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无锡市是几线城市

无锡市是几线城市 民生宏观:中国户均几套房?

  导(dǎo)读

  黄金二十年(nián)之后,当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

无锡市是几线城市  要点

  过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián),连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng),足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì),有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

  拨开迷雾(wù),本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况,据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

  有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度(dù)过剩,事实是否如此?

  住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑,第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑,中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩?

  事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中,城镇建筑占比不到一成,其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑,如商业办公楼、学(xué)校等(děng),因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

  七普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间,但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足,它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

  我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房,其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

  目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据(jù),我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数,计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

  测算(suàn)结果(guǒ)显示,目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房,其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付,直(zhí)至2024年(nián),中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái),其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

  户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng),然(rán)而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

  国际数据(jù)显示(shì),成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于1,在1.1左右。

  之所以说不(bù)平衡,是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口(kǒu),流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱,在老(lǎo)家买房,从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅需求。

  即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房(fáng),中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

  第一,户均人(rén)口规模缩小,一人户、两人户(hù)占比不断增加,导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续,带来新户购房需求增长(zhǎng)。

  第二,经济(jì)板块的分化日益明显,区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入,人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

  第三,30%左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中,涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

  第四(sì),中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距,“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

  黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后,当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

  如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期,地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足,这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至,大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

  地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间,不同区域(yù)板块之(zhī)间,不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

  目录

  中国户均几(jǐ)套房?| 民(mín)生(shēng)·周君芝团(tuán)队

  正文(wén)

  引(yǐn)言

  不(bù)久前,官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù),引(yǐn)发热议。从2月以来,各(gè)大城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增,引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

  让市场不(bù)禁担心,中国(guó)的房子是否已经过剩?

  中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩,还(hái)是供需平衡,或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足?可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并(bìng)未公布,我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

  拨开(kāi)迷(mí)雾,我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数,回答当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)?据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

  一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

  (一)中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

  今年2月(yuè),在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上,负责人对外披露:“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

  14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑,平均每栋建筑住不到3人,住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

  在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中,农村房屋占9成以(yǐ)上,以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋,还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来,住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

  第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间,其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān),乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

  人均住宅间数大于1,看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

  居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关,更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

  中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅,一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的(de)选择。

  中(zhōng)国户均几套房?| 民(mín)生·周君芝团队

  (二)中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

  中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类,一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅,另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

  目前缺乏统计数据(jù),并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布,一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数(统计(jì)局);二是居民住(zhù)宅(zhái)来源(人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù))。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng),我们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

  中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年,1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少,可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu):

  第一(yī)步,将1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加,我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

  第二步,根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例,推算得到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

  第三(sān)步,将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数,我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

  具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下:

  城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

  =(商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù))/(商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数)

  =商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

  中国户均几套房?| 民生(shēng)·周君(jūn)芝(zhī)团队(duì)

  二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

  中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少,目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计数据,大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数,并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

  一)城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

  截至2022年,我们计算得到:

  (一)中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

  (二)城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)(包含现房和期房)。

  中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ),从2019年开(kāi)始,新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销售,得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

  以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例:

  2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年(2020、2021和(hé)2022年)的期房(fáng)销售额。

  主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年,并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间,取最大值3年。

  将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数,算出:

  (三)目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

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  (二)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

  接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

  首先,七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下:

  73.8%的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21%,购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9%、二手房占比10.1%、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8%、原公有住宅占比6.1%,通(tōng)过继承或赠与占比0.9%。另有3.4%和17.7%的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

  其次(cì),我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅,因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总,得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8%。

  2020年商品住宅(zhái)占比为59.2%,粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20%,计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì),从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例,为62.8%。

  最后,截至2022年末,中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房,中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

  如果交房顺(shùn)利,已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用,到2024年,中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

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  三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

  既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度,“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié),甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余?

  (一)户均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎn无锡市是几线城市g)供需平衡(héng)

  需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此,成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

  国际经验来看,美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于(yú)1.1,其中,英国(guó)的(de)住宅套户比最高,为1.19,日本为1.16,美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

  如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房,就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú),造成房价或房租(zū)迅速上涨。

  七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿,省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

  流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱,在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

  暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示,在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28%、21%和18%。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人,但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

  流动(dòng)人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房,在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房,在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

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  (二(èr))至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

  目前,中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

  三成家庭,也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成,其(qí)中又有(yǒu)11.6%住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

  这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题,如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧,给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn),并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

  2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3%的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6%。仍然(rán)存(cún)在5%左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求,在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

  近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和二居室,户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9%,二居室(shì)占比为33%。对比镇,城市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo),当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

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  (三)人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

  根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算,2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁,加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)(7.3亿与6.3亿),得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平,人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

  超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值,近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

  15%的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米,不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20%的公摊,可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难,若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的(de)话,中国有11.3%的家庭存在住宅困难问题。

  若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平,即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng),只考虑家庭户人数,需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng),较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

  对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面积,美(měi)国为(wèi)67㎡,瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡,中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡,相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积后,中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡,这一(yī)差(chà)距将变得明显。

  若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口,所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

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  四、户均已然(rán)1套(tào)房,未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求么?

  我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房,看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此,中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎,决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下,中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

  第一,户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小,家庭户(hù)数增多,新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

  过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降,六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù),而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户,一人户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升,人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续,导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

  第二,人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

  中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明(míng)显,资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入,区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房,给迁入地住宅市场带来新的增量。

  以浙江省为例,2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn),而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人,死亡(wáng)人口为38.4万人,自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人,其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

  第(dì)三,老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

  从2011年到2020年,自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5%到21%,下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn);原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9%到6.1%,降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)(27.1%),再加上其他住宅(5%)与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例(31.3%)大致相吻合。

  十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户,自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户,住宅净需求增加9755万(wàn)户。49%的(de)家庭购买商品住宅(zhái),21%的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中,有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18%,3%和9%。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造,商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

  2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng),涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅,建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业(yè)管理,居民追求美好、宜居生活的环境,背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

  第四,“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

  刚需购房受限(xiàn)于资金,倾(qīng)向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质,以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

  OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān),无论是否考虑乡村住宅因素,中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

  住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高,中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

  如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期,地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足,供需出现错配,这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至,这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异,优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

  中国户均几套房?| 民(mín)生·周(zhōu)君芝(zhī)团队

  中(zhōng)国户均(jūn)几套房?| 民生(shēng)·周君芝团队

  风险提示

  人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人,并不是(shì)针对住宅(zhái),因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低,其增速可(kě)能超预期。

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