5月(yuè)以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以(yǐ)南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有(yǒu)小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企获得(dé)增持，持仓数(shù)量(liàng)占流(liú)通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产的配置看(kàn)，2019年末，公募(mù)所(suǒ)持有(yǒu)的房(fáng)地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在股票资(zī)产中的占比(bǐ)却(què)断崖式(shì)下跌(diē)至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降(jiàng)至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年来(lái)的首(shǒu)次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同(tóng)步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据(jù)统计(jì)显示，公(gōng)募重仓持有房地产板块(kuài)一(yī)季(jì)度(dù)市(shì)值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股份、滨江集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房地产的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利(lì)发展，在基(jī)金(jīn)重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名(míng)第(dì)二的是招商蛇(shé)口，排(pái)在第78位。而(ér)2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处首先在(zài)于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最为(wèi)明显；其次是(shì)金地(dì)集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之列(liè)。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季，其(qí)传(chuán)导到(dào)二级市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识的是(shì)，经济圈判断房(fáng)地(dì)产已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四(sì)线城市。而映射到(dào)二级市场投资(zī)上，配置房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的(de)红利(lì)期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照产(chǎn)业周期来分类，包括(kuò)房地产等几类行(xíng)业在盖特纳(nà)曲线里属于(yú)成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么(me)投资机会(huì)的。但在这(zhè)几(jǐ)年特(tè)殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供给侧(cè)发生了(le)更大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上(shàng)海公(gōng)募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光是(shì)居(jū)民存款数(shù)量(liàng)增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产的(de)更(gèng)新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需(xū)要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也指出：“时至(zhì)今日，无论从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国均(jūn)已告别住房短(duǎn)缺时代，而目前(qián)居民的杠杆(gān)率和(hé)房(fáng)价收入也(yě)不(bù)支撑每(měi)年18万亿(yì)元的销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因而(ér)行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通(tōng)过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获(huò)得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了(le)，但不(bù)代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置、产品(pǐn)的阿(ā)尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强(qiáng)竞(jìng)争力公司的阿(ā)尔(ěr)法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股(gǔ)成为公募乃至整体机构的务实(shí)之举。

　　机(jī)构(gòu)配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地(dì)产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股，在(zài)纳(2023年中国贫困地区有哪些，中国贫困地区有哪些县nà)入(rù)统计的124只房(fáng)地产类标的股中(zhōng)，本月以(yǐ)来(lái)实(shí)现股价上涨的达(dá)到了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú)超过了10％，它(tā)们分(fēn)别是上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安(ān)地(dì)产。排(pái)名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日(rì)成交量明显放大，4日、5日(rì)连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发展的(de)主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司(sī)的(de)主要(yào)产品及(jí)服务为房地产销售、房地产租赁、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的首季十大流通(tōng)股股东来(lái)看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长城(chéng)资产(chǎn)管理(lǐ)公司等都(dōu)跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金(jīn)桥也是上(shàng)海本(běn)地房(fáng)企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时(shí)代出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿地结算持(chí)续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩(jì)势(shì)头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名(míng)机构在(zài)其(qí)中持续驻足(zú)。从(cóng)第(dì)一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅邓晓峰(fēng)的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在(zài)前十(shí)中(zhōng)，这也是连续第三个季度(dù)他有的两(liǎng)只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述(shù)两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外(wài)，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一(yī)季报交出的也是一份(fèn)报喜的成绩(jì)单：首季公司实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同(tóng)比增(zēng)长35.51％。归(guī)属(shǔ)于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同(tóng)比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注(zhù)意到两只公募指基(jī)首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排(pái)名(míng)第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛(shèng)国际和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业洗牌(pái)和(hé)兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目前房企的利润(rùn)率仅20％），绝大多(duō)数房企(qǐ)受限于信用(yòng)问(wèn)题或者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低(dī)成本土地(dì)，龙(lóng)头房企(qǐ)的(de)拿地力度（拿(ná)地金额/销售(shòu)金(jīn)额）基本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债(zhài)率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下，而其他房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成(chéng)本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要(yào)强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地(dì)产行(xíng)业的结构性机(jī)会(huì)依然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其主要又体(tǐ)现为(wèi)库存(cún)的优势。央企(qǐ)地产公(gōng)司(sī)，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源(yuán)和(hé)良好(hǎo)的不动产资产运营(yíng)能力的(de)多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没(méi)有中(zhōng)特估，国央(yāng)企相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债(zhài)务关(guān)系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房开企业(yè)的(de)资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮(lún)行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相(xiāng)较于民企来说估值的(de)修复更明显。中特估的(de)角(jiǎo)度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的逻辑(jí)在于集中度(dù)提(tí)升后，行业进入高质量(liàng)发(fā)展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展阶段更稳定且(qiě)可预期的盈利和现(xiàn)金流创(chuàng)造能(néng)力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应该关(guān)注估值相对(duì)较低，企业(yè)自身资产的质量好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业(yè)。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低(dī)，行业(yè)内部将出现分(fēn)化，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中度提升的(de)头部公司(sī)。”星(xīng)石投资(zī)首(shǒu)席研究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话(huà)，或许还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更为光明。不(bù)过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观(guān)地(dì)去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个(gè)方面是(shì)否(fǒu)可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是(shì)融(róng)资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是(shì)拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的业(yè)绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展(zhǎn)、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是(shì)较大增速的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重仓(cāng)对(duì)象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内(nèi)人士(shì)张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企(qǐ)，主要是(shì)因为过去(qù)两三年时间，尤其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地(dì)之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资(zī)力(lì)度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企销售(shòu)业(yè)绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处于(yú)调整的过程中，能够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏(sū)过程中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市场从(cóng)四(sì)月份(fèn)开(kāi)始又在往下掉。除了(le)杭州、成都(dōu)等极个别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三月相对表现较好之外，包(bāo)括(kuò)北京、上海在内的(de)绝大(dà)多(duō)数城市都(dōu)出(chū)现环比(bǐ)下滑的情况(kuàng)。而现在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场(chǎng)的(de)去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可(kě)能(néng)会出现，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短(duǎn)期(qī)反弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第(dì)三(sān)季度增长不确定性的(de)压力仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现在整(zhěng)个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业(yè)链的(de)复苏速度都(dōu)比想(xiǎng)象的要(yào)慢很多(duō)，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个(gè)时候(hòu)，在房地(dì)产以(yǐ)及上下游(yóu)就不(bù)是赚快(kuài)钱(qián)的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味着，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得(dé)多(duō)的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去等待(dài)它的(de)基(jī)本面不断地(dì)凸显出(chū)来，这(zhè)需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为举例(lì)分析，不做买卖推荐。）

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