导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销(xiāo)售面积超(chāo)15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续(xù)低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国地(dì)产是(shì)否过(guò)剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试(shì)图厘(lí)清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅(zhái)真实情况(kuàng)，据此(cǐ)判(pàn)断(duàn)中(zhōng)国(guó)未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中(zhōng)国(guó)地(dì)产存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部(bù)披露全国(guó)有近6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查(chá)调(diào)查(chá)数(shù)据显示城镇家庭户人均住宅(zhái)间数(shù)为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上住建部(bù)披露的近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑中，城睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高镇(zhèn)建筑(zhù)占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非住宅(zhái)建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比(bǐ)极低。

　　七普显(xiǎn)示中(zhōng)国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，但居住(zhù)舒适不是人均一间房(fáng)所能满足，它与房屋质量、居住面积、配(pèi)套(tào)设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住宅间数较发(fā)达(dá)国家还(hái)有很大(dà)差距。人均住宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中(zhōng)国城镇居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公(gōng)布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据(jù)，我(wǒ)们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和城(chéng)镇家庭户数(shù)，计算出城镇(zhèn)家庭住宅套户比。

　　测算结(jié)果显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其(qí)中(zhōng)0.54套(tào)为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套(tào)房无法(fǎ)满足(zú)流动(dòng)人口的租赁(lìn)和(hé)置业需求。全国总人口的近三成都是(shì)流动(dòng)人口，流动人(rén)口会选择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而(ér)产生了(le)额外的住(zhù)宅需(xū)求。

　　即便户均(jūn)一(yī)套房，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需(xū)求动(dòng)力。

　　第一，户均人口规模缩小，一(yī)人户(hù)、两(liǎng)人户(hù)占比不断增加，导致家(jiā)庭户数(shù)增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势(shì)将延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济(jì)板块(kuài)的分(fēn)化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引(yǐn)着人(rén)口流入，人口净迁入城市的(de)新(xīn)增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以(yǐ)前(qián)建成(chéng)的住宅中，涉及(jí)超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成(chéng)“老破小”住宅的改(gǎi)造势在(zài)必行。

　　第四(sì)，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与(yǔ)人(rén)均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积均较发达国家有着不小差距(jù)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改(gǎi)善性需求(qiú)正(zhèng)在不断(duàn)增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步入大分化时代而非停滞期。

　　如(rú)果说(shuō)过(guò)去二十年是中国地产黄金发(fā)展(zhǎn)期，地产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，这是过去二十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下(xià)房地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现(xiàn)在住宅质(zhì)量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市(shì)之间，不同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同品质住宅(zhái)之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官方披露全(quán)国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大(dà)城(chéng)市二手房(fáng)挂牌量突然激增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否已(yǐ)经过剩？

　　中(zhōng)国城(chéng)镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还(hái)是(shì)供需平(píng)衡，或是(shì)仍然(rán)存(cún)在不足？可惜(xī)由(yóu)于住宅(zhái)存量数据并未公(gōng)布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有住宅套数(shù)，回答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产(chǎn)市场会如(rú)何发展。

　　一、如何(hé)有效观(guān)察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅(zhái)数量

　　（一(yī)）中国(guó)住宅数(shù)量过剩的(de)直观(guān)判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综合风险普查(chá)工作情况为主(zhǔ)题的(de)新闻发(fā)布会(huì)上，负责(zé)人对(duì)外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住(zhù)6亿(yì)栋房屋建筑，平(píng)均每栋建筑住(zhù)不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大(dà)量商(shāng)业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅(zhái)。总的(de)算下来，住宅占比并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数据(jù)公布了中(zhōng)国城(chéng)镇家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都有(yǒu)房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅与(yǔ)房(fáng)间数量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相(xiāng)关(guān)。单单从(cóng)人均住宅(zhái)间数不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以家(jiā)庭为单位购(gòu)买成套(tào)住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜居(jū)的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户(hù)均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类(lèi)是商品住(zhù)宅，另一类是(shì)保(bǎo)障房、原(yuán)公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公布城镇住宅数(shù)量(liàng)。居民住宅相关数据有两处(chù)可以直接公布(bù)，一是每年商品住宅销售(shòu)套(tào)数（统(tǒng)计(jì)局(jú)）；二是居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住(zhù)宅数(shù)量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量(liàng)极少，可忽略(lüè)不计。估算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加(jiā)，我(wǒ)们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商品住宅总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非(fēi)商品住宅比(bǐ)例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民(mín)拥有(yǒu)的商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比=住宅(zhái)总套(tào)数/家庭(tíng)户数

　　=（商品住(zhù)宅套数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商(shāng)品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房

　　中国(guó)住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计(jì)数据，大致测算得到(dào)中国存量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家庭户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.64套(tào)商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以期(qī)房为主，从(cóng)2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售(shòu)中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售套数里的期房销售(shòu)，得到商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时(shí)间，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房住(zhù)宅。

