文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡建设工(gōng)作会议提(tí)出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足一个月(yuè)时间，已有山(shān)东(dōng)、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消(xiāo)商品房预售制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没(méi)钱没实力(lì)的(de)别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时代步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱，预售(shòu)制(zhì)是(shì)权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四大关(guān)键是(shì)推(tuī)动城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果按照经济(jì)规律办事，中(zhōng)国一(yī)定能(néng)实现房(fáng)地产软着(zhe)陆(lù)和(hé)长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现房销售(shòu)？大(dà)家想想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公(gōng)平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购(gòu)房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待(dài)期(qī)一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期间，购房者不(bù)仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层面(miàn)看(kàn)，预(yù)售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等(děng)系列风险。取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保障购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是(shì)一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺资金，借鉴(jiàn)中(zhōng)国香港，引(yǐn)入(rù)了(le)商品房(fáng)预售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世界(jiè)不少(shǎo)国家存在预售(shòu)制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的(de)监管保障措施，开(kāi)发(fā)商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批(pī)准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买(mǎi)家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中(zhōng)国一样在支付(fù)完首(shǒu)付(fù)款后从(cóng)银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷(dài)款支(zhī)付剩余(yú)全部房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分(fēn)期支付。所(suǒ)以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及(jí)违约处罚措(cuò)施作为保障(zhàng)的，如(rú)果没有(yǒu)这些保障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对购房民(mín)众不(bù)公平，所以不如借机取消(xiāo)预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个技术活，只要坚持市场化(huà)改(gǎi)革，中(zhōng)国一定(dìng)能(néng)化解这个难题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实(shí)体(tǐ)经济和(hé)居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不(bù)是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房民众的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人。从(cóng)这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康发展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情(qíng)况下(xià)，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通(tōng)金融支持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十年(nián)前(qián)在国务院发(fā)展(zhǎn)研究中心(xīn)参(cān)与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率(lǜ)等进行过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中(zhōng)国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市(shì)化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金(jīn)第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时(shí)开发商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡(pō)：买方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保(bǎo)修(xiū)期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十(shí)世纪(jì)五十年代(dài)在中国香港，楼(lóu)宇(yǔ)出(chū)租(zū)是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销(xiāo)售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民(mín)的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的资金实力(lì)才能购买。虽(suī)然楼宇(yǔ)出(chū)租是(shì)中国香港地(dì)产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这一系列(liè)问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后(hòu)将楼宇(yǔ)分层(céng)出售。这模式一(simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信(xìn)置业有限(xiàn)公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于(yú)商品流(liú)通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独(dú)到的见解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一(yī)块地盘后，除了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇(yǔ)的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金(jīn)，采用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收齐买家的(de)钱，买家就拥(yōng)有了自(zì)己的房产。这种方式减轻了民众购房(fáng)的资金(jīn)压力，加速了房屋的建造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资金(jīn)问(wèn)题(tí)，降低(dī)投资风险，在当(dāng)时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当时中国香(xiāng)港房地产(chǎn)市场的一大特色(sè)，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了(le)核(hé)心(xīn)的(de)住房供不应求的问(wèn)题，使房(fáng)市发展进入新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市几(jǐ)十年繁荣，但(dàn)期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的(de)情(qíng)况(kuàng)，但监管部门不断完善(shàn)、规范化，建立健(jiàn)全(quán)的监管机制，促(cù)进市场(chǎng)健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超支停工，出(chū)现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发(fā)商在预售前(qián)，确保地价款已经全部(bù)支付，还要(yào)证明自(zì)身(shēn)有资金等能(néng)力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资(zī)金需放(fàng)入律师所托管，支(zhī)取时(shí)需(xū)律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户(hù)资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银(yín)行开(kāi)设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户(hù)）、开发商操作(zuò)等采取全透明化机(jī)制，且(qiě)银行的责任(rèn)上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成(chéng)最(zuì)大(dà)风险方，后(hòu)续需自身推动(dòng)项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系(xì)逐步(bù)完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现(xiàn)象较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十(shí)世(shì)纪九十(shí)年代，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调(diào)基础建设，这一导向使前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度(dsimple是什么牌子，simple是什么牌子衣服ù)，住房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福(fú)利(lì)分房(fáng)制度(dù)也出现(xiàn)了分配不公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等问题，因此福(fú)利分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大(dà)，而社会缺(quē)少大型房地产开(kāi)发商，商品房供(gōng)应量(liàng)小的困境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无疑是对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐(zhú)步(bù)引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深(shēn)化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转向市(shì)场(chǎng)经济的商(shāng)品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企缺少资金和开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预(yù)售(shòu)款撬动下(xià)一(yī)个项目(mù)的开发，形成滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改货(huò)币化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出(chū)台(tái)相关(guān)的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用(yòng)推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花(huā)”模式后，经调(diào)整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中国内地的商(shāng)品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设(shè)中的房屋预先出(chū)售(shòu)给购房(fáng)者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在(zài)中国内(nèi)地实践过(guò)程中，商品房预售流程为(wèi)：房地产(chǎn)开发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一(yī)次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国内地的开(kāi)发商而(ér)言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期，同(tóng)时增加(jiā)市场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预售(shòu)制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市(shì)场的稳步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需求，也提高了(le)居民居(jū)住(zhù)水平，中国(guó)内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼住到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从全民蜗(wō)居到基本适居(jū)，住房事业取(qǔ)得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走完发达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内地商品房销售最(zuì)主要方(fāng)式(shì)，2005年中国内地商品住宅期(qī)房销售面积(jī)占总(zǒng)销售面积(jī)的比(bǐ)重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房地产历经二(èr)十多(duō)年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至14.8万亿(yì)元，累(lèi)计上涨35.8倍，年复(fù)合增(zēng)速17.8％。商(shāng)品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成(chéng)为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下游产业链特(tè)别(bié)长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产业(yè)链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产带动产业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完全拉(lā)动的投(tóu)资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投资占固定(dìng)资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银行(xíng)各(gè)项贷(dài)款余额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占(zhàn)比超过三分之(zhī)一(yī)。