文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制了。 1月17日召开(kāi)的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出(chū)“有条件的(de)可以进行现房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地(dì)明确(què)表态(tài)，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预(yù)售制(zhì)了，用你(nǐ)的钱(qián)，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房地产从大开发(fā)时代步入(rù)高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段(duàn)的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是(shì)对购房老百(bǎi)姓的最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套(tào)户比超过1，从大开发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后(hòu)一手(shǒu)交(jiāo)钱，一手交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾(gù)化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地产税。如果按照经济规(guī)律(lǜ)办事(shì)，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么(me)要取消预售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品是一手郑业成是否已婚 郑业成是几线演员交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老百姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看，预售制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房的风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预(yù)售(shòu)制助(zhù)推(tuī)部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于(yú)房(fáng)企稳健(jiàn)发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在项(xiàng)目获得(dé)政府批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付(fù)完首付(fù)款后从银行(xíng)一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房(fáng)款，而是根据开(kāi)发商工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售制度是需要严(yán)格的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措施作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一(yī)定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以不如(rú)借(jiè)机取消预售(shòu)制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售。客观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于降负债降杠(gāng)杆，不再把烂(làn)尾风险甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复(fù)市场信心和房(fáng)地产长效机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解(jiě)这个难题，让房地产回归(guī)实体经济和(hé)居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样(yàng)将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑(zhù)质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业的(de)本质是向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不(bù)能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家(jiā)人。从这个角度，取消预售制、实施现房销售是(shì)实现老百姓(xìng)安居(jū)乐业、社(shè)会长治久安、行业(yè)企业(yè)健康发展的重(zhòng)大(dà)措施(shī)。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首(shǒu)付购房(fáng)，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出(chū)租(zū)资金周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世(shì)纪(jì)50年代，中国香港还未(wèi)推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时住(zhù)宅(zhái)，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚(hòu)的(de)资(zī)金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租是(shì)中国香港地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问题。针对这一(yī)系列问题(tí)，不少地产商开(kāi)始(shǐ)探(tàn)求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层出售。这模(mó)式(shì)一经(jīng)推行(xíng)，购买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资(zī)金周转加快。

　　在分(fēn)层出(chū)售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年(nián)底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限公司(sī)，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂(zá)货铺、海上(shàng)驳运业务的(de)经验，对于商品流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着(zhe)独(dú)到(dào)的(de)见解，在努(nǔ)力寻求方法加(jiā)快自身(shēn)资(zī)金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下九龙(lóng)的一块地盘(pán)后，除了分层出(chū)售、还印发售楼说明(míng)书，上有文(wén)字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采用类似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购(gòu)房的资金压力，加速了房屋(wū)的(de)建造(zào)和销售，也(yě)解决了制造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中(zhōng)国香港房地产市(shì)场(chǎng)的改革(gé)，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供不(bù)应(yīng)求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理部(bù)门提升了(le)对于预售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售前，确保地(dì)价款已经全(quán)部(bù)支付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能力把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师(shī)的核(hé)准。为了防止(zhǐ)开发商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师(shī)等造假，套取监管账(zhàng)户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师(shī)行在银行开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上(shàng)升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成(chéng)最(zuì)大风险方，后续需自身推动项目(mù)完工。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象(xiàng)较少(shǎo)。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版(bǎn)预售制”

