5月以来，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信房地(dì)产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的机构对于这一(yī)板(bǎn)块已经在悄然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个(gè)股(gǔ)分(fēn)别为华发(fā)股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行业红利(lì)时(shí)代已过 精耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房地产行业标(biāo)的(de)市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房(fáng)地产公司(sī)市(shì)值在股票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是(shì)进一步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的首次(cì)回升，年底这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比例也同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势(shì)头似乎在今(jīn)年一季度得(dé)以(yǐ)延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓(cāng)持有房地产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五(wǔ)个股分别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老(lǎo)牌龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年四(sì)季报，变化之(zhī)处首先在(zài)于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一环，且首季并(bìng)非行业销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二(èr)线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而(ér)映射到二级市场投(tóu)资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收(shōu)获(huò)行(xíng)业(yè)贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括房地(dì)产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有什么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝(lǚ)等类似的行业(yè)也出现了一些机会，背后的逻辑是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基(jī)金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士持(chí)谨慎乐观(guān)态度：“行业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再出(chū)现了，2022年光是(shì)居(jū)民存(cún)款数量增(zēng)加了(le)15万(wàn)亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平(píng)方米建(jiàn)筑面积(jī)，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还(hái)需要有一定(dìng)的政策出(chū)来去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地(dì)产研究员吕功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城(chéng)镇化的进程，还(hái)是人均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人(rén)），我国均已(yǐ)告别住房短缺(quē)时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及过(guò)快上(shàng)行的房价(jià)，因而行(xíng)业高增(zēng)的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求或将回(huí)落，在(zài)此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力(lì)强的公(gōng)司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已经(jīng)过(guò)去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资，就(jiù)是强竞(jìng)争力公司的阿尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收(shōu)盘，中(zhōng)信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅(女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么fú)约(yuē)为2％。从(cóng)具体的个股(gǔ)来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申(shēn)万房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统计的124只(zhǐ)房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第(dì)一的上实发展，五一假期归来后日成(chéng)交量(liàng)明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该(gāi)股的基(jī)本面来女生体香在哪个部位最浓，体香被异性闻到暗示什么看，上实发展的主(zhǔ)营(yíng)业(yè)务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房地产租赁、物业管(guǎn)理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例(lì)子。以3月31日(rì)时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司等都跻(jī)身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上(shàng)海本(běn)地房企，其第一季度的收入利(lì)润规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租(zū)率复苏至近年来最高，另一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这样的(de)业绩势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续(xù)驻足。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通股(gǔ)股(gǔ)东来(lái)看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产品依然(rán)在前十中，这(zhè)也(yě)是连续(xù)第三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀(shā)入前十。同时榜单中还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资局，其当(dāng)季还小幅增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布局(jú)在深圳的(de)地产公司，一季报(bào)交出的也是一份报喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基(jī)首(shǒu)季新(xīn)杀入(rù)十大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富(fù)国中证(zhèng)指数1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出现的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私募(mù)迎水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采访时(shí)，兴(xīng)证全球基金相关人士分析(xī)：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后(hòu)，龙头的价值(zhí)更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿(ná)地(dì)端(duān)看，2022年土地市场大(dà)幅降温，优(yōu)质(zhì)土(tǔ)地供给较多(duō)（券商测算对应潜在毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅(jǐn)20％），绝大(dà)多数房企受限于信用问题或者资金(jīn)紧张没法拿地，龙(lóng)头(tóu)房(fáng)企(qǐ)趁机获取低成(chéng)本土地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额）基本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率较低(dī)，净(jìng)负债率(lǜ)基本在70％以下，而其(qí)他房企的(de)净负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙头房(fáng)企明显(xiǎn)跑赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地(dì)产股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤(yóu)其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的融资成(chéng)本(běn)，优质的开发资源和良好的不(bù)动(dòng)产资产运(yùn)营(yíng)能力的(de)多(duō)重竞争优(yōu)势(shì)。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于(yú)民营(yíng)地产公司也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质疑，所以(yǐ)在这一轮行(xíng)业出清的过(guò)程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说估(gū)值的修复更明显。中特估的角度从(cóng)中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具(jù)备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且可预期的盈利和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此带来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值(zhí)相对较低(dī)，企业自(zì)身(shēn)资产(chǎn)的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续(xù)现金流的企业(yè)。”

　　“存量时(shí)代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现分化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集中度提升的头(tóu)部(bù)公(gōng)司。”星石投资首(shǒu)席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途(tú)更为(wèi)光明。不过国投(tóu)瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客(kè)观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保持低位，其次是销售(shòu)份额(é)持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根(gēn)据房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现，对于2022年(nián)的业绩(jì)出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业绩分(fēn)化更(gèng)趋明显，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房企营收、净利均实(shí)现了业绩的回正，甚至是较大增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名房地产(chǎn)业(yè)内人士张宏(hóng)伟向《红(hóng)周刊(kān)》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的(de)房企，主要是因为过去(qù)两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续性(xìng)地(dì)拿地，且主(zhǔ)要集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较(jiào)大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场(chǎng)从四月份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括(kuò)北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经(jīng)济状况、收入情(qíng)况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力(lì)、企(qǐ)业(yè)的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二季度、第(dì)三季(jì)度增长不确(què)定(dìng)性(xìng)的压(yā)力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈昊扬也(yě)向《红(hóng)周刊》指出，现(xiàn)在整个房地产以(yǐ)及其(qí)上下游产业链(liàn)的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢很多，我(wǒ)们(men)要(yào)多给一(yī)些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的时候，只(zhǐ)能赚他基本(běn)面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为(wèi)少(shǎo)数(shù)的(de)、做得比同(tóng)行好得多的企业，会伴(bàn)随整(zhěng)个行业的(de)弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐心地去等(děng)待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本(běn)文已刊(kān)发于5月13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做买卖推荐。）

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