导读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下(xià)中(zhōng)国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二(èr)十年(nián)。2019-2021年(nián)，连续三年商品住宅销售面积超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭入(rù)住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城(chéng)镇存(cún)量住宅真实(shí)情况(kuàng)，据(jù)此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建(jiàn)部披(pī)露全国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国(guó)房子是否真(zhēn)的过剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑(zhù)占比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学校(xiào)等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇(zhèn)住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居民人均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适不是人(rén)均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民户均1套房，其(qí)中(zhōng)每户(hù)持有(yǒu)商品住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　目前(qián)并(bìng)无(wú)直接公(gōng)布中(zhōng)国家庭户均住宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇(zhèn)家庭户数，计算(suàn)出城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅(zhái)。若期房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭(tíng)才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中国(guó)住宅(zhái)市场供需并不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总人口的近(jìn)三成都是流动人口，流动人(rén)口会(huì)选择(zé)在(zài)大城(chéng)市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生了额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户均一套房，中国未来地(dì)产仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延(yán)续(xù)，带来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着人口流入，人口净(jìng)迁入城市的新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的(de)住宅建(jiàn)筑面积。促成“老破(pò)小”住宅的(de)改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不(bù)小差距(jù)，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求(qiú)正在不(bù)断增加。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说(shuō)过(guò)去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展期，地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那(nà)么当下房(fáng)地产大分化(huà)时代(dài)已(yǐ)至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅质量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区(qū)域板块之间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不(bù)久前，官(guān)方(fāng)披露全国已有近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大城(chéng)市二手房(fáng)挂(guà)牌量突然激(jī)增，引发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场(chǎng)不(bù)禁担(dān)心，中国的房(fáng)子是否已经过剩？

　　中国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供(gōng)需平衡，或是(shì)仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存量数据(jù)并未公(gōng)布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算(suàn)出中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套数，回答(dá)当前的(de)房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住(zhù)宅(zhái)数量过(guò)剩的直观(guān)判断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查工作情况为主(zhǔ)题的新(xīn)闻发布会上，负(fù)责人(rén)对外(wài)披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡(xiāng)房屋(wū)建筑(zhù)数据(jù)以(yǐ)及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已(yǐ)经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)中，农村(cūn)房屋占9成以上(shàng)，以栋(dòng)数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大量(liàng)商业楼(lóu)、写(xiě)字(zì)楼、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来，住(zhù)宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第(dì)七次人口普(pǔ)查数据公布了中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间，其(qí)中(zhōng)城市家庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅(zhái)间数大(dà)于(yú)1，看(kàn)似意味着(zhe)人人都有(yǒu)房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全(quán)反(fǎn)映(yìng)出(chū)城镇居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要是(shì)以家(jiā)庭(tíng)为单位购买成(chéng)套住宅，一套设施齐全的(de)住(zhù)宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均住宅的测算思(sī)路、数据和方法

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类是商品(pǐn)住宅，另一(yī)姚笛为文章打过几次胎，文章和姚笛生孩子了嘛类(lèi)是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住(zhù)宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统计(jì)数据，并没有直接公布城镇(zhèn)住宅数量(liàng)。居民(mín)住宅相关数据(jù)有两处可(kě)以直接公(gōng)布(bù)，一是每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅来(lái)源（人口普查数据）。计(jì)算中国居(jū)民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主(zhǔ)要用到上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可(kě)忽略(lüè)不计。估算城(chéng)镇(zhèn)居民户均住宅套数分三步(bù)走：

