近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动现金流、可供(gōng)分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分红目前(qián)已包含了利润(rùn)分(fēn)配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额(é)交易价(jià)格的变化。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较(jiào)易引起波动。与此相比(bǐ)，基(jī)金(jīn)分红(hóng)预(yù)期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主要来自(zì)基(jī)础设(shè)施资(zī)产的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得的(de)现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考价值(zhí)。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人(rén)称。

　　平安基金(jīn)REITs 投(tóu)资中(zhōng)心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平也(yě)表示，根据《公开募集(jí)基础(chǔ)设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合并后基金年度可(kě)分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制(zhì)分红机制是(shì)公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳(wěn)定的分(fēn)红(hóng)机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同(tóng)时(shí)具备“股(gǔ)性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性(xìng)”的(de)一(yī)面，分红体现(xiàn)了这类(lèi)产(chǎn)品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派息，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方(fāng)面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资(zī)产配置(zhì)多元化提供抓手，具有较强(qiáng)的配(pèi)置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机(jī)构(gòu)投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有(yǒu)效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资(zī)收益“落袋为安”外(wài)，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的预(yù)期，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价(jià)格走势(shì)的关键(jiàn)因素(sù)之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的二级(jí)市场(chǎng)表现(xiàn)看，截至4月21日(rì)，今年以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有(yǒu)20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程(chéng)度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格波(bō)动受多重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格的(de)主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的投资。

　　中金基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场热点(diǎn)呈(chéng)现(xiàn)向股票和(hé)债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对(duì)经(jīng)济活(huó)力的改善有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的(de)开盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根据单(dān)位(wèi)基金份额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计(jì)算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期投资的信心，同时需(xū)结(jié)合持有产品的特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分(fēn)红包括(kuò)利润分配(pèi)和本(běn)金归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的(de)增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营(yíng)权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部分之间的比(bǐ)例是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异(yì)很(hěn)大，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派(pài)”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许(xǔ)经营权类和(hé)产权(quán)类两大资(zī)产类型(xíng)，持有(yǒu)产权(quán)类产品的收(shōu)益主要包括(kuò)每年的现(xiàn)金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持有特(tè)许经营(yíng)类产(chǎn)品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金(jīn)的归(guī)还，两者的比率也(作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确yě)是变动的(de)，对特(tè)许经营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收益。普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各(gè)类(lèi)公募(mù)REITs分红因底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增(zēng)值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格(gé)和分(fēn)红(hóng)有(yǒu)合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营(yíng)权(quán)到(dào)期后不再能产生现金收益(yì)，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备(bèi)更高的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权(quán)项(xiàng)目，即使分派率相对较低(dī)，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金并(bìng)取(qǔ)得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提(tí)醒投资(zī)者注意，特许经营(yíng)权项目(mù)的分(fēn)派金额(é)包含了投资(zī)本金，在不进(jìn)行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基(jī)金(jīn)份额单(dān)价随着分派进度(dù)逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特(tè)许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩(shèng)余(yú)期限产生的现金流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一(yī)般较长，再加上到(dào)期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资(zī)，有机会进一步(bù)延(yán)长经营期限(xiàn)。这种类似永续经营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的(de)资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多(duō)位业内人士还表示，在产品分(fēn)红期(qī)，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观察和评估项目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动(dòng)现金(jīn)流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经(jīng)营活动(dòng)产生(shēng)的现金净流量(liàng)是指(zhǐ)企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李(lǐ)华平(píng)也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债市场独立的资产配置功能，比较适合长期持有。建(jiàn)议投资者对经营权(quán)类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确益率(lǜ)的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资(zī)产(chǎn)更多关注分派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自(zì)底层资产的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集(jí)分红期，由于(yú)分红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载(zài)明REITs在(zài)发行首年(niá作伴还是做伴哪个对，作伴还是做伴正确n)及次(cì)年的可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分红金额与募集材料中(zhōng)披露预(yù)测(cè)进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及(jí)市(shì)场的实际(jì)环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人也称。

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