　　二(èr)十世纪九(jiǔ)十(shí)年代，中国内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来，中(zhōng)国内地优先发展(zhǎn)重工业，强调基础建设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推进城市化。但当时推行的是(shì)“统一管理，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养房(fáng)”的福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也(yě)出现了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分房制(zhì)度不再适(shì)用(yòng)于当(dāng)时的国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会(huì)缺(quē)少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时(shí)引(yǐn)入中国香(xiāng)港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房(fáng)地产市场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住房建设(shè)的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分房转向市(shì)场经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决了房企缺少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间周期长的(de)两大(dà)难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬动(dòng)下一个项目的开发，形成滚动(dòng)开(kāi)发(fā)模式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方(fāng)迅(xùn)速出台相关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大(dà)作(zuò)用(yòng)推(tuī)动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后，经调(diào)整形成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制度。预售(shòu)制(zhì)的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快(kuài)城(chéng)镇住房建(jiàn)设。具体来(lái)说，是(shì)指(zhǐ)房地(dì)产开发企业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或(huò)房(fáng)款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地(dì)实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地(dì)产开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖(mài)合同(tóng)-进(jìn)行备案登记和(hé)预(yù)告登记-交(jiāo)付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需(xū)要一(yī)次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次(cì)性(xìng)付(fù)清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发(fā)商可能已拿(ná)到了(le)全部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了(le)高周转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市化(huà)进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化发(fā)展进(jìn)程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过(guò)去(qù)20多(duō)年(nián)对(duì)中国内地(dì)房(fáng)地产市(shì)场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速(sù)发展阶段的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事业取得(dé)巨大进(jìn)步，数(shù)十(shí)年时(shí)间走完发达国家(jiā)几百年城镇化路程。改革(gé)开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发(fā)展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根(gēn)据我们发布的(de)《中国住房(fáng)存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿(yì)平增(zēng)至(zhì)313.2亿平(píng)，城镇人均(jūn)住房建(jiàn)筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套(tào)，套户(hù)比从0.8增至1.09。预(yù)售制(zhì)在当前已成(chéng)为中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品(pǐn)住宅期房销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积(jī)达15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内(nèi)地(dì)房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的(de)发(fā)展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行(xíng)业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业的快速发展，房地产企业从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中(zhōng)国内(nèi)地(dì)经济(jì)高增长的(de)火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠(qú)道，房地(dì)产带动的(de)上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产(chǎn)完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固(gù)定(dìng)资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融(róng)渠道，从房地产贷(dài)款占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加上信托等通道业务(wù)，占(zhàn)比超(chāo)过三分(fēn)之(zhī)一。从房地产融资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存(cún)量比重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大(dà)面积(jī)违约，将(jiāng)导致银行不(bù)良率(lǜ)大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算报告(gào)》，2020年(nián)中国(guó)住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为(wèi)66.6％，高于(yú)美国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本(běn)市(shì)场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居民投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确(què)实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应愈发(fā)凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对购(gòu)买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购(gòu)房(fáng)合(hé)同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的(de)风(fēng)险较(jiào)大。

　　从行业(yè)层面看(kàn)，预售制助推部分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融(róng)层面看，银行(xíng)作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波动(dòng)或(huò)经营不(bù)善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订的预(yù)售合同和按揭合同，已经从银(yín)行获(huò)得房(fáng)款，如(rú)果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还(hái)款(kuǎn)等(děng)，则风险完全由(yóu)银行(xíng)承(chéng)担，银行将面临较大的坏账压(yā)力。

　　从监管(guǎn)角度看，购(gòu)房者的预售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个(gè)字那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地(dì)产管理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资金监管(guǎn)规定，各(gè)地实(shí)行(xíng)“一城一(yī)策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售(shòu)款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等(děng)城(chéng)市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以建筑(zhù)面(miàn)积或者项目工程总额报价计算重(zhòng)点资(zī)金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼(lóu)盘没有(yǒu)资金继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续(xù)还款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际上，在过去房地(dì)产(chǎn)大开(kāi)发(fā)时(shí)代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工程建设名义，获得监(jiān)管账户拨付资金，再由工程方将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超(chāo)工程进度(dù)所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套(tào)取的(de)资金，在房企各地项目间(jiān)流(liú)动，变相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建设，形(xíng)成(chéng)一种资金循环高周(zhōu)转模式，但一定程(chéng)度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商(shāng)品房预售制度呈现以下特(tè)点(diǎn)：

　　1）预付款保(bǎo)护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般设有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如英(yīng)国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付(fù)款比重：要(yào)求购房者支(zhī)付(fù)的预付款比例(lì)相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方(fāng)式支(zhī)付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进(jìn)度逐(zhú)渐发放，购房者(zhě)开(kāi)始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险，在商(shāng)品房出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保障购(gòu)房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验(yàn)收合(hé)格(gé)并提(tí)供验(yàn)收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付的(de)房款。二是(shì)开发商(shāng)为(wèi)购房者提供一定的保修(xiū)期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定(dìng)金一定(dìng)期限内无条件返还，最低首付比(bǐ)例为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余房(fáng)款交(jiāo)付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金(jīn)比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国(guó)官方(fāng)数(shù)据(jù)，2021年(nián)美国(guó)平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定(dìng)金或首付(fù)外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付(fù)剩余(yú)房(fáng)款。

