万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外(wài)走红，让(ràng)这(zhè)个位于北京海(hǎi)淀的豪宅被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背(bèi)后曾宣称要做地产界“劳斯莱(lái)斯”的(de)神秘(mì)开发商——中赫集团，也(yě)被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共(gòng)同债务人被中国(guó)信达追债(zhài)，中(zhōng)国信达为了收(shōu)回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房(fáng)子早已(yǐ)售出，业主(zhǔ)并(bìng)非(fēi)中赫集团，那(nà)些真正斥(chì)巨资购(gòu)入房产的有钱人，房子现(xiàn)在莫名奇妙地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这(zhè)些(xiē)业主的维权信息(xī)，难怪有网友调侃：“富人(rén)被割韭菜(cài)的时候，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背(bèi)后(hòu)，可能没你想象的那么(me)简单。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最(zuì)惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发(fā)有限公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物(wù)中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股份有限公(gōng)司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限(xiàn)公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债(zhài)权本(běn)金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司(sī)是共(gòng)同债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实(shí)际上，75套豪宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报道，万柳书院总共(gòng)301户，而且早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖页面上又(yòu)注明这75套房子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些房(fáng)子(zi)根本(běn)没有网(wǎng)签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团(tuán)早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现(xiàn)在还没(méi)资金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作(zuò)为海(hǎi)淀的顶级豪宅，最强(qiáng)学(xué)区(qū)房，万柳书(shū)院的业(yè)主基本都(dōu)是(shì)北京的高端人士，柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊等enjoy可数吗，joy可不可数(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书院(yuàn)的(de)业(yè)主。另据地(dì)产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料(liào)，万柳书院的业(yè)主(zhǔ)中，还有不(bù)少(shǎo)中赫集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋友等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确实已经支付价款并实际占(zhàn)有，那么，中国(guó)信达(dá)转让这(zhè)笔不良债权(quán)回本的愿望(wàng)，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据(jù)相关法律规定，民(mín)事(shì)执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有，但未办理过户手续的(de)，如果业(yè)主没有过enjoy可数吗，joy可不可数错，人(rén)民法院(yuàn)不(bù)得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执(zhí)行异(yì)议申请，请求(qiú)法(fǎ)院解(jiě)除查封，同时可以联合起诉开发商，要(yào)求(qiú)退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司(sī)法解(jiě)释的(de)方(fāng)式明确了购房人的优先(xiān)权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房(fáng)屋并(bìng)已支付全部价款，主张其(qí)房屋交(jiāo)付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人民法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只支付了部分(fēn)价款(kuǎn)的(de)商品房(fáng)消费者，在(zài)一审法庭辩论终结前已实际支(zhī)付剩余价(jià)款的，可以适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不(bù)良债(zhài)权，实(shí)际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去(qù)回(huí)本，抵(dǐ)押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国(guó)信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国(guó)信达申(shēn)请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前(qián)中国信达已经成为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了(le)唯一(yī)股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限公司持(chí)股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相(xiāng)较其他(tā)房(fáng)企(qǐ)，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模(mó)，也没有很高的国民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈(quān)留(liú)下一(yī)个个传(chuán)说。

　　如钓(diào)鱼台七号(hào)院，作为中赫集团进入(rù)北京的第一个豪宅(zhái)项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成(chéng)为当时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引(yǐn)发了(le)市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置(zhì)地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企手(shǒu)中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就(jiù)以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖(zhuān)垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元(yuán)的价(jià)格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸(chén)的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融(róng)创的湖、紫辰院的树、北平府(fǔ)的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可(kě)看(kàn)出(chū)其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书院一(yī)套300平(píng)米的法(fǎ)拍房，最终成交价1.09亿、单(dān)价(jià)达(dá)到惊人的(de)36万(wàn)元/平米，说明万柳书(shū)院虽(suī)然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了(le)不少知(zhī)名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台七号院。而(ér)柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业(yè)大佬则居(jū)住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫(hè)集团(tuán)的“高(gāo)端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发商(shāng)光环的背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多次成为被执行人，被执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文enjoy可数吗，joy可不可数(wén)书(shū)确定义务，中赫集团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦(lún)落到这(zhè)个地(dì)步，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年(nián)初(chū)“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾深挖出(chū)背后的中赫集团，发现其深陷财务(wù)危(wēi)机。

　　从知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫(hè)集团实控人(rén)周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就(jiù)在(zài)于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集(jí)团(tuán)就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡收场。最(zuì)终，周金(jīn)辉将转型的目光，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安(ān)足球俱(jù)乐部64％股权(quán)，成(chéng)为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱(jù)乐(lè)部全部(bù)股权。如果北京(jīng)国安(ān)的估值(zhí)一(yī)直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿(ná)下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感(gǎn)叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫(fū)妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆续质押(yā)，据企查查(chá)显示，目前中赫(hè)集团(tuán)共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人(rén)包(bāo)括海(hǎi)金商业保(bǎo)理、北京(jīng)建工、山(shān)东国(guó)际信(xìn)托、中融信托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入(rù)主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没(méi)有(yǒu)得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也(yě)被拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所官网信息显示，2020年，北京(jīng)国安足(zú)球俱(jù)乐部实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入1.03亿元，净(jìng)利(lì)润-12.09亿元。截至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部资(zī)产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压(yā)力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手(shǒu)中的中赫集团股(gǔ)份，但国(guó)安和中赫的经营状况却(què)持续没有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行(xíng)人，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中(zhōng)赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行(xíng)生效法(fǎ)律文书确(què)定义(yì)务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实(shí)控人都成为(wèi)老赖的情况下，被(bèi)执行10个(gè)多亿的北京国安，又(yòu)如何能独善其身？

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