导(dǎo)读

　　黄金二十年(nián)之后，当下中(zhōng)国地产步(bù)入大(dà)分化时代而(ér)非停滞期。

无锡市是几线城市　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超(chāo)15亿平(píng)，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气(qì)，有关中国地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论(lùn)日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文(wén)试图厘清中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据(jù)此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产存量极(jí)度(dù)过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部(bù)披露(lù)全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七(qī)次人口普查调查(chá)数据显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近6亿(yì)栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其中还包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅(zhái)建筑，如商业办公楼、学(xué)校等(děng)，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普(pǔ)显示(shì)中国城(chéng)镇居民人均住(zhù)宅间(jiān)数为(wèi)1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间(jiān)房所(suǒ)能满足，它(tā)与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人(rén)均(jūn)住宅间数较发(fā)达国(guó)家(jiā)还有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住宅市场(chǎng)已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户(hù)均1套(tào)房，其中每户持(chí)有(yǒu)商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无(wú)直接(jiē)公布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据(jù)，我(wǒ)们(men)根据商品(pǐn)住宅套(tào)数(shù)、商品住(zhù)宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)数，计算出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品(pǐn)住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直(zhí)至2024年(nián)，中(zhōng)国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套(tào)住宅(zhái)，其中商业(yè)住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户(hù)有房(fáng)，然(rán)而事实上(shàng)中国(guó)住宅市场(chǎng)供需(xū)并不平衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示(shì)，成熟房地产市场(chǎng)的(de)住(zhù)宅套(tào)户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无(wú)法满足(zú)流动人口的(de)租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的(de)近三(sān)成都是(shì)流动(dòng)人(rén)口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的(de)住宅需求。

　　即便(biàn)户(hù)均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产仍有四(sì)大新增需求动力。

　　第一，户均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增多。小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化日益明显，区(qū)域(yù)经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸(xī)引着人口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市的(de)新增住宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年(nián)之后，当下中国地(dì)产步(bù)入(rù)大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二(èr)十年是(shì)中国地产黄(huáng)金(jīn)发展期，地(dì)产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是(shì)过去二十(shí)年房价快(kuài)速上(shàng)涨基石。那么(me)当下房地产大分化时代已至，大分化时代下地产矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质(zhì)量供(gōng)需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同(tóng)能级城(chéng)市(shì)之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质(zhì)住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方披露全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，引(yǐn)发热议。从2月以来，各(gè)大城(chéng)市二手房挂(guà)牌(pái)量突然激(jī)增，引发(fā)一阵二手(shǒu)房(fáng)的“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国(guó)的房子是否已经过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是仍(réng)然存(cún)在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量(liàng)数(shù)据(jù)并(bìng)未公布，我们无法直接(jiē)知晓具(jù)体情(qíng)况。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出中国城镇家庭户均(jūn)拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子是否真(zhēn)的(de)过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)会(huì)如何(hé)发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月(yuè)，在以全国自(zì)然灾害综合(hé)风险普查工作(zuò)情况(kuàng)为(wèi)主题(tí)的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城(chéng)乡建(jiàn)设行业获取了全(quán)国近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑数据以及80多万处市政设(shè)施数据(jù)。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建(jiàn)筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似已经过剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房(fáng)屋实际仅(jǐn)有4700多(duō)万栋，还(hái)包括了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医(yī)院等非住宅。总的(de)算(suàn)下(xià)来，住宅(zhái)占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其(qí)中城(chéng)市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居住。

　　居住水平不仅与房(fáng)间数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施(shī)等因素密切相关。单(dān)单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的(de)居(jū)住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设(shè)施(shī)齐(qí)全的住宅才是城镇居(jū)民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主要分(fēn)两大类，一(yī)类(lèi)是商品(pǐn)住宅，另一类是保障房、原公有(yǒu)住宅、自建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅(zhái)相关数据有两处(chù)可以直接公布，一是(shì)每年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住(zhù)宅(zhái)来源（人(rén)口普(pǔ)查数(shù)据(jù)）。计(jì)算(suàn)中国居民户(hù)均住宅(zhái)数量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅(zhái)改革(gé)始于1998年，1998年(nián)之前商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来每(měi)年(nián)商品(pǐn)住宅销(xiāo)售套(tào)数相加，我们就(jiù)能够得(dé)到(dào)当(dāng)前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅和非(fēi)商品(pǐn)住宅比(bǐ)例，推算得到(dào)居民住(zhù)宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅(zhái)总数除(chú)以家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　具(jù)体(tǐ)计算公(gōng)式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户(hù)比=住(zhù)宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套(tào)数(shù)/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品(pǐn)住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品(pǐn)住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住(zhù)宅存量(liàng)到(dào)底有多(duō)少，目(mù)前缺乏一个准(zhǔn)确统(tǒng)计(jì)。我们(men)利用既有统计数据，大致测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数，并(bìng)进(jìn)一步推算中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)1.97亿套(tào)。