　　第一步(bù)，将(jiāng)1999年(nián)以来每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品住宅和(hé)非商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居民住宅总(zǒng)套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有的商品住宅总(zǒng)数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得(dé)到(dào)城镇(zhèn)户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数(shù)）/（商品住宅套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商(shāng)品住(zhù)宅套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中(zhōng)国住宅存(cún)量到底(dǐ)有(yǒu)多(duō)少，目前(qián)缺乏一个准确(què)统计。我们利用(yòng)既有统计数据，大(dà)致测(cè)算(suàn)得到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民(mín)户(hù)均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截(jié)至(zhì)2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥(yōng)有0.64套商品(pǐn)住(zhù)宅（包含现房和期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售(shòu)中期(qī)房(fáng)占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)里的(de)期(qī)房销售，得到商(shāng)品住宅现房套(tào)数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止到2022年商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去(qù)三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后装修(xiū)的时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房套(tào)数除以家(jiā)庭(tíng)户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步推(tuī)算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数(shù)据显(xiǎn)示中国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比31.9％、二手房(fáng)占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与其他住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住宅、购买商品住宅(zhái)与购买二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年(nián)期间(jiān)商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变(biàn)化比例，从而我们(men)估算出2022年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套(tào)住(zhù)宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到(dào)2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度(dù)，“户(hù)户有房”是否(fǒu)意味着中国(guó)城镇(zhèn)化进展终结，甚至意味着中国地产(chǎn)存量供给绰绰有余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足(zú)因人口流(liú)动、居民(mín)换房等(děng)因素(sù)产生的住宅需(xū)求(qiú)。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英国和日本的(de)住宅套(tào)户比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户比(bǐ)最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就会造(zào)成人口(kǒu)净(jìng)流入地的住宅市场(chǎng)供不应求，造(zào)成房价或房租迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省际流动(dòng)人口分别(bié)为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口流动调查数据显示，在上海、杭州以及南京工作(zuò)的流动(dòng)人口在老(lǎo)家拥(yōng)有住(zhù)宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业(yè)。

　　流动人(rén)口实(shí)际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价较低的(de)县城购买一套(tào)房。所(suǒ)以说(shuō)户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动(dòng)人口的(de)租赁与置业需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区。

　　三(sān)成(chéng)家(jiā)庭，也就是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着建筑结构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐患(huàn)大等(děng)问题，如电线老化、管道等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的(de)老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴(yù)和厨房(fáng)。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需求，在未来大(dà)都(dōu)会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型(xíng)偏小。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅户(hù)型更小(xiǎo)，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未(wèi)来地产(chǎn)的需求(qiú)驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑(zhù)面积(jī)不足19平方米，不及全国人均水(shuǐ)平(píng)的(de)一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为15.2平方(fāng)米。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困(kùn)难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家(jiā)庭存在住宅困(kùn)难问题(tí)。

　　若人均(jūn)可使用住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约390.6亿平(píng)，较(jiào)目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发(fā)达国(guó)家人(rén)均(jūn)住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和(hé)英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中(zhōng)国的人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)为39.45㎡，相差不大。但若去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中(zhōng)国的人均(jūn)可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距(jù)将变得明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所需要(yào)的住宅总量会更多。

　　四、户均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套房，看似已(yǐ)经户(hù)户有房(fáng)。即便如此，中国人口静态(tài)结构和动(dòng)态趋势演(yǎn)绎，决(jué)定了中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国(guó)未来城镇(zhèn)住(zhù)宅需求主(zhǔ)要(yào)来自于(yú)四个(gè)方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户均人口数不断(duàn)下(xià)降，六普(pǔ)显示城镇户(hù)均人口规(guī)模为(wèi)2.85人/户，而七普显示城(chéng)镇户(hù)均(jūn)人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资(zī)源(yuán)和生产要(yào)素逐步向经济带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域(yù)经济资源(yuán)分配的再集中吸引着人口流(liú)入。人口迁(qiān)移势必涉及到(dào)买房(fáng)租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为例(lì)，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增(zēng)加人(rén)口(kǒu)仅为6.5万人，其人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主(zhǔ)要受益于(yú)人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求(qiú)依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建住宅(zhái)和原公有住宅(zhái)的(de)家庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了(le)10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原公有住宅(zhái)减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧城改(gǎi)造，商品住宅的占比势必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低(dī)、基(jī)础设施(shī)配套差、没有或少(shǎo)有(yǒu)物业管理，居(jū)民追(zhuī)求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环(huán)境，背(bèi)后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善(shàn)性需求还将有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中(zhōng)小户型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以小换(huàn)大(dà)、以(yǐ)旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经(jīng)济(jì)工作会议明确指出支持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较(jiào)其他国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系。随着经济(jì)发(fā)展水(shuǐ)平的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二(èr)十年(nián)是中国(guó)地产黄金发展期，地产矛盾更多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供(gōng)需出现错配(pèi)，这是过去二十(shí)年(nián)房价快速上(shàng)涨基石(shí)。那么未来(lái)将是住宅质量(liàng)的供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至(zhì)，这种(zhǒng)分化不单局限于(yú)城(chéng)市能级之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的(de)差(chà)异也将(jiāng)越发扩大(dà)。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调查的(de)是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可(kě)能存(cún)在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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