近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分(fēn)红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业(yè)内人士(shì)对此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值(zhí)，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配现金等指(zhǐ)标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者注意(yì)，与(yǔ)产权类项目相比，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生现(xiàn)金(jīn)收(shōu)益，特(tè)许经营权分红目前已包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的(de)归还(hái)，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)应了(le)解(jiě)资产类型(xíng)和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均分(fēn)红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情(qíng)况(kuàng)尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可(kě)供分(fēn)配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额(é)交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市场因(yīn)素的综合影(yǐng)响，较易引起波动(dòng)。与此相比(bǐ)，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现(xiàn)金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信(xìn)息披露文件，结合行业及市场(chǎng)情况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础设施项目(mù)的(de)经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行(xíng)投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相(xiāng)对于基(jī)金份额二级(jí)市场价格变化导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金(jīn)收益(yì)，对于长(zhǎng)期(qī)投(tóu)资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金(j拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些īn)指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要(yào)特征之一，稳定(dìng)的(de)分(fēn)红机(jī)制体现出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础(chǔ)设(shè)施(shī)公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反映(yìng)这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类(lèi)似于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利(lì)息回报(bào)，而(ér)是由(yóu)可供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的配置(zhì)价(jià)值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高的(de)收益性，在(zài)有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资(zī)“压舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对于未来分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级市场价(jià)格走势(shì)的关键因(yīn)素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数(shù)收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数(shù)。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年(nián)报，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达预期，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的(de)投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和债券(quàn)回(huí)归的(de)过(guò)程；另一方面，基础设施(shī)项目的经营业(yè)绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将(jiāng)对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获(huò)得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资(zī)者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需结合(hé)持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关(gu拿破仑法典的意义和基本原则是什么，拿破仑法典的意义和基本原则有哪些ān)注二级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资(zī)产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不(bù)同，特许经(jīng)营权REITs基金运作期(qī)间的“分(fēn)红(hóng)”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部分(fēn)，两个(gè)部(bù)分之间的比例是变动(dòng)的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募基金分(fēn)红差异很大(dà)，大多数普通(tōng)投资者可能把“分(fēn)派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这是该类投资者应该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类(lèi)和产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益(yì)主要来(lái)自项目每(měi)年的现金(jīn)分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也(yě)是变(biàn)动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型(xíng)。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分红(hóng)因底(dǐ)层资产属(shǔ)性(xìng)不同而形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属(shǔ)性，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比，特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权到期后不再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配金额的分配理解为“分(fēn)派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的(de)分派率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注(zhù)意，特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限产生的现金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经营项目相比，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进一步延长经营期限。这(zhè)种(zhǒng)类似永续经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础资产的估(gū)值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的(de)时点(diǎn)，多位(wèi)业(yè)内人士还(hái)表示(shì)，在产(chǎn)品分(fēn)红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评(píng)估项目底层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一(yī)是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别(bié)。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利润表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体(tǐ)现(xiàn)在相对股(gǔ)债市场独立的(de)资产配置功能(néng)，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建议投资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以更多关注(zhù)内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更多关注(zhù)分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金(jīn)流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响投资回报(bào)，投资(zī)者(zhě)可综合(hé)考虑原(yuán)始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实(shí)力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因素来(lái)选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交(jiāo)易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有(yǒu)基本(běn)面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均(jūn)会载明(míng)REITs在发(fā)行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的(de)实际分红金(jīn)额(é)与募集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场(chǎng)的实际环(huán)境，对(duì)基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金基金上述负责人(rén)也称。

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