　　（二）城镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商品住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销售(shòu)以期房(fáng)为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近(jìn)9成。本文(wén)去(qù)除商(shāng)品住宅累计销(xiāo)售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到商(shāng)品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品住(zhù)宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套(tào)数-过(guò)去(qù)三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在(zài)2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房(fáng)后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现(xiàn)房套数除以家庭户(hù)数，算出：

　　（三）目前中国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示(shì)中国(guó)城镇居民的住宅(zhái)结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适(shì)用房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们(men)假定租(zū)赁其他住宅和购买(mǎi)二手房都(dōu)是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购(gòu)买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二(èr)手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际(jì)变化比例(lì)，从而我们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每(měi)户(hù)城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已购期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家(jiā)庭都会拥有一套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇(zhèn)居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户(hù)有(yǒu)房”是否(fǒu)意味着中国城镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国地产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意味着住宅市场(chǎn无锡市是几线城市g)供需平衡(héng)

　　需要(yào)有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动(dòng)、居民换房等因素产生的住(zhù)宅(zhái)需求。因此，成熟房地(dì)产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验来看，美国、英国和日(rì)本的住宅(zhái)套户比均高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均(jūn)刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成人口净流入地的住宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成房价或房租(zū)迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示，在上(shàng)海、杭州以及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高(gāo)工资(zī)吸(xī)引(yǐn)打(dǎ)工(gōng)人，但高(gāo)房价(jià)迫使打(dǎ)工人(rén)回(huí)乡置业。

　　流动(dòng)人(rén)口实际上会(huì)占(zhàn)据两套房，在(zài)高房价的大城市租赁(lìn)一套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁与(yǔ)置业需求。

　　（二(èr)）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧(jiù)小(xiǎo)区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是2000年(nián)以前(qián)建成，其(qí)中又有(yǒu)11.6％住宅年(nián)龄(líng)至(zhì)少(shǎo)在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施陈旧，给住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独(dú)立卫浴和厨(chú)房。这类上世(shì)纪(jì)修(xiū)建的老旧小区很难满足(zú)现(xiàn)代生活需求，在(zài)未(wèi)来大都会被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居(jū)室(shì)和二居室，户型偏小。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇，城市家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)户型更小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普(pǔ)数据(jù)测算，2020年城镇家庭户住宅存量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两(liǎng)年间农民(mín)带房进城和(hé)老旧小(xiǎo)区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方(fāng)米。

　　超(chāo)过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建筑面积(jī)小于均值，近(jìn)4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭人均住宅建筑面积(jī)不(bù)足19平(píng)方米，不及全国(guó)人均水平的(de)一半。若(ruò)去(qù)除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积低于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定为住宅存在困难，若按(àn)这个(gè)标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭存在住宅困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅(zhái)面(miàn)积为40平，即人均住宅建筑(zhù)面积为50平(píng)，只考虑家庭户人数，需(xū)要住宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比(bǐ)发达(dá)国家人(rén)均(jūn)住宅面积，美(měi)国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除(chú)公摊(tān)面积后，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面(miàn)积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未(wèi)来地产(chǎn)还会(huì)有需求么？

　　我们(men)测算得到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房(fáng)。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态趋势演绎，决定了中国未(wèi)来(lái)地产仍有(yǒu)需求释(shì)放。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自于四个方面。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩(suō)小，家庭户(hù)数增多，新户购(gòu)房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断(duàn)下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而(ér)七普显示城(chéng)镇(zhèn)户均(jūn)人(rén)口(kǒu)规模为(wèi)2.62人/户，一人户、二人户的(de)占(zhàn)比(bǐ)明显上升，人口小家(jiā)庭化趋势将继续延续，导致户数(shù)会因(yīn)户均人(rén)口规(guī)模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致经济发(fā)展(zhǎn)带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日(rì)益明(míng)显，资源和生产要素逐(zhú)步向经(jīng)济带(dài)、都市圈(quān)中心城市流入，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人(rén)口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人(rén)口(kǒu)增量为72万(wàn)，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自(zì)然增(zēng)加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口(kǒu)增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老旧小区改(gǎi)善性需求依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁(qiān)改建最(zuì)多。自建房家(jiā)庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个(gè)百分点(diǎn)；原(yuán)公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅(fú)为6.8个百(bǎi)分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前(qián)的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住宅和原公有住(zhù)宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购买商品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房(fáng)、购买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧城改造，商(shāng)品住宅(zhái)的(de)占比(bǐ)势必会(huì)进一步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的住宅建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中(zhōng)村、老公有(yǒu)住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没(méi)有或(huò)少有物业(yè)管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾(qīng)向于中小户(hù)型。已(yǐ)有(yǒu)住宅家庭希(xī)望提高生活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工(gōng)作会议(yì)明确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人(rén)均住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住宅间数较其(qí)他(tā)国(guó)家依旧存在不(bù)小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经(jīng)济水平有着(zhe)密切正向联(lián)系。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中(zhōng)国的人均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房地(dì)产大分(fēn)化时代已至，这种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二手房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口(kǒu)普查数据调(diào)查的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计偏差。商品(pǐn)住宅占比实际值可能偏低，其增速可(kě)能超预期。

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