饱受争(zhēng)议(yì)的二手房交易中(zhōng)介费问题，正逐渐得(dé)到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联(lián)合发布了关(guān)于(yú)规范房地产(chǎn)经纪(jì)服务的意见(jiàn)。意见提(tí)及，近年来，部分房地(dì)产经(jīng)纪机构存(cún)在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用(yòng)、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费(fèi)、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合(hé)法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确(què)经纪服务内容、合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费、严格实行明码标价(jià)等十方(fāng)面，提出(chū)了(le)意(yì)见。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市(shì)发展，一二线城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二(èr)手房占(zhàn)市场成交(jiāo)比例超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡到中介(jiè)公司(sī)。

　　广东(dōng)省城规(guī)院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首(shǒu)席研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示，买房对居民(mín)来说属于金额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高、交易周期(qī)较(jiào)长，具有非常(cháng)强的专(zhuān)业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但很多(duō)中介利用信息不对称(chēng)等问题，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭(jiē)费、担保费等，对居民造(zào)成额外(wài)的负担，而(ér)且这些服务事项并(bìng)未明码标(biāo)价。

　　对于二手(shǒu)房市场(chǎng)交(jiāo)易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关市场交(jiāo)易行为及(jí)其主体进行规(guī)范和秩序整顿(dùn)，是(shì)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控(kòng)的主题。中国最早的朝代，中国中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁最早的皇帝是谁“当(dāng)下，推(tuī)进这(zhè)项工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监(jiān)管重(zhòng)点

　　二手房市场中，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最多的(de)一个(gè)话(huà)题，便是房地(dì)产(chǎn)经纪服(fú)务费的(de)问题。

　　张大伟认(rèn)为，未来相关部门(mén)主要监管的重点(diǎn)，将(jiāng)是对(duì)房地产经(jīng)纪服务(wù)收费及中介交易(yì)进行规范(fàn)。

　　在热点城(chéng)市，二手房屋交(jiāo)易过程中(zhōng)，部分(fēn)价(jià)值不菲的房屋，往(wǎng)往要缴(jiǎo)纳一笔金额不低的(de)中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服务机构2.7％的服(fú)务费率(lǜ)计算，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合理确(què)定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产经(jīng)纪机构要(yào)合(hé)理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的(de)原(yuán)则实行(xíng)分(fēn)档定价(jià)。引导由(yóu)交易双方共同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据(jù)张(zhāng)大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早(zǎo)依(yī)据是(shì)1995年(nián)国(guó)家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房地产中介服务收费的通知(zhī)》（971号文），其(qí)中第六条规定(dìng)：房屋(wū)买卖代理收(shōu)费，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市(shì)执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特别复杂的住宅买卖经纪服(fú)务(wù)，经交易(yì)各方(fāng)协商同(tóng)意，可在规定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上(shàng)适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的(de)精神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务(wù)等57个政府定价，房地产(chǎn)经(jīng)纪服务收费多少(shǎo)由各(gè)中介机构自行决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中，相(xiāng)关监(jiān)管部门当前并未明确具(jù)体的中介(jiè)费率(lǜ)，中介机构仅(jǐn)需(xū)在服(fú)务过程中对收费标准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标价即可。而房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构在具(jù)体收(shōu)取过程(chéng)中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算(suàn)出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标(biāo)价(jià)问(wèn)题，两(liǎng)部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪(jì)机(jī)构(gòu)应(yīng)当在经营门(mén)店(diàn)、网站、客户端等(děng)场(chǎng)所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项目、服(fú)务内容和收(shōu)费标(biāo)准，不得(dé)混(hùn)合标价(jià)和捆绑(bǎng)收费。房地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构提供的基(jī)本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费(fèi)标准。房地产经(jīng)纪机(jī)构收费前(qián)应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费(fèi)标(biāo)准、收费金额(é)，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显高于市(shì)场平均(jūn)水平的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建(jiàn)设部(bù)门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等(děng)部(bù)门采取约谈(tán)等综合措(cuò)施进(jìn)行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有关(guān)部门依法查处(chù)不按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规的行为。对房地产经纪(jì)机构相关违法违规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依法依规(guī)纳入国家(jiā)企业(yè)信用信(xìn)息公示(shì)系(xì)统。

　　房(fáng)屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意(yì)味着，未来(lái)豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经(jīng)理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来(lái)收费就不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上(shàng)经纪服(fú)务费用对(duì)市(shì)场的影响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出(chū)，由(yóu)于(yú)当前两部门提出的意见仅为鼓励性(xìng)质(zhì)，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中(zhōng)的(de)细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调(diào)整改(gǎi)善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业(yè)健康发(fā)展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵(dǐ)押(yā)、不(bù)同税费(fèi)等都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行(xíng)业的专业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究院研究总监陆骑(qí)麟指(zhǐ)出，在二手房买(mǎi)卖过程中，原本应该(gāi)由上下家各(gè)支付一半的中介费(fèi)，但(dàn)在(zài)一些(xiē)热点(diǎn)城市的二手房交易(yì)过(guò)程中(zhōng)，往往会(huì)有这样的情形，因部分购房者处于弱势地位，从而会出现(xiàn)中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东(dōng)愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用(yòng)也(yě)可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的情况，一些房(fáng)产(chǎn)中介公司(sī)将其视为(wèi)向购房者单边(biān)收费(fèi)的行为。部分中介公(gōng)司(sī)可(kě)能(néng)会利用其(qí)支配地位，在(zài)原先经纪(jì)服务(wù)收费的基础(chǔ)上，再次向房东收取费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将其转再次转(zhuǎn)嫁(jià)给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中操作(zuò)的(de)透(tòu)明(míng)度，也(中国最早的朝代，中国最早的皇帝是谁yě)有利于房(fáng)价的稳定(dìng)。”陆(lù)骑麟称。

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