　　（二(èr)）城镇居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需(xū)要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普数据显示中国(guó)城镇居民的住宅结构(gòu)特(tè)征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅(zhái)占比(bǐ)21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和(hé)购(gòu)买二手房都是(shì)商品住宅(zhái)，因(yīn)此将(jiāng)租赁(lìn)其他住(zhù)宅、购(gòu)买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的(de)比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅增幅为过去十(shí)年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)0.86 套住宅(zhái)。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利(lì)，已购期房会在(zài)2-3年内(nèi)陆续交付使用，到2024年，中国平均(jūn)每户城(chéng)镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一(yī)套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已经(jīng)达到(dào)了户均(jūn)一套(tào)房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地产(chǎn)存量(liàng)供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居(jū)民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需(xū)求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国(guó)和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国(guó)分(fēn)别为1.02和(hé)1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一(yī)套(tào)房，就会造成人口净流入(rù)地的住宅市场(chǎng)供(gōng)不应求(qiú)，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人(rén)口(kǒu)3.76亿，省内流动人(rén)口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选择在大城市(shì)租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南(nán)大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调查(chá)数据显示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房价迫使打工人(rén)回乡置(zhì)业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据(jù)两套(tào)房，在(zài)高房(fáng)价的大(dà)城市租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买(mǎi)一套(tào)房。所以说(shuō)户均一(yī)套房无法满(mǎn)足庞大流(liú)动人口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住(zhù)宅品质仍需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城(chéng)镇住(zhù)宅中依然有不少老旧小区。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁(suì)以(yǐ)上(shàng)。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松散、设施(shī)陈旧(jiù)、安全隐患大等问题(tí)，如电线老化(huà)、管道(dào)等基础设施陈旧，给住户的生活带(dài)来了很大的不便和安全隐患，并(bìng)且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小。占比为(wèi)31.3％的(de)家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧(jiù)小(xiǎo)区很难满足(zú)现代(dài)生活需求(qiú)，在(zài)未来大都会被(bèi)拆(chāi)迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居室和二居(jū)室，户型偏(piān)小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住(zhù)宅面积扩(kuò)张是未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存(cún)量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房进城(chéng)和(hé)老旧(jiù)小区拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年和2022年商品住(zhù)宅(zhái)竣工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得(dé)出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均值，近4成(chéng)家庭人均住宅建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水平的(de)一半(bàn)。若去除20％的(de)公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上(shàng)海(hǎi)市(shì)将人均住宅建筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住宅(zhái)存(cún)在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅(zhái)困难(nán)问题。

　　若(ruò)人均可使用住(zhù)宅(zhái)面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅(zhái)建筑面(miàn)积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若去除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这(zhè)一差距将变得(dé)明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集(jí)体户(hù)人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产还会有需求(qiú)么？

　　我们(men)测算得(dé)到中(zhōng)国城镇家庭户均1套房，看似已经(jīng)户户有(yǒu)房(fáng)。即便如(rú)此，中国人口静(jìng)态结构和动(dòng)态趋(qū)势演(yǎn)绎，决定(dìng)了中国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来(lái)城镇住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新户购房(fáng)需(xū)求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年(nián)我国城(chéng)镇家庭户均(jūn)人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规模(mó)为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明显上升，人(rén)口小家庭(tíng)化趋(qū)势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济(jì)发展带来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块的分化日益明(míng)显，资源和生产要(yào)素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市流入，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集中吸引着人口流入。人口迁移势必涉及到买房租房，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增量。

　　以浙(zhè)江省为(wèi)例(lì)，2021年(nián)常住人口增量为72万，而出生人(rén)口为44.9万人，死亡人口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭拆(chāi)迁改建最多。自建房家(jiā)庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个(gè)百(bǎi)分(fēn)点。二者和（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增8473万家庭户(hù)，自建住宅和原公(gōng)有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加(jiā)9755万户。49％的(de)家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭购买二手房。在新增住(zhù)宅需求(qiú)中，有7成(chéng)家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未(wèi)来随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅(zhái)的占比势必(bì)会进(jìn)一步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住(zhù)宅建筑面积还有约(yuē)81亿(yì)平，涉及城镇家庭约9000万户(hù)。破(pò)旧的城中(zhōng)村、老公有住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施配套差、没有或(huò)少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活(huó)的环境(jìng)，背后(hòu)的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房(fáng)子(zi)”的(de)改善(shàn)性需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资(zī)金，倾向于中小户(hù)型。已有住宅家(jiā)庭(tíng)希(xī)望(wàng)提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的中央经(jīng)济(jì)工作会(huì)议明确指出支持住宅(zhái)改善等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住(zhù)宅间数(shù)较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发(fā)展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住宅建筑面积将随(suí)之增长。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更(gèng)多体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现错(cuò)配，这是过(guò)去(qù)二十年(nián)房(fáng)价快(kuài)速上涨基石。那(nà)么未来将是住宅质量的供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分(fēn)化不(bù)单(dān)局限于城市能级之间(jiān)差异，优质小区和(hé)老旧(jiù)二(èr)手房之间的(de)差异也(yě)将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住宅占比实际值可能(néng)偏低，其增速可能超预期。

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