文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)预售制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以(yǐ)进行现房销售”，不足一(yī)个月(yuè)时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明确表态，试(shì)点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该(gāi)取消(xiāo)商品房预售制了，用你的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实(shí)力的别建了，不(bù)能(néng)把包袱甩给老(lǎo)百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从大(dà)开发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百(bǎi)姓(xìng)的最大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公(gōng)平的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱(qián)，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务(wù)、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键是推动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地(dì)产税。如果按照经济规律办事，中(zhōng)国(guó)一定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝(jué)大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的(de)单方面不(bù)公平制度，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不(bù)公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助(zhù)推部(bù)分房企过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列(liè)风险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精神、有助于保障购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一(yī)举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取消预(yù)售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么(me)来的？国(guó)外什么(me)情况？简单(dān)科(kē)普(pǔ)一下：商(shāng)品房(fáng)预售最早源于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖(mài)期房，是一(yī)种(zhǒng)开发商(shāng)放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于(yú)商品房短缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在预售(shòu)制。但是(shì)，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格的监管保障措(cuò)施，开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获得政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全(quán)部房款，而(ér)是根(gēn)据开发商工程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进行分(fēn)期(qī)支付。所以，预(yù)售制度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措(cuò)施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会触发风(fēng)险，对(duì)购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预(yù)售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量时代，取消预售(shòu)制度有助于降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社(shè)会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房(fáng)地产长效机制。这是个技术活，只(zhǐ)要坚(jiān)持市场化改革，中国一定(dìng)能化解这(zhè)个(gè)难题，让(ràng)房地(dì)产回归(guī)实(shí)体经济和(hé)居住属性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道(dào)能不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障，这样将极大(dà)的(de)提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实(shí)现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情(qíng)况(kuàng)下(xià)，取消预售(shòu)制要(yào)结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通(tōng)金融支持当(dāng)期三好生、新模式等(děng)综合(hé)施策。

　　作者十年前在(zài)国务院发展研究中心参(cān)与财(cái)税改革方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等(děng)进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第三(sān)方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首(shǒu)付(fù)购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立(lì)法，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世(shì)纪五(wǔ)十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生(shēng)。20世纪50年代，中国(guó)香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其(qí)他临时住宅，住房的(de)需求是相当高，不过大多数(shù)居(jū)民的储(chǔ)蓄很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问(wèn)题。针对这一系列(liè)问题，不少地(dì)产商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借商业直觉和(hé)多(duō)年经营杂(zá)货铺(pù)、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品流通、资金(jīn)周转有(yǒu)着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其(qí)在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境(jìng)、建筑(zhù)材料、分层价格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类(lèi)似租(zū)金的(de)分(fēn)期付款形(xíng)式，等(děng)新楼(lóu)落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的建(jiàn)造(zào)和销(xiāo)售(shòu)，也解决了制造商的资(zī)金问题(tí)，降(jiàng)低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼(lóu)花+分期付(fù)款”的销售(shòu)模(mó)式成为当时(shí)中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率地解决了核心的(de)住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼花模(mó)式推动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也(yě)出现过“烂尾楼(lóu)”的情况(kuàng)，但监管部门(mén)不断完(wán)善(shàn)、规范化，建立健全(quán)的监管机(jī)制，促进市场健(jiàn)康发(fā)展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况。在(zài)1961年后，中国香港管理部门提升了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即(jí)要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所(suǒ)和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为(wèi)了防止开发商、律(lǜ)所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求律(lǜ)师行在(zài)银(yín)行开设的信(xìn)托账户(hù)（监(jiān)管账户）、开发商(shāng)操作等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需(xū)自(zì)身推动项目完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给(gěi)量(liàng)少，引进(jìn)“卖楼花”模(mó)式(shì)，形成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房基础等城(chéng)市(shì)化配套(tào)问(wèn)题，才(cái)能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度(dù)，住房(fáng)市场发展(zhǎn)起步(bù)较晚、增速较慢，福利分房制度也出现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度(dù)不再适(shì)用于(yú)当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商(shāng)品房的需(xū)求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少大(dà)型房(fáng)地产开(kāi)发商，商(shāng)品房(fáng)供(gōng)应量小的(de)困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼(lóu)花(huā)”模式无疑(yí)是对内地(dì)房地产(chǎn)市场的一针强心剂(jì)。