5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机构对于这一板块已经在悄然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌只老(lǎo)牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所公布(bù)的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小(xiǎo)幅增(zēng)长。根据基金一(yī)季报统计，龙(lóng)头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得增持(chí)，持仓数(shù)量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为华发(fā)股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部(bù)回升”

　　行业红利时代已过(guò) 精耕细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有(yǒu)的(de)房地(dì)产行业标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其(qí)所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但(dàn)公募(mù)所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票(piào)资产中(zhōng)的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的(de)首次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同(tóng)时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的(de)势头似乎在(zài)今年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募(mù)重仓(cāng)持有房(fáng)地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季度(dù)提升6.71％。持(chí)仓(cāng)市值(zhí)前五个股(gǔ)分别为(wèi)保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口(kǒu)、万(wàn)科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市(shì)值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的(de)投资愈发有集(jí)中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的(de)是(shì)保利(lì)发展，在基金(jīn)重(zhòng)仓第(dì)33位。排名第二的是(shì)招商蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第(dì)96位。对比(bǐ)去年四季报，变化之处首先(xiān)在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上(shàng)看(kàn)均有退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈(quān)判断(duàn)房(fáng)地产已(yǐ)经进入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好于三四线城市(shì)。而映(yìng)射到二级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行业(yè)轻松收获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地(dì)产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期(qī)或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几(jǐ)年特(tè)殊的行(xíng)情里包(bāo)括煤炭、电解铝等(děng)类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士(shì)持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几年(nián)17亿(yì)～18亿平(píng)方(fāng)米的年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积，考虑存量(liàng)地产的更新(xīn)，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出来去刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈(yíng)基金房(fáng)地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城镇化的进程(chéng)，还是人均住(zhù)房(fáng)面积（接近(jìn)30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的(de)时代已经(jīng)过(guò)去，未来(lái)行业(yè)的需求(qiú)或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的(de)高杠杆属性(xìng)，就很容(róng)易出(chū)现信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行(xíng)业(yè)进入到供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程(chéng)。这个过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的(de)方式，获得(dé)市占率(lǜ)的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落时，行(xíng)业的(de)贝塔已经过(guò)去了，但不(bù)代表没(méi)有投资机会，机会在(zài)于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精(jīng)耕细作(zuò)个(gè)股成为公募乃(nǎi)至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企(qǐ)、优质区域(yù)性(xìng)标的成香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统计申万房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实(shí)发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成交(jiāo)量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续(xù)两个交(jiāo)易(yì)日收出涨停。从该股的(de)基本面来看，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务为房地产开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产品(pǐn)及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售(shòu)、房地(dì)产租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数(shù)据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募(mù)的上银基金、私募的迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中(zhōng)央汇金(jīn)、长城资产管理(lǐ)公司等都跻身前(qián)十的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其(qí)第一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一(yī)方面是该公司后疫(yì)情(qíng)时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方(fāng)面则是公司拿地(dì)结算持续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机构在其(qí)中持(chí)续(xù)驻足(zú)。从第一季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募高(gāo)毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也是连续第(dì)三个季度(dù)他有的两只产(chǎn)品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资(zī)局，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域性地产(chǎn)公司(sī)外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营(yíng)业(yè)收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地(dì)产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第(dì)七(qī)位，富国中(zhōng)证指数(shù)1000增强(qiáng)则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现的机构还有QFII高盛国际和私(sī)募迎水(shuǐ)聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温(wēn)，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛利率在25％以上(shàng)，目前房(fáng)企的(de)利润率(lǜ)仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房(fáng)企受限于信用问题或(huò)者资金紧张没法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企的融(róng)资成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销(xiāo)售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出(chū)：“房地产(chǎn)行业的(de)结构性机(jī)会(huì)依然存在，少部分(fēn)公司尤其(qí)是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体现为库存的优势(shì)。央企地(dì)产公(gōng)司(sī)，现阶(jiē)段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产运营(yíng)能(néng)力(lì)的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国央企相较(jiào)于民营地产公司也是更(gè扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌ng)有(yǒu)优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土(tǔ)地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民营房(fáng)开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央(yāng)国企相(xiāng)较于(yú)民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度(dù)从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具备(bèi)较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的(de)盈利和(hé)现金流创造能(néng)力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该(gāi)关注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运(yùn)营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出(chū)现分化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于(yú)行业集中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官(guān)方磊也(yě)表示。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途(tú)更为光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观地去持续观察(chá)国企央企在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持(chí)，首(shǒu)先是融资(zī)成本保持低位，其次是销售份额持续(xù)提升，再次(cì)是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于2022年的业(yè)绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收、净利均实现了业(yè)绩的回(huí)正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的(de)增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司也是(shì)机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(s扣你几哇日语什么意思 扣你几哇撒由那拉是什么歌hì)张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房企，主要是因为过去两三年(nián)时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营(yíng)房企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在核心城(chéng)市，投资(zī)力度(dù)较大。投资的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产(chǎn)的(de)复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个(gè)市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三(sān)月相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五月的市场表(biǎo)现也不(bù)太(tài)乐观。按照现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企为了半(bàn)年(nián)报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房(fáng)地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我(wǒ)们要多给一些耐(nài)心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产(chǎn)以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时(shí)候，只能赚他(tā)基本面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比同行好得多的企业，会伴随整(zhěng)个行业的弱(ruò)复(fù)苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这需要时(shí)间。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股(gǔ)仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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