OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科技(jì)，引发了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数(shù)据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开盘继续延续此(cǐ)前几日的下跌走(zǒu)势，午后跌(diē)幅(fú)一度扩大，尾盘(pán)有所拉(lā)升，全天收跌(diē)6.22％，最(zuì)近(jìn)3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧急回应称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要承租方(fāng)之一，目前(qián)未收到(dào)哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协(xié)议的通知(zhī)。同时，在公告(gào)中，华安张江光大园REIT进(jìn)一步表(biǎo)示，原始权益人将(jiāng)继续(xù)密切(qiè)关注(zhù)哲库科(kē)技后续(xù)情况，积极(jí)做好相(xiāng)关应(yīng)对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始(shǐ)权益(yì)人相关(guān)负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步(bù)启动了应急预案，排摸储备(bèi)租户，积极应(yīng)对哲库提(tí)前退租(zū)的可能(néng)事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高度(dù)重视，浦(pǔ)东新区国资委也高(gāo)度关注。

　　多位业内人士表示，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT近期市(shì)场(chǎng)波(bō)动(dòng)较(jiào)大，但(dàn)其(qí)实不动产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不(bù)会从(cóng)根本上(shàng)影响其内外价值，投资者应理性看(kàn)待。

　　张(zhāng)江光大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波(bō)动

　　本周(zhōu)，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲库科技的事(shì)件(jiàn)继续(xù)扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格小幅低开，此后(hòu)二级市场(chǎng)价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终(zhōng)报收3.512元，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个(gè)交(jiāo)易日二级市场价格表(biǎo)现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来，3个交易日跌(diē)幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大(dà)园REIT累计涨幅超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募(mù)REITs市场整体表(biǎo)现上看，目前上(shàng)市的8只产业园(yuán)区(qū)基础(chǔ)设施REITs中，仅博(bó)时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅(fú)上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下(xià)跌，8只产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均跌幅(fú)1.38％。今(jīn)年以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一(yī)季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项目出租率有所下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又(yòu)遭(zāo)遇(yù)突(tū)发(fā)事(shì)件(jiàn)，因此导(dǎo)致(zhì)二级市场价格(gé)出现波(bō)动。”一位业内人士(shì)分析称(chēng)。

　　不过，在上(shàng)述人士看(kàn)来，尽管(guǎn)出于风险(xiǎn)规避的原因，最近(jìn)几(jǐ)个(gè)交易(yì)日场内资金有所流出，但(dàn)是(shì)，不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短(duǎn)期出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外价值。

　　他也(yě)同时表示，目(mù)前随(suí)着二级市(shì)场价格(gé)下跌，风险也(yě)得到一(yī)定(dìng)释放，但是价格(gé)涨跌会受到基本面、情绪面等多重因素(sù)影(yǐng)响(xiǎng)，不好(hǎo)判断价格是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位(wèi)业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表(biǎo)现低迷，不少产品年(nián)内二级市(shì)场跌(diē)幅较大，其实有些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高(gāo)的产品具(jù)备一定的投资价值，很(hěn)适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外，伴随着经济复(fù)苏的(de)步伐，产业园区、物流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基(jī)金执行董事高如星对此表示，若张江园区最终(zhōng)能顺利(lì)解决招商，平(píng)稳过度(dù)对经营(yíng)现(xiàn)金流没有造成大的(de)影响，“事件性利空(kōng)下调至得(dé)这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本(běn)身园区类(lèi)资(zī)产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终(zhōng)还是落(luò)到租金收入受不(bù)受影响，影响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园(yuán)REIT发布(bù)公告(gào)，紧急(jí)回应称，哲库科技是其扩募拟(nǐ)新购入基础设施(shī)资产张润(rùn)大厦(shà)的重要承租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于停止(zhǐ)执行已(yǐ)签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切(qiè)关注哲库科技后续(xù)情况(kuàng)，积极做好相关应(yīng)对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露(lù)的张江光(guāng)大(dà)园项目出租率下降事项，一(yī)度(dù)二级市场价格出(chū)现(xiàn)回(huí)落。在随(suí)后召开的(de)业绩(jì)说明(míng)会中管理人就相关事项进行了(le)解释(shì)说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定(dìng)提振，二级市场价(jià)格表现也(yě)趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和(hé)线下的扩募说明会(huì)上，运(yùn)营团队(duì)表示了(le)对张江光大园项目的信心，预计签署意向书和合(hé)同谈判中的储备租户正常转化(huà)后，项目出(chū)租率将得到回(huí)升。没想到(dào)仅过了不到三(sān)周的时间，张江(jiāng)REIT的(de)扩募(mù)之路又(yòu)迎来了新的考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起(qǐ)了市(shì)场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言(yán)，事发突(tū)然确实始料(liào)未及，在获(huò)悉(xī)OPPO关停(tíng)哲库科(kē)技(jì)消(xiāo)息的第一时间即(jí)奔赴现场(chǎng)进行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应(yīng)急预案，排摸储(chǔ)备租狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现(zū)户，积(jī)极应对哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导高(gāo)度(dù)重视(shì)，据(jù)悉新(xīn)区国资(zī)委(wěi)也高度(dù)关(guān)注。