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进中国(guó)香港(gǎng)预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院(yuàn)出台(tái)《关于进(jìn)一步(bù)深化城镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住(zhù)房建设(shè)的(de)通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分配货币化(huà)、住(zhù)房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下(xià)的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少资(zī)金(jīn)和开发(fā)时(shí)间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以(yǐ)预售款(kuǎn)撬(qiào)动下(xià)一个项目的开发，形成(chéng)滚动(dòng)开发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快。自此中国(guó)内地开始(shǐ)房改货币化，中国人民银行(xíng)等多(duō)方(fāng)迅速出(chū)台(tái)相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房地产市(shì)场的发展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形成(chéng)契合中国(guó)内地的商(shāng)品房预售制度。预售(shòu)制的初(chū)衷是为了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设。具(jù)体来说，是指房地(dì)产开发企业将正在建设中的房屋(wū)预先出售给(gěi)购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程(chéng)中，商品房预售(shòu)流程为：房地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房买卖合同(tóng)-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付房(fáng)屋。在购房(fáng)过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要(yào)一次(cì)性(xìng)付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次(cì)性付(fù)清剩余房款，换(huàn)言之，房屋(wū)未建成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按(àn)照工程进度(dù)付款有所(suǒ)不同。对中国(guó)内(nèi)地(dì)的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模(mó)式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年对中国内(nèi)地(dì)房(fáng)地产(chǎn)市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发(fā)展阶段的(de)资金(jīn)需求，也提高了居民(mín)居(jū)住水平(píng)，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗(wō)居到基本适居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发(fā)达国(guó)家几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城镇(zhèn)化(huà)进程进入(rù)快速发展时期。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市建成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从不到14亿(yì)平增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平(píng)方(fāng)米(mǐ)，城(chéng)镇(zhèn)住房(fáng)套(tào)数从约(yuē)3100万(wàn)套增至3.63亿(yì)套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在(zài)当(dāng)前已成为中国内地商品房销售最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动(dòng)了中国内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中国内地房地(dì)产历经二十多年长周期繁荣(róng)，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投(tóu)资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房(fáng)地产企业从(cóng)无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济高增长的(de)火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其(qí)产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房(fáng)地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强，其中，房(fáng)地产开发投资占固定资(zī)产(chǎn)投(tóu)资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项贷款余(yú)额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加(jiā)上信托等通道(dào)业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果房企(qǐ)大面积违约，将导致银行(xíng)不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的(de)33.6万亿美(měi)元、日本的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市(shì)值(zhí)与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例(lì)较高(gāo)，主要是(shì)因为住房市值(zhí)高，以及中国资本市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直接(jiē)融资(zī)比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市(shì)值(zhí)较低(dī)，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不可(kě)否认(rèn)，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货(huò)，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓几乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产证延期(qī)办(bàn)理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者(zhě)和银行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同是两个独立的合同关(guān)系，如果开发商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力(lì)，但依旧需要根(gēn)据按(àn)揭贷款(kuǎn)合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到(dào)下(xià)行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和购房者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行(xíng)作(zuò)为按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因为市场波(bō)动或经营不(bù)善，出现资金链断裂(liè)等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导(dǎo)致“烂(làn)尾”等情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售(shòu)合同(tóng)和按揭(jiē)合同(tóng)，已(yǐ)经从银(yín)行获得(dé)房款，如(rú)果购房(fáng)者丧失还款能力或短期不(bù)能(néng)还款(kuǎn)等，则风险完全由银行承担，银行将面(miàn)临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明(míng)确规定了开发企(qǐ)业预售商(shāng)品房所得款项应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地(dì)产(chǎn)管理部门制(zhì)定(dìng)。但多年以来全国(guó)并没(méi)有(yǒu)统一(yī)的(de)预售资(zī)金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例(lì)如(rú)，太原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例(lì)为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账(zhàng)户、或进入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续(xù)还款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房地产大开发时代的高周(zhōu)转背景(jǐng)下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如工(gōng)程(chéng)总承包方，以工程建设名义(yì)，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的资(zī)金，在房企各(gè)地(dì)项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆(gān)，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房(fáng)企(qǐ)抽调资金统(tǒng)筹拿地、还(hái)款(kuǎn)和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度(dù)上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护(hù)：对于购(gòu)房者预付(fù)资金，一般(bān)设有定金或预付款(kuǎn)保护(hù)机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工程进(jìn)度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋(wū)交付(fù)后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为(wèi)预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期(qī)房(fáng)由政府(fǔ)或第三方验(yàn)收(shōu)合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供(gōng)一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国期(qī)房(fáng)定金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款(kuǎn)，交付前资金由第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金比例一般为房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年(nián)美(měi)国(guó)平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩(shèng)余房款。