近两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高比例(lì)稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现出(chū)该类产品长期(qī)投资价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与产权(quán)类项目相(xiāng)比，特(tè)许夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再(zài)产生现金收益，特许(xǔ)经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红(hóng)

　　平(píng)均分红比例98.8夏天家中有小飞虫怎么办 夏天家中有小飞虫怎么消灭9％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供(gōng)分配金额比(bǐ)例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资(zī)公募(mù)REITs的(de)主要收益来源为持有(yǒu)期分红收(shōu)益(yì)，以及(jí)基金份额交易(yì)价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金(jīn)分红(hóng)预期则更有规律可(kě)循。公募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)，投(tóu)资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信(xìn)息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额二级市(shì)场(chǎng)价格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基(jī)金份额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参考(kǎo)价(jià)值(zhí)。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总(zǒng)监李(lǐ)华(huá)平也表示(shì)，根据《公开募(mù)集基础设施(shī)证(zhèng)券投资基(jī)金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设施基金应当将90％以上合并后(hòu)基金(jīn)年度可分配金额以现金形式分(fēn)配给投资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和(hé)“债性(xìng)”双重特点。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特(tè)点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派息，但不等(děng)同于债券的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供分(fēn)配现金决(jué)定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的(de)配置(zhì)价值。另(lìng)一方面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效(xiào)控制风险的(de)前提下，增厚(hòu)资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济的影(yǐng)响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预(yù)期，一(yī)定(dìng)程度上影响了公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重因(yīn)素的影(yǐng)响，投资收益是影(yǐng)响REITs二级市场价格的(de)主要因素之一，而(ér)稳(wěn)定(dìng)的(de)分红有利于吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济(jì)预期恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一(yī)方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根(gēn)据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红金额进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基(jī)金分红前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的投(tóu)资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时(shí)需结合持有产(chǎn)品的(de)特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金(jīn)分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同(tóng)，特许经(jīng)营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临(lín)极大不确(què)定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平(píng)表(biǎo)示，目前公募(mù)REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类型，持有产(chǎn)权类产(chǎn)品的(de)收益主要包(bāo)括每年的现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择(zé)投资标(biāo)的(de)时，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资(zī)产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募(mù)REITs分红(hóng)因(yīn)底层资产属性不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因(yīn)其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性偏强。而产(chǎn)权类的公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以(yǐ)相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市场价格和(hé)分红(hóng)有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加(jiā)准确。基(jī)于(yú)这个(gè)特(tè)点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高(gāo)的分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许(xǔ)经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在(zài)不(bù)进行扩募(mù)的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度(dù)逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现象，投资特(tè)许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的(de)现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑(zhù)的(de)剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限(xiàn)。这种类(lèi)似永续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收(shōu)益率等指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内人士还表示，在(zài)产(chǎn)品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观(guān)察和评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关(guān)的指标(biāo)有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配现金，二者(zhě)存在(zài)本质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基(jī)于企(qǐ)业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项目进行(xíng)调整，加期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体(tǐ)现在相对(duì)股债市(shì)场独立(lì)的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权(quán)类的资(zī)产可(kě)以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更多(duō)关(guān)注分派(pài)率高低(dī)。因为公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益主要来(lái)自底层资产的(de)经营(yíng)净现(xiàn)金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管理机构(gòu)实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期博(bó)弈机会仍(réng)在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议(yì)投资者(zhě)关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明(míng)显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模(mó)较为(wèi)可观的个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可(kě)供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合经(jīng)济及(jí)市(shì)场的实(shí)际(jì)环境，对基础设施(shī)项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判断。”中金基金上述(shù)负责人也称。

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