近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入(rù)密集(jí)分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例(lì)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要(yào)特征之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在(zài)经营权(quán)到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分(fēn)配和(hé)本金(jīn)的归还，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品(pǐn)中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分(fēn)配(pèi)金(jīn)额比例(lì)平(píng)均为98.89％，且(qiě)绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相(xiāng)比(bǐ)，基金分红预(yù)期则(zé)更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主(zhǔ)要来(lái)自基础设施(shī)资产的经营现金流(liú)，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料和信息(xī)披露文(wén)件(jiàn)，结合行(xíng)业及市场情况，可以(yǐ)分析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对(duì)于基金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金(jīn)份(fèn)额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对(duì)于长期投资者更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中(zhōng)心运营高级副总监李华平也表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金应当将(jiāng)90％以上合(hé)并(bìng)后(hòu)基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现金形式分配给投资(zī)者(zhě)，强制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价(jià)值。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资(zī)角度来(lái)看，基础(chǔ)设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从(cóng)机构投(tóu)资者(zhě)的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手(shǒu)，具有较强(qiáng)的配置价(jià)值。另(lìng)一方面，公募REITs的分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投(tóu)资者稳(wěn)定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资债券(quàn)相对高的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的(de)作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于未(wèi)来(lái)分红水平的(de)预期，也(yě)是影响REITs基(jī)金二级市场价格走(zǒu)势的关键因素之一(yī)。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票和债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产(chǎn)品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动受多重因素的影响，投资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价(jià)格的主要(yào)因素(sù)之一，而稳定的分红(hóng)有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热(rè)点呈(chéng)现向股票(piào)和债券回(huí)归的过程；另一方面，基(jī)础设施项目的(de)经营业绩相对经济活(huó)力的改(gǎi)善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将(jiāng)对基(jī)金份(fèn)额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单位基金份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对分红(hóng)前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投资(zī)人(rén)在基金分红前(qián)后均(jūn)可以获得公平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红(hóng)可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收(shōu)益的影响程度(dù)。”中航基(jī)金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括利润分配(pèi)和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解(jiě)底(dǐ)层资产情况

　　多位业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现有公(gōng)募基金分红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为准确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值两个部分(fēn)，酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期(qī)后(hòu)基金(jī酱油瓶一般多高 酱油瓶直径一般多大n)价值(zhí)面临极大(dà)不确定性，这是该(gāi)类(lèi)投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类型，持(chí)有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的(de)收(shōu)益，而持(chí)有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要(yào)来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其(qí)中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率也是变动的，对特(tè)许经营(yíng)权(quán)类资产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普通(tōng)投(tóu)资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同而形成(chéng)区别(bié)。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看重底(dǐ)层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以相对股性偏(piān)强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权(quán)类(lèi)项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可(kě)供分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期限较短的(de)特(tè)许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即使(shǐ)分(fēn)派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份(fèn)额单价随着(zhe)分派(pài)进度逐(zhú)年(nián)下(xià)降是(shì)正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自(zì)项目剩余期限产生(shēng)的现金流。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩(shèng)余使用年限(xiàn)一般(bān)较长，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴土地出(chū)让(ràng)金等(děng)追加(jiā)投资(zī)，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续经营的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具(jù)备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层(céng)资产运(yùn)营情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可(kě)以观测经(jīng)营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估(gū)项目底层资产的(de)运营(yíng)情况。

　　中航基金表示(shì)，年报(bào)指标(biāo)中，跟现金(jīn)相(xiāng)关(guān)的指标有两个：一是年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金(jīn)，二者(zhě)存(cún)在(zài)本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量(liàng)是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹(chóu)资(zī)、投资(zī)产(chǎn)生的(de)现金流，基于企业(yè)本身经(jīng)营活(huó)动产(chǎn)生；可供分(fēn)配的(de)现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目(mù)进行调整，加期(qī)初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置新选择(zé)，投(tóu)资价值(zhí)体现在相对股债市(shì)场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直(zhí)接影(yǐng)响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者(zhě)可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交(jiāo)易带来(lái)的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及(jí)次年(nián)的可供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析(xī)，结(jié)合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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