭在新(xīn)房计分制(zhì)度政策上的支持。

　　从最(zuì)新公(gōng)布的(de)3月份70个大中(zhōng)城市商品(pǐn)住宅销售价格变动情况(kuàng)来看(kàn)，广州、深(shēn)圳的新房、二手(shǒu)房价格仍(réng)然是(shì)同比去(qù)年(nián)依然是下(xià)降的。

　　北京、上(shàng)海已经同比增(zēng)长了，其他二(èr)线城(chéng)市如杭州、成都、南京(jīng)、合肥(féi)等城(chéng)市价格都是同比上涨(zhǎng)的(de)。

　　广(guǎng)州、深圳能不急吗？

　　事实上，上面可能更急。3月份(fèn)，两部门联合发文(wén)，全面推动(dòng)二手(shǒu)房“带押过户”全国实(shí)施，这(zhè)是(shì)一条被(bèi)广泛好评(píng)的新政。对于激活二手房交易，具有定海神(shén)针般的作(zuò)用。

　　住建部部(bù)长倪虹近日更是指(zhǐ)出：建筑业(yè)、房地产企(qǐ)业要发挥国民经济“顶梁柱(zhù)”“压(yā)舱石”作用。回归到(dào)常识，从字(zì)面理(lǐ)解一下这两个词，意思(sī)就是——顶梁柱如果不行了，上面不(bù)就塌了嘛(ma)？压舱石如果压不住，小船不(bù)就(jiù)翻了(le)？

　　也许(xǔ)，今(jīn)年(nián)扶(fú)持楼市的政(zhèng)策，还(hái)有(yǒu)一大波正在路上...

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