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方面(miàn)，美国为(wèi)防止开发(fā)商挪用资金，购(gòu)房者的定金及(jí)首付(fù)款(kuǎn)由第三(sān)方公(gōng)证行或(huò)产权保险公(gōng)司的信托账(zhàng)户监(jiān)管。如果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房(fáng)者(zhě)资金可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁(cái)取回，且不(bù)承担任(rèn)何(hé)责任与损失。而(ér)开发商在(zài)房屋建设(shè)过程中的资金全部来(lái)自银行，银行根据工程(chéng)进度向开(kāi)发商(shāng)提供(gōng)一定比例的(de)贷款(kuǎn)，由(yóu)于开发商(shāng)挪(nuó)用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施(shī)工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付(fù)时需取得由政府相关(guān)部门经审查(chá)后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德(dé)国期(qī)房可零首(shǒu)付购房(fáng)，房(fáng)款按建造工期进(jìn)度支付，按(àn)揭按工期(qī)放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目获批后即可(kě)预售房屋(wū)。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预(yù)约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按(àn)照德国(guó)法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者(zhě)需支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异。一(yī)般(bān)来说，支付节点可(kě)分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水(shuǐ)暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部完工(gōng)，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房款前申请房贷(dài)，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房(fáng)者(zhě)一定使(shǐ)用期(qī)限，期限结(jié)束(shù)后，购房(fáng)者开(kāi)始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司(sī)针对(duì)期房设计了两种保险，保(bǎo)险(xiǎn)的(de)功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期(qī)或(huò)重大缺(quē)陷时(shí)，保险(xiǎn)公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破(pò)产，由保险公(gōng)司负(fù)责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英(yīng)国预售制(zhì)设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖(mài)双方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期(qī)房交易中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各(gè)个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首付交换(huàn)合(hé)同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开(kāi)发商出现(xiàn)财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付(fù)环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规定(dìng)房屋必(bì)须经(jīng)过房(fáng)产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环(huán)节，英国(guó)期房预售资金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方律(lǜ)师转给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋供给严重(zhòng)失(shī)衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会(huì)上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是唯一一部规范期房交易的(de)法律(lǜ)。

　　定金保护方(fāng)面(miàn)，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时，开发(fā)商向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证委托合同，设置购房者定金的保(bǎo)证(zhèng)或保险，并将相应的(de)保证金证明书(shū)交付给购房者。除(chú)定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明(míng)书向(xiàng)金融(róng)机构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险公(gōng)司兑付，同时，开发(fā)商需(xū)向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一般约(yuē)为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前(qián)只需支(zhī)付最(zuì)多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款(kuǎn)，但交房(fáng)后才(cái)开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行(xíng)监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的(de)订(dìng)金，首付比例20％，余款(kuǎn)按工(gōng)程进(jìn)度支(zhī)付，所有资(zī)金进银行专门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交(jiāo)房(fáng)后满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有(yǒu)效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买(mǎi)合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者需(xū)支(zhī)付15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余款支付上，新加(jiā)坡(pō)期房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进度付款的方式，《发展商(shāng)条例(lì)》对期房付款流程做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完工(gōng)、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过(guò)程中随着(zhe)放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分(fēn)无(wú)需(xū)月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金(jīn)与付(fù)款会存入银行专门的项目资金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关(guān)。房屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的(de)房屋保修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点，重(zhòng)点是保交楼和房企重(zhòng)组。一(yī)方面，加大对刚需和(hé)改善型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支(zhī)持(chí)。另(lìng)一方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组发奋还是发愤读书啊，发奋还是发愤图强整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二，中(zhōng)期来看，应充(chōng)分估计形势复杂性(xìng)和人(rén)性(xìng)复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关键是(shì)推(tuī)动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重大延期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节，引入独(dú)立(lì)于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行的第三方(fāng)资金(jīn)监管机构(gòu)，或由(yóu)政府相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资(zī)金挪(nuó)用现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度(dù)。保修(xiū)期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消(xiāo)商(shāng)品房预(yù)售制是大(dà)势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售制已经过(guò)时(shí)了(le)，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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