导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年是中国(guó)房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢(féng)近(jìn)年(nián)地产持续低景气，有(yǒu)关中国地(dì)产是否过(guò)剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，本文试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情况，据(jù)此判断中国未来地产趋(qū)势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国地(dì)产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是(shì)否如此？

　　住(zhù)建部披露全国(guó)有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调查数据(jù)显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入(rù)怀疑(yí)，中国房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露(lù)的近6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中(zhōng)，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商(shāng)业办公楼(lóu)、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中国(guó)的人(rén)均(jūn)住宅(zhái)间数较发达国(guó)家还有很大差距(jù)。人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我(wǒ)们(men)测算发现中国城(chéng)镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国(guó)家庭户均(jūn)住(zhù)宅(zhái)的数据，我们根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目前城(chéng)镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭(tíng)才拥有1套住宅，其中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户(hù)有房(fáng)，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需(xū)并不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不(bù)平(píng)衡(héng)，是因为户(hù)均一套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近三(sān)成都是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在(zài)老家买房(fáng)，从(cóng)而产生了(le)额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即便户(hù)均一套房(fáng)，中(zhōng)国未(wèi)来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力(lì)。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两人(rén)户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分(fēn)化(huà)日益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅(zhái)需求有望持续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅(zhái)的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中(zhōng)国的人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当下中国地产(chǎn)步入大分化时代(dài)而非停(tíng)滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为住宅供给存在(zài)不足，这是过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房地(dì)产大分化时代已至，大分(fēn)化时代下地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能(néng)级城市(shì)之(zhī)间，不同(tóng)区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露(lù)全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来(lái)嘴巴含胸的感觉知乎，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是(shì)否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们嘴巴含胸的感觉知乎测算出(chū)中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住宅(zhái)套数(shù)，回答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据(jù)此判断未来房地(dì)产市场(chǎng)会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一(yī)、如何有效观察中国户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观(guān)判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普(pǔ)查工(gōng)作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全(quán)国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋(dòng)数计(jì)算(suàn)的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还(hái)包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医(yī)院等非住宅。总的算下来(lái)，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次(cì)人(rén)口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户(hù)人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城市(shì)家庭户居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间数(shù)大(dà)于1，看似意(yì)味着人人都(dōu)有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数(shù)量有关(guān)，更与房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。单单从(cóng)人均(jūn)住宅(zhái)间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以(yǐ)家庭为单(dān)位购买成套住宅，一(yī)套设施齐(qí)全(quán)的住宅才是城(chéng)镇居民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测(cè)算思路、数据(jù)和方法

　　中国城镇居民(mín)住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一(yī)类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有住(zhù)宅(zhái)、自(zì)建(jiàn)房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民(mín)住宅相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处可以(yǐ)直接公布，一是(shì)每(měi)年商品住宅销(xiāo)售套数（统计局(jú)）；二是居民住宅来(lái)源（人口(kǒu)普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住宅改(gǎi)革(gé)始于(yú)1998年，1998年之前商品住宅数量(liàng)极(jí)少，可忽略不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均住(zhù)宅套(tào)数分三步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第(dì)二步，根(gēn)据城镇居民拥(yōng)有的(de)商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅和非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)比(bǐ)例，推(tuī)算得到(dào)居(jū)民住宅总套(tào)数(shù)。

　　第三步(bù)，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅(zhái)总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住(zhù)宅(zhái)套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品住(zhù)宅占比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国住宅(zhái)存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个(gè)准(zhǔn)确统计。我们利用既有统(tǒng)计数据，大(dà)致测算得(dé)到中国存量(liàng)房地产套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城(chéng)镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一(yī)）城镇(zhèn)居民户均拥有(yǒu)商品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含(hán)现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除商品(pǐn)住宅(zhái)累计销(xiāo)售(shòu)套数里的(de)期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套(tào)数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期(qī)在2-3年，并考虑到交(jiāo)房(fáng)后装(zhuāng)修(xiū)的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城(chéng)镇居民(mín)拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构(gòu)特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品(pǐn)住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其(qí)他住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是(shì)商(shāng)品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商品(pǐn)住宅与购(gòu)买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住宅增幅为过去(qù)十(shí)年变化幅度的(de)20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例，从而我们估算出2022年商品住(zhù)宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末(mò)，中(zhōng)国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考虑已购期房，中国(guó)平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅(zhái)。

