万(wàn)柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后曾宣称(chēng)要做地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台前。

　　而如今(jīn)，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债(zhài)务人(rén)被中(zhōng)国信达追债，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达为了收回钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万(wàn)柳书院豪宅拍卖。可(kě)问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资购(gòu)入房(fáng)产的有钱(qián)人，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍(pāi)卖，算是(shì)被(bèi)割了！

　　截至(zhì)发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难(nán)怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨的(de)可(kě)能(néng)还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳书(shū)院”，但谁都没(méi)想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信达(dá)在京东(dōng)拍卖上，上架了(le)“北(běi)京赫华恒瑞房地(dì)产开发(fā)有限公司不良(liáng)债权转(zhuǎn)让项(xiàng)目(mù)”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022示(shì)，上述(shù)不良债权转让项目(mù)的(de)处置主体是中国信达资产管理股份有(yǒu)限公(gōng)司北(běi)京市分公司（下称中国信(xìn)达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫(hè)集(jí)团有(yǒu)限公司是共同(tóng)债务人。目(mù)前，该(gāi)项目已有(yǒu)1万次围观，35名意(yì)向人(rén)。

　　从(cóng)表面上看，这(zhè)就(jiù)是一(yī)起中国信达北分讨债的故(gù)事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的(de)背后暗藏秘(mì)密(mì)。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际(jì)上(shàng)都是卖出去了的，是有(yǒu)人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国信达(dá)的(de)拍卖页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未(wèi)出(chū)售”的(de)状态(tài)呢？只能说(shuō)明这些房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实了上述内容。有豪(háo)宅(zhái)中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早(zǎo)就把这75套房子(zi)抵押出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所(suǒ)以不能(néng)网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学(xué)区房(fáng)，万柳(liǔ)书院的业主基(jī)本都是北(běi)京(jīng)的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产(chǎn)八卦女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书院的业主中(zhōng)，还(hái)有不少中(zhōng)赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并(bìng)实际占有，那(nà)么，中国信达(dá)转让这笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付(fù)价款并实(shí)际占有(yǒu)，但未办理(lǐ)过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封(fēng)，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付(fù)全部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价(jià)款优(yōu)先(xiān)受偿权、抵押权以及其他(tā)债权的，人(rén)民法院(yuàn)应当予(yǔ)以支持。只支付了部分价(jià)款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已(yǐ)实际(jì)支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房子，还(hái)会被业(yè)主(zhǔ)讨回(huí)去。山西有多少人口2023年，山西有多少人口2022ong>

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折兵？

　　2

　　地(dì)产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可以追(zhuī)溯到金谷(gǔ)信托(tuō)踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼(yǎn)查(chá)显示，目前中国信(xìn)达(dá)已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中赫置地等选择(zé)退出了赫华(huá)恒瑞(ruì)的股东行列，中(zhōng)国(guó)金谷国际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信达(dá)资(zī)产管理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)商，相(xiāng)较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很(hěn)高的国民知(zhī)名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北(běi)京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫(hè)置(zhì)地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时(shí)京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以(yǐ)26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就(jiù)以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运(yùn)回来的灰砖垒(lěi)起(qǐ)来的五米高(gāo)墙，还(hái)是每(měi)棵(kē)成本超6万的(de)成年银杏树，还(hái)是每平米20万(wàn)元的(de)价(jià)格，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北(běi)京(jīng)豪宅圈的(de)地位。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广(guǎng)场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已(yǐ)经推(tuī)出了8年之久，但其依(yī)旧在北京豪宅(zhái)圈备受追捧(pěng)。

　　中赫集团开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引了不少(shǎo)知名人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业(yè)大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成(chéng)功奠定了中赫集团(tuán)的“高(gāo)端路线”，也因此，它(tā)被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商(shāng)光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的(de)高达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实(shí)是(shì)有迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年(nián)年初“万柳(liǔ)书院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经(jīng)就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企(qǐ)纷纷(fēn)开始(shǐ)了(le)多(duō)元化转型，但(dàn)转型之(zhī)路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多(duō)元化(huà)业(yè)务(wù)，先后进(jìn)军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终(zhōng)都惨淡(dàn)收场。最终，周金(jīn)辉将(jiāng)转型(xíng)的(de)目(mù)光，放(fàng)到了(le)体育(yù)领域。

　　2016年(nián)，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后，中(zhōng)赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球(qiú)俱乐(lè)部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中(zhōng)赫集团从中信(xìn)集团手(shǒu)中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐(lè)部36％股权，至此拿下北京国(guó)安俱(jù)乐部全(quán)部股权(quán)。如果北京国安的(de)估值一直没变，那么中赫(hè)集团拿下北京国安(ān)，总(zǒng)计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许会感叹(tàn)：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样(yàng)，中赫为什么(me)又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份质押陆续质押，据企(qǐ)查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条股权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工(gōng)、山东国际信(xìn)托(tuō)、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安(ān)的时间完全吻合(hé)。

　　然而(ér)，入(rù)主(zhǔ)北(běi)京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国(guó)安的经营状况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和中赫(hè)的经营状况却(què)持(chí)续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被执行(xíng)人(rén)，执(zhí)行标的高达(dá)11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫集团股东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上(shàng)述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国(guó)安，目前(qián)幸免(miǎn)于难(nán)。不过在(zài)实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执(zhí)行10个多亿的北京(jīng)国(guó)安，又(yòu)如何能独善其身？