　　当谈(tán)及储备租(zū)户情况，相关负责人介绍说，目前(qián)储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富(fù)的，覆(fù)盖了芯片(piàn)测(cè)试(shì)、人(rén)工智(zhì)能、航天产业(yè)、信息技术(shù)等(děng)产(chǎn)业客户，租赁意向面(miàn)积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转(zhuǎn)化为实际(jì)租户(hù)需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通(tōng)过签署租赁意(yì)向(xiàng)书(shū)来(lái)尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽然收了三(sān)个月履约保证金给(gěi)了(le)我们(men)一(yī)些空间，但本(běn)着(zhe)对(duì)首批扩募、对市场负责的(de)态(tài)度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑(pǎo)，把这些面(miàn)积在短期内完(wán)成去化。”相(xiāng)关负责人说道(dào)。

　　张江(jiāng)REIT已持(chí)有的同区域的(de)张江光(guāng)大园项目一季度末(mò)也有(yǒu)将近30％的空置率(lǜ)，原始权益(yì)人有那么(me)多储备租户，之前的空(kōng)置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对(duì)此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张(zhāng)江光大(dà)园一(yī)直(zhí)以来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现稳定，租(zū)户(hù)的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目(mù)的大租户退租正好(hǎo)发生在(zài)市场活跃(yuè)度的(de)短(duǎn)期低点，目前市场(chǎng)情(qíng)况已(yǐ)有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率(lǜ)下滑情(qíng)况没(méi)有(yǒu)得(dé)到及时修复后，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了(le)一(yī)定的资源调配和倾斜，引入了一(yī)些储备租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张江光大园项目在给租户(hù)的分(fēn)隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付标准、租(zū)金(jīn)水平等方面也有一些差异化(huà)，张润大厦多(duō)是两千(qiān)多(duō)平的大平(píng)层，楼的(de)成新度高一些，单价也贵一些，张(zhāng)江光狗狗临死前为什么嚎叫，狗狗临死前放不下主人的表现(guāng)大(dà)园单层以一千平的面积为(wèi)主，还有一(yī)些独栋(dòng)形态的(de)物业。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也(yě)会根(gēn)据自身需求(qiú)和(hé)预算挑选(xuǎn)区(qū)域内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的管理人都变成了一家(jiā)，后续我们(men)在资源共享和联(lián)合(hé)营(yíng)销方(fāng)面能更加充分(fēn)发(fā)挥(huī)协同(tóng)效应(yīng)，相信(xìn)可以(yǐ)做(zuò)得更好。”上(shàng)述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人(rén)表(biǎo)示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前在管资产(chǎn)约五百万方，还有(yǒu)一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这些都将成(chéng)为(wèi)张江REIT实现(xiàn)打造张江园(yuán)区产业空间资产上市平(píng)台目标的(de)坚实后盾和储备资源。“我们非常(cháng)重视张江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它未(wèi)来的发(fā)展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这(zhè)次扩募是我们(men)实(shí)现(xiàn)基金扩(kuò)容的(de)第一步，也是(shì)至关重要的一步(bù)，眼(yǎn)下我们可能面临了(le)一些突发情况需要解(jiě)决，但是这和我(wǒ)们在张江科(kē)学城这三(sān)十年建(jiàn)设发展(zhǎn)过程中所(suǒ)经历的(de)相比，只能算是(shì)一(yī)个非常(cháng)小的插曲(qū)。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽(jǐn)一切可能化解当前突发(fā)事件的所有负面影响(xiǎng)，维持预期(qī)和市(shì)场的信心。”

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