　　如果交房顺利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭(tíng)都会(huì)拥有一(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套(tào)房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居(jū)民已经达(dá)到了户均(jūn)一套(tào)房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终(zhōng)结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一）户均一(yī)套房并(bìng)不意(yì)味(wèi)着住宅市(shì)场(chǎng)供需(xū)平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因(yīn)人口流动、居民换房等因素(sù)产生的(de)住宅需(xū)求。因此，成熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会(huì)在1.1左右(yòu)。

　　国际经验来看，美国、英国和日本的住(zhù)宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最(zuì)高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人口净流入地(dì)的住宅市场供不应求(qiú)，造成房价或房(fáng)租(zū)迅速上(shàng)涨。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动(dòng)人口和省际流动人口(kǒu)分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南(nán)大学(xué)2017年的(de)中国城(chéng)乡人口流动(dòng)调查数据显示，在上海(hǎi)、杭(háng)州以及南京(jīng)工(gōng)作的流动人(rén)口(kǒu)在老家(jiā)拥(yōng)有住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使打工(gōng)人回乡(xiāng)置业。

　　流动(dòng)人口(kǒu)实际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较(jiào)低的县城购买一套(tào)房。所以说户(hù)均一(yī)套房无法满足庞大(dà)流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改(gǎi)善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄(líng)至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构松散、设(shè)施(shī)陈旧、安全(quán)隐患(huàn)大等问题，如(rú)电线老化、管道等(děng)基础设施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成的老旧(jiù)住宅面积小(xiǎo)。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住(zhù)宅面积占比仅为27.6％。仍(réng)然存(cún)在5％左(zuǒ)右(yòu)的家(jiā)庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世纪修建的老旧小区(qū)很难满足现代(dài)生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被(bèi)拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为(wèi)一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当(dāng)然(rán)这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三(sān)）人(rén)均住宅面(miàn)积扩张(zhāng)是未来地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根(gēn)据(jù)七普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总(zǒng)面积为308.16亿(yì)平，人(rén)均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积不足19平(píng)方米，不及(jí)全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平(píng)方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑面积低于(yú)15平(píng)方米的家庭界定为住(zhù)宅存在困难，若按(àn)这(zhè)个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住(zhù)宅困难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住(zhù)宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平(píng)，较目前(qián)至少新增82亿(yì)平。

　　对比发达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国(guó)为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国(guó)都高(gāo)于(yú)40㎡，中国(guó)的人均住(zhù)宅建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均(jūn)可使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将(jiāng)变得明(míng)显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量(liàng)会更(gèng)多。

　　四、户均(jūn)已然1套(tào)房，未来地产还(hái)会有(yǒu)需求么？

　　我们测(cè)算(suàn)得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房，看似(shì)已经户户(hù)有房。即便如此，中国人(rén)口静态结构(gòu)和动态(tài)趋势演绎(yì)，决定了中国未来地产仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现实(shí)之(zhī)下，中国未(wèi)来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于四个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增(zēng)多，新(xīn)户购房需(xū)求扩张。

　　过去20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.85人(rén)/户，而七(qī)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.62人(rén)/户，一人户(hù)、二人户的(de)占(zhàn)比明显上升，人(rén)口小家庭化(huà)趋势将继(jì)续延续，导致户数会因户(hù)均人口规(guī)模的缩小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板(bǎn)块的(de)分(fēn)化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流(liú)入，区域经济资源分配的再集中吸引着人口流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人(rén)口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年(nián)到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅(fú)为(wèi)6.8个百分点。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住(zhù)宅建(jiàn)造时(shí)间(jiān)为2000年以(yǐ)前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万(wàn)家庭户，自建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万(wàn)户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的(de)家庭(tíng)购买二(èr)手房。在新增住宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)。租房、购买经济(jì)适用房(fáng)和其他分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必(bì)会进一步上(shàng)升(shēng)。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭约9000万户(hù)。破旧(jiù)的城中村、老公有住(zhù)宅(zhái)，建筑面积小、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释(shì)放。

　　第(dì)四，“住上更大房子”的改(gǎi)善性需(xū)求还(hái)将有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金(jīn)，倾向(xiàng)于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生活品(pǐn)质(zhì)，以小(xiǎo)换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央经济(jì)工作(zuò)会议明确指出(chū)支持(chí)住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒适度与(yǔ)经济(jì)水平有着密切正向联系。随着经(jīng)济发展水平的提高(gāo)，中国(guó)的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过去二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的(de)供需冲突。房地产大分化时(shí)代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限于(yú)城市能级之间差(chà)异(yì)，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据(jù)调(diào)查(chá)的是(shì)人，并(bìng)不(bù)是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占(zhàn)比(bǐ)实(shí)际(jì)值可能偏低(dī)，其增速可能超预期(qī)。

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