　　资(zī)金监管方面(miàn)，美国为(wèi)防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资(zī)金(jīn)，购(gòu)房者的定金及首(shǒu)付款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证行或(huò)产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导(dǎo)致楼盘烂尾，购房者资金可(kě)通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承担任何责任(rèn)与损失。而开(kāi)发商(shāng)在房(fáng)屋(wū)建设过程(chéng)中的资金全部(bù)来自银行，银(yín)行根据(jù)工(gōng)程进度(dù)向开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例的贷款，由于(yú)开发商挪(nuó)用(yòng)资金直接(jiē)损害银(yín)行利益，银行有充分动机(jī)监管(guǎn)开发商施工进度。开发(fā)商(shāng)在(zài)房屋交(jiāo)付时需取(qǔ)得由(yóu)政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工(gōng)期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或(huò)购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商在项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含(hán)在(zài)购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面(miàn)，德国没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付比(bǐ)例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付房款的制度，一般分7笔进行支付，具(jù)体支(zhī)付节点、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主(zhǔ)体完工(gōng)、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采(cǎi)用固(gù)定利率，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结(jié)束后，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险的功能是当房(fáng)屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由买(mǎi)卖双(shuāng)方律师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责(zé)沟通期房交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等(děng)各(gè)个环节，各环节内(nèi)容(róng)确认无(wú)误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金(jīn)方(fāng)面，英(yīng)国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要(yào)在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英(yīng)国(guó)采取(qǔ)按工(gōng)程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项(xiàng)交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须(xū)经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售(shòu)资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发(fā)商，即资金在进(jìn)入开发商账户前经过(guò)两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房(fáng)定金(jīn)保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还(hái)定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后由于(yú)房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部(bù)规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物取(qǔ)引业(yè)法》，对(duì)购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定(dìng)金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向(xiàng)金融(róng)机构或指定(dìng)保证(zhèng)机构或(huò)保险机构签订定金保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保证金证明书(shū)交(jiāo)付给(gěi)购房者。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支(zhī)付的购(gòu)房款(kuǎn)也(yě)受(shòu)该措施保护(hù)。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金(jīn)证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除(chú)定金外的剩余房款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资(zī)金由银行(xíng)监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程(chéng)进(jìn)度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户，交房后(hòu)满1年保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有统一的(de)选(xuǎn)购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购买(mǎi)合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支(zhī)付15％的(de)首付及印花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申请按揭贷(dài)款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工程进度付款的(de)方(fāng)式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款(kuǎn)流(liú)程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支(zhī)付(fù)节点一般为(wèi)合同(tóng)签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账(zhàng)户，账户资金(jīn)提(tí)取须(xū)与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此(cǐ)后购房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到(dào)了政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大对刚需和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求的支持力度，长短兼(jiān)顾妥善应(yīng)对(duì)局部停贷(dài)现象，重点(diǎn)是(shì)保(bǎo)交楼保复(fù)工保民(mín)生(shēng)，给予强有力的(de)金融工具支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包括(kuò)民营(yíng)企业(yè)，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由(yóu)优质房企牵头并购重(zhòng)组整个行业，为每郑业成是否已婚 郑业成是几线演员个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复(fù)市(shì)场信心以及长(zhǎng)效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发(fā)商违约后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护(hù)机制(zhì)，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结至(zhì)房(fáng)屋交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房(fáng)屋(wū)重大延期(qī)以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余(yú)款支付环节，建(jiàn)立(lì)按(àn)工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金(jīn)监管机构，或由政府相关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建(jiàn)立商(shāng)品(pǐn)房保修期(qī)制度。保修(xiū)期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房(fáng)者在保修期(qī)结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商品房预售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房改时，全国缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了(le)，改(gǎi)为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑现的(de)营销手(shǒu)段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所得的过硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保(bǎo)障，这样将极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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