饱受争议(yì)的二手房交易中介费问题，正逐(zhú)渐得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发布了关于规范房(fáng)地产经纪服务(wù)的意见。意见(jiàn)提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用房源客源优势收取(qǔ)过高费用、未明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题(tí)，加重交易当事人负担、侵害(hài)其合法权益(yì)。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从加强从业主体管(guǎn)理、明确经纪服(fú)务内容、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实行明码标价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提(tí)出了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城市二手(shǒu)房交易占(zhàn)比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交(jiāo)依赖中介居(jū)间成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广(guǎng)东省城规院(yuàn)住房政策研究中心(xīn)首席研究员(yuán)李宇嘉(jiā)表示，买房对居民(mín)来说属(shǔ)于金(jīn)额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易(yì)成本(běn)较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强的专业(yè)性，居民往往通(tōng)过(guò)中介来完成。但(dàn)很(hěn)多中介利用信息不对称(chēng)等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外(wài)的负(fù)担，而且(qiě)这些服务事项(xiàng)并未明(míng)码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交(jiāo)易(yì)过程中(zhōng)存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包(bāo)括经纪(jì)服(fú)务在内的相关(guān)市(shì)场交易(yì)行(xíng)为及其主体进行规范(fàn)和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调控的主(zhǔ)题。“当下，推进(jìn)这项(xiàng)工作(zuò)的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收(shōu)费问题成监管(guǎn)重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市(shì)场中，历来(lái)对房地产经纪服务行业(yè)关注最多(duō)的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关部(bù)门主要监(jiān)管的重点，将是(shì)对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及(jí)中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市(shì)，二手房(fáng)屋交易(yì)过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的(de)房屋，往(wǎng)往要(yào)缴纳(nà)一笔金额(é)不低的(de)中介(jiè)费。以北(běi)京某房地产经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的(de)服务(wù)费率计(jì)算(suàn)，一(yī)套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服(fú)务(wù)费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越(yuè)高、服务费率越低的原则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交易双(shuāng)方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费(fèi)标准的最早依据是1995年国(guó)家(jiā)计委建设部下发的《关(guān)于(yú)房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号(hào)文(wén)），其中第六(liù)条规定：房(fáng)屋买卖(mài)代理收费(fèi)，按成交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少数特别复(fù)杂(zá)的(de)住宅买(mǎi)卖经(jīng)纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协商同意(yì)，可(kě)在规定的收费标(biāo)准基(jī)础上(shàng)适当上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简(jiǎn)政放权”的(de)精(jīng)神，北(běi)京2015年(nián)取消了房地(dì)产(chǎn)中介(jiè)服(fú)务等57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房(fáng)产中介机构在(zài)实际收(sh已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人ōu)取(qǔ)费用过程(chéng)中，相关(guān)监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率(lǜ)，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收费标准进行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明码标价(jià)问题(tí)，两部门(mén)在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪(jì)机构(gòu)应当在(zài)经营门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供(gōng)的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费(fèi)前(qián)应当(dāng)向交易(yì)当事人(rén)出具(jù)收费(fèi)清单，列明收费标准、收费金(jīn)额，由(yóu)当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会(huì)同市场监管(guǎn)等(děng)部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措(cuò)施(shī)进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市(shì)场监管部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵经纪服务收费等违反(fǎn)价格(gé)和反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部(bù)门要依法依规(guī)纳(nà)入国(guó)家企业信(xìn)用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅的中介(jiè)费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁兼深(shēn)圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦(lún)称(chēng)，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励(lì)按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档(dàng)定价，合(hé)理降(jiàng)低住房(fáng)买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行(xíng)业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但(dàn)对市(shì)场影(yǐng)响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳为例，深圳市场豪宅和(hé)普宅(zhái)本来收费就不(bù)同，各(gè)家(jiā)收费普遍在(zài)合理范围内，加上经(jīng)纪(jì)服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门(mén)提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是纲领(lǐng)性文(wén)件而非规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时(shí)，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同(tóng)税费等都可能对(duì)交易(yì)产(chǎn)生(shēng)影响，这(zhè)对房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业的专(zhuān)业性提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客研究院研(yán)究(jiū)总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖过程中已婚男人经常找你聊天是什么意思，一个愿意陪你聊天的已婚男人，原本应该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点城市的二手房交易(yì)过(guò)程(chéng)中，往往会(huì)有(yǒu)这(zhè)样的情形(xíng)，因(yīn)部分购房(fáng)者处于弱势地位，从(cóng)而会出现(xiàn)中介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承担(dān)中介费(fèi)，这部分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可(kě)能通过转嫁的方式，在房价(jià)中有所体(tǐ)现。

　　“上家把(bǎ)中介费转(zhuǎn)嫁(jià)给下家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情况，一(yī)些(xiē)房产中介(jiè)公司将其视为(wèi)向(xiàng)购(gòu)房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可能会利用其(qí)支配(pèi)地位(wèi)，在原(yuán)先经纪(jì)服务收费的基础(chǔ)上，再次向房东收(shōu)取(qǔ)费用(yòng)，而这部分费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁(jià)给购(gòu)房者，这(zhè)实(shí)际上相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了房价(jià)。两部门提(tí)出(chū)严(yán)禁操纵经纪(jì)服务收费，不仅有利于提高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度(dù)，也(yě)有(yǒu)利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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