从(cóng)房地产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面积违约，将导致银行不(bù)良率(lǜ)大幅上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据我(wǒ)们的(de)《中(zhōng)国(guó)住房(fáng)市(shì)值测(cè)算(suàn)报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的(de)33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元。从住房(fáng)市值占股(gǔ)债房市值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市场发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值较(jiào)低(dī)，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层(céng)面看，绝大(dà)部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平制度，购房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了(le)所有商品不(bù)能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房(fáng)二卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房产证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能(néng)根(gēn)据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制(zhì)助推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂(liè)、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自(zì)身信(xìn)用和购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银(yín)行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦(dàn)房企因为市场波(bō)动或经营不善，出(chū)现(xiàn)资金链断裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同和按揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较(jiào)大的坏(huài)账(zhàng)压力(lì)。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监(jiān)管资(zī)金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于有关(guān)的工程建(jiàn)设(shè)，商(shāng)品房(fáng)预售款监管的具体办法，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没(méi)有(yǒu)统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地(dì)实行(xíng)“一(yī)城一策”。例如，太(tài)原、昆(kūn)明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的建安(ān)成本(běn)乘以(yǐ)建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工程总额(é)报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入监(jiān)管账户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致楼盘没有资金继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账户资(zī)金如何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预售(shòu)款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘(pán)建设，形成(chéng)一种资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房者预(yù)付资金(jīn)，一般设有定金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要(yào)求购(gòu)房者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支付，或按(àn)工程进度分期(qī)支付，或二(èr)者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式(shì)发放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房(fáng)屋交付质量(liàng)的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期房由政府或第三方验(yàn)收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例为3.5％，交(jiāo)房(fáng)前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付环节，定金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的(de)1％-5％，首付(fù)比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款支付(fù)方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购(gòu)房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过按揭(jiē)贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房者的定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公(gōng)证行或产权(quán)保险公司的信托账户(hù)监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者(zhě)资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取回，且(qiě)不承担任何责(zé)任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接(jiē)损害银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管开发(fā)商施工进度。开发商(shāng)在房屋(wū)交付时需取得由政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的(de)验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付(fù)购(gòu)房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付(fù)购房(fáng)，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工(gōng)期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发(fā)商或购房者可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在(zài)项目(mù)获批后即可预售房屋。签署购(gòu)房合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合同后定金退还。如由于(yú)任何原因不能购买，定金按照德国(guó)法律(lǜ)全(quán)部退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和(hé)土地交(jiāo)易税，分别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房款中，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国(guó)没有规定最(zuì)低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余(yú)款方面(miàn)，德国(guó)也采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而(ér)异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前(qián)申(shēn)请房贷，房贷利率采用(yòng)固定(dìng)利率，银行按(àn)施工节奏分多次发(fā)放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国保险公司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋(wū)出现重大延期(qī)或重大(dà)缺(quē)陷(xiàn)时，保险公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险(xiǎn)公(gōng)司负责相应赔偿。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双(shuāng)方律师(shī)严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营(yíng)问题(tí)时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，但是交(jiāo)房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在(zài)合同(tóng)签订6-24个月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间(jiān)，剩余款项交房后(hòu)支付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按(àn)揭还(hái)贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严(yán)格，资金也(yě)由(yóu)律师(shī)监管，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由买房律师将资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预(yù)付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元(yuán)时，开发商必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次修订(dìng)，目前是唯一一(yī)部(bù)规(guī)范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全措施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机(jī)构签(qiān)订定(dìng)金保证委托合同，设置购房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证(zhèng)明书(shū)交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购(gòu)房款也(yě)受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房(fáng)者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般(bān)约(yuē)为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房(fáng)前只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超(chāo)20％的定(dìng)金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款在交房后开(kāi)始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期房(fáng)购房者违约可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)满1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购(gòu)权(quán)合同以及订(dìng)金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例方(fāng)面，签(qiān)订购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付15％的首付(fù)及印花税，同时购(gòu)房者向(xiàng)银(yín)行(xíng)申请按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵(zūn)守，支付节点(diǎn)一般为合同签订后、地基(jī)完工、框架完工(gōng)、管道门(mén)窗等(děng)完(wán)工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依(yī)照工(gōng)程进度放(fàng)款，月(yuè)供在(zài)此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监(jiān)管方(fāng)面，购房者的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专(zhuān)门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期来看，当前房地产到了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有力的金(jīn)融工具支持。另一方面，从现在起，对还(hái)在正常运转的(de)房(fáng)企(qǐ)包括(kuò)民营企业，加(jiā)大支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房(fáng)企配套AMC和财团，给予金融(róng)工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人(rén)性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务、恢复市场信(xìn)心(xīn)以及长效(xiào)机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产税。定金环节，建立(lì)开发商违约(yuē)后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金冻(dòng)结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供(gōng)充分(fēn)的保障。余款支(zhī)付环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者(zhě)的(de)权益。资金监(jiān)管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商(shāng)品房保(bǎo)修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量问题(tí)全权(quán)负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品房预售制是大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存(cún)量时代simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服，对(duì)购房(fáng)民众不公平(píng)的(de)预售(shòu)制(zhì)已经过时(shí)了(le)，该取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消预(yù)售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 simple是什么牌子，simple是什么牌子衣服