饱受争议的(de)二手房交(jiāo)易(yì)中介费(fèi)问题，正逐(zhú)渐(jiàn)得到监管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日(rì)，住建部(bù)、市场监管总局(jú)联合发布(bù)了关于(yú)规(guī)范房(fáng)地产经(jīng)纪服务(wù)的意见。意见提及，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过(guò)高费(fèi)用、未明码标(biāo)价、捆绑(bǎng)收(shōu)费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景(jǐng)，两部门(mén)从加强从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务(wù)内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十方面(miàn)，提出了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随(suí)着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成交(jiāo)比例超(chāo)过80％，大量二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房地产调控重心逐渐从开发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规(guī)院(yuàn)住房政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉(jiā)表示，买房对居民来说属(shǔ)于(yú)金额不低的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本(běn)较高、交易(yì)周期较长，具有(yǒu)非常强的专(zhuān)业性，居民往往(wǎng)通过中介(jiè)来杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介完(wán)成。但很多中介利用信息不对称等问(wèn)题，将非(fēi)必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费(fèi)、担(dān)保费等，对居(jū)民造成(chéng)额外的负担，而且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在内的相关(guān)市场(chǎng)交易行为及其主体进行规范和秩(zhì)序整(zhěng)顿，是房地产市场管理(lǐ)和调(diào)控的主题。“当下，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收费问(wèn)题(tí)成监管(guǎn)重点

　　二手房市(shì)场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经纪(jì)服(fú)务(wù)行业(yè)关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产经(jīng)纪服(fú)务费的问题(tí)。

　　张大伟认为，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的(de)重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费(fèi)及中介交易进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程(chéng)中，部分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上(shàng)，两部门在此次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构要(yào)合理降低住房(fáng)买卖和(hé)租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低(dī)的原(yuán)则实行分档(dàng)定(dìng)价。引导由(yóu)交易双方共同(tóng)承(chéng)担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据(jù)张大伟(wěi)介绍，目前(qián)房地产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早(zǎo)依据(jù)是1995年国家计委建(jiàn)设部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第六条(tiáo)规定：房(fáng)屋买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前(qián)北京市(shì)执行的2014年(nián)更新(xīn)后的收费标准(zhǔn)，即根据(jù)这样的规定：“少数特(tè)别复(fù)杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务，经(jīng)交易各(gè)方(fāng)协商同意，可在规(guī)定的收(shōu)费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮，上(shàng)浮幅度最高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了房地产(chǎn)中介服(fú)务等57个政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费多少由(yóu)各(gè)中(zhōng)介机构自行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实(shí)际收(shōu)取费(fèi)用过程中(zhōng)，相关监(jiān)管部门(mén)当前(qián)并未明确具(jù)体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程(chéng)中对收费标准进行明码标价即可。而房地产经纪(jì)服务机(jī)构在具体收取过程中，会结合房屋价值(zhí)及(jí)工资标准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补(bǔ)充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价(jià)问题(tí)，两部门在此次意(yì)见中提及，房地产(chǎn)经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网(wǎng)站(zhàn)、客户端(duān)等场(chǎng)所(suǒ)或渠(qú)道，公示服务项目(mù)、服务内容和收费标准(zhǔn)，不得混(hùn)合标价和捆绑收费。房(fáng)地产经纪(jì)机构提供的基本(běn)服务和(hé)延伸(shēn)服务，应当(dāng)分(fēn)别明确服(fú)务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地(dì)产经纪机构(gòu)收(shōu)费前应当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当事人(rén)签(qiān)字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显(xiǎn)高于市场平均水平(píng)的房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构，住房(fáng)和城(chéng)乡(xiāng)建(jiàn)设(shè)部门将(jiāng)会同市场监管等部门采取约谈等综合措施进(jìn)行重点监管。市场监管部门会同(tóng)有关部门依法查处不(bù)按规定明码标价、操纵(zòng)经纪服(fú)务收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的行(xíng)为。对房地产经纪机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规(guī)纳入国家企业信(xìn)用(yòng)信息公(gōng)示系(xì)统(tǒng)。

　　房(fáng)屋(wū)中介费(fèi)要(yào)降了？

　　鼓励按照成交(jiāo)价(jià)格越高(gāo)、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁(cái)兼深(shēn)圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建部发文(wén)鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格(gé)越(yuè)高、服务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价，合理降低(dī)住房买卖(mài)和杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介租赁经纪(jì)服务费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机(jī)构(gòu)，但对市场影响有限(xiàn)，“以深圳为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本来收费(fèi)就不同，各家(jiā)收费普遍在合理范围(wéi)内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费用(yòng)对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于(yú)当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定(dìng)，未来如何(hé)具体认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执(zhí)行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目(mù)前(qián)市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产经纪服务行业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的中介费，但(dàn)在一些热点(diǎn)城(chéng)市(shì)的二手(shǒu)房交易过程中，往往会有这样的情(qíng)形(xíng)，因部分购房者处于(yú)弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费(fèi)均由(yóu)购房者来承担(dān)。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用(yòng)也可能通过转嫁的方(fāng)式，在房价中有所体(tǐ)现。

　　“上家把中介费转嫁给下家(jiā)，市场这(zhè)种所谓(wèi)‘约定(dìng)俗(sú)成’的(de)情(qíng)况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将(jiāng)其视为向购(gòu)房者单边收费的行为。部分中(zhōng)介公司可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务(wù)收费的基(jī)础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用(yòng)，而(ér)这部分(fēn)费用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给杨志的性格特点和人物事迹概括，杨志的性格特点和人物事迹简介(gěi)购房者(zhě)，这(zhè)实际上(shàng)相当于变相推(tuī)高了房价。两(liǎng)部门(mén)提出(chū)严禁操纵经(jīng)纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易中操(cāo)作(zuò)的(de)透明度，也有利(lì)于房价的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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