5月以来(lái)，房(fáng)地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时(shí)所公(gōng)布的(de)总份额均较4月(yuè)28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙头与地(dì)方国(guó)企央企(qǐ)获得(dé)增持，持仓数(shù)量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地(dì)产或(huò)“底(dǐ)部回(huí)升”

　　行业红(hóng)利时代已过(guò) 精耕(gēng)细(xì)作成共识(shí)

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产行业标的市值约1188亿元，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色(sè)，但公募所持房地产公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数(shù)值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的(de)首次回升，年底这一(yī)数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对房地(dì)产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升(shēng)，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统计(jì)显(xiǎn)示，公募重仓持(chí)有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对(duì)于房(fáng)地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)排名最高(gāo)的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇(shé)口(kǒu)，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之处(chù)首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排(pái)位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上(shàng)最后(hòu)一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间(jiān)周期。

　　形成共识的(de)是，经济(jì)圈判断(duàn)房地(dì)产已经(jīng)进入大(dà)分化时代，一(yī)二线(xiàn)城市好(hǎo)于(yú)三四线城市。而(ér)映(yìng)射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房地产行业轻松(sōng)收获(huò)行业贝塔(tǎ)的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业(yè)周期来分类，包括房地(dì)产(chǎn)等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰退期的(de)行(xíng)业，传统认知上没有什么(me)投资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝等类似的行业也(yě)出现(xiàn)了(le)一些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一不愿具(jù)名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不过也有公募人士持(chí)谨(jǐn)慎(shèn)乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年光是居(jū)民存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产(chǎn)的更新(xīn)，也有(yǒu)近(jìn)10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日，无(wú)论从城(chéng)镇化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也不(bù)支(zhī)撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民(mín)营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的公司就能够通过大(dà)鱼吃小鱼的方式，获得市占率(lǜ)的提(tí)升。当行(xíng)业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代(dài)表没有投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在(zài)于(yú)城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是基于这样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机(jī)构(gòu)的务实之(zhī)举(jǔ)。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼(yǎn)量”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块个股，在纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的(de)达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排(pái)名前五(wǔ)的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它们(men)分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第(dì)一的上(shàng)实发展，五一假期归来(lái)后日成交量明显(xiǎn)放大(dà)，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上实发展的主营业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务(wù)为(wèi)房地产销售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务(wù)、工(gōng)程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其(qí)实(shí)现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减(jiǎn)少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人十大(dà)流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长城资产管理(lǐ)公(gōng)司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅(fú)暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本(běn)地房(fáng)企，其第一季(jì)度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司(sī)后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度(dù)新(xīn)增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓(dèng)晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品依(yī)然在前(qián)十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除(chú)去上述两家上(shàng)海区域性地产公司外，荣安地产则是主要(yào)布局(jú)在深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现营(yíng)业收入(rù)51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的(de)净利润6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红周(zhōu)刊》注意到两只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大(dà)流(liú)通股股东(dōng)行列。具体说(shuō)来(lái)， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证指(zhǐ)数1000增强则排(pái)名第(dì)九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给较多(duō)（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大(dà)多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用问(wèn)题或(huò)者资(zī)金(jīn)紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头(tóu)房企明显跑(pǎo)赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指出(chū)：“房地产行业(yè)的结构性机(jī)会依然存在，少部分公司尤其(qí)是央企(qǐ)占据显著优势，其主要(yào)又体现为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段(duàn)表现出较低的融资成本(běn)，优质的开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产资(zī)产运营(yíng)能力的多重(zhòng)竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国(guó)央企相较于民营(yíng)地(dì)产公司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题(tí)，市场对(duì)民营房开(kāi)企(qǐ)业的资产会(huì)有更多(duō)担忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央国企相较于民企来说估值(zhí)的修(xiū)复更明显(xiǎn)。中(zhōng)特估(gū)的角度从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集(jí)中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入(rù)高(gāo)质量发展阶段，具备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶(jiē)段(duàn)更稳(wěn)定且可预期的盈利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估值(zhí)相对较低，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业(yè)普涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较(jiào)低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要(yào)关注将受益于(yú)行业集中度提升的头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还(hái)是保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为光明(míng)。不(bù)过(guò)国投(tóu)瑞银基(jī)金投资部副(fù)总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是(shì)销(xiāo)售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再(zài)次是(shì)拿地(dì)份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的(de)业绩分(fēn)化(huà)更(gèng)趋明显，保利发展、滨江集团等房企营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分(fēn)析表示(shì)，业(yè)绩(jì)出现明显改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是在2021年下半(bàn)年民营房(fáng)企不怎么投资拿地(dì)之后，国(guó)有(yǒu)企(qǐ)业仍(réng)在持续性地拿(ná)地(dì)，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够(gòu)推动房企销(xiāo)售(shòu)业(yè)绩的(de)增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复(fù)但仍处于调整的过程中，能够保有一(yī)个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示，在房(fáng)地产(chǎn)的复苏过程中(zhōng)，还面(miàn)临着一(yī)些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大多(duō)数城(chéng)市都出现环比下滑的情况。而现在五(wǔ)月的(de)市场表现(xiàn)也不(bù)太乐(lè)观。按照现在的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情(qíng)况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩(jì)出现市场的(de)短期(qī)反(fǎn)弹外的(de)一(yī)个市场乏(fá)力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度(dù)增长不确定(dìng)性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产(chǎn)业链的复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要(yào)慢很多，我们要多给(gěi)一(yī)些耐心，这个时候，在房地(dì)产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数(shù)的、做(zuò)得(dé)比同行古诗《画》的作者是谁？哪个朝代人，画的作者是哪个朝代的诗人好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以只能耐心(xīn)地去等待(dài)它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发于(yú)5月(yuè)13日《红周刊(kān)》，文中(zhōng)提及(jí)个股仅(jǐn)为举(jǔ)例(lì)分析，不(bù)做买卖推荐(jiàn)。）

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