万柳书(shū)院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少爷”的意外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被(bèi)全(quán)国(guó)知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘开发(fā)商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如今(jīn)，万柳(liǔ)书院再次受到舆论关注，起因(yīn)中赫集团成(chéng)了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追(zhuī)债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回(huí)钱款不得不将中(zhōng)赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问题是(shì)，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集(jí)团，那些真正斥巨资(zī)购(gòu)入(rù)房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被(bèi)割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未(wèi)看(kàn)到这些(xiē)业主(zhǔ)的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富人(rén)被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿势都那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人(rén)被精准收割？

　　最(zuì)惨的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但谁(shuí)都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核(hé)心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有限公司不良债权(quán)转让项目”，债权总额高达(dá)近47亿，该(gāi)项目的抵押物中(zhōng)，包括(kuò)75套万(wàn)柳书院住宅。

　　据京(jīng)东拍(pāi)卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述(shù)不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的处(chù)置(zhì)主(zhǔ)体(tǐ)是中国信(xìn)达资产管(guǎn)理(lǐ)股份有限(xiàn)公司北(běi)京市(shì)分公司（下称中国信达北分(fēn)），处置(zhì)的是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒(héng)瑞）的(de)不良债权(quán)。截(jié)至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限(xiàn)公司是共(吴亦凡还出得来吗gòng)同债务人。目前(qián)，该项目已有1万次(cì)围观，35名(míng)意(yì)向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北分讨债(zhài)的故事，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书(shū)院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属实，说明这些房(fáng)子实(shí)际上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖(mài)页面上又注明(míng)这(zhè)吴亦凡还出得来吗75套(tào)房(fáng)子是“未出(chū)售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这(zhè)些房子根本没有网(wǎng)签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一(yī)财经的(de)报道证(zhèng)实了上述内容。有豪(háo)宅中介透露，中赫集(jí)团(tuán)早就把这75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金(jīn)解抵押(yā)，所以不能网签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)也(yě)是万柳书院的业主。另据地产(chǎn)自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集(jí)团的(de)高(gāo)管(guǎn)、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由(yóu)此，不少网友(yǒu)感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实已经支付价款并实(shí)际占有，那么，中国信达转让这笔不(bù)良债(zhài)权回本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损失最大的，没准(zhǔn)吴亦凡还出得来吗还是债主中(zhōng)国信(xìn)达。

　　根(gēn)据(jù)相关法律规定(dìng)，民事执行(xíng)中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过户(hù)手续的，如果业主(zhǔ)没有(yǒu)过(guò)错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可(kě)以向法院提(tí)出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除(chú)查封，同时可以联合起诉开发(fā)商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人民法院(yuàn)报公布《最高人民法院关于商品房消费者权利(lì)保护问(wèn)题的批复(fù)》，以司法解释的方式(shì)明(míng)确(què)了购房人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款(kuǎn)优先受偿(cháng)权(quán)、抵押(yā)权以及其他(tā)债权的(de)，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支(zhī)持。只(zhǐ)支(zhī)付了(le)部分价款的商品房消费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款(kuǎn)的，可(kě)以(yǐ)适(shì)用前款规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网(wǎng)签”，那么这笔不良债(zhài)权，实(shí)际上是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显示(shì)，目前中国(guó)信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团、中赫置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国(guó)金谷国际信托有限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中国(guó)信达资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大规(guī)模，也没有很高的国(guó)民(mín)知名度，但却在北京(jīng)豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中(zhōng)赫集团(tuán)进入(rù)北京的(de)第(dì)一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推出钓鱼(yú)岛七号(hào)院(yuàn)3号楼(lóu)，高达30万(wàn)/平米的天(tiān)价，成为当时(shí)京城最贵的(de)楼盘，引发了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随(suí)后开发的(de)万(wàn)柳书院，更是被誉(yù)为“北京(jīng)海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融(róng)创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了(le)北京万(wàn)柳(liǔ)地块，成(chéng)为(wèi)北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本(běn)超6万的成年银(yín)杏树，还(hái)是每平米20万元的价格，都令业内外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄(xiāo)八的(de)顶儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北(běi)平府的(de)院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可看出(chū)其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府等，现如今，它远远超(chāo)过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院一套(tào)300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到惊人的36万元/平(píng)米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推出(chū)了8年之久，但其依旧在北京豪(háo)宅(zhái)圈(quān)备受(shòu)追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团开发的(de)豪宅，也吸(xī)引了(le)不少(shǎo)知名人士(shì)，如知名(míng)演员宋(sòng)丹丹，就(jiù)住在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院。而(ér)柳(liǔ)传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则居住在万(wàn)柳书院。

　　几大(dà)豪宅的(de)成功(gōng)奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高(gāo)端路(lù)线”，也因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的(de)背(bèi)后(hòu)，这个(gè)地产界(jiè)“劳(láo)斯莱斯”却多次成为(wèi)被执行人(rén)，被执行标(biāo)的(de)高达11亿。

　　今(jīn)年年(nián)初，因为履(lǚ)行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，中赫集团(tuán)正(zhèng)式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了(le)？

　　中(zhōng)赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之(zhī)时，深(shēn)蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现(xiàn)其(qí)深陷财务危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟着(zhe)急转直下(xià)。而追(zhuī)根溯源，这个转折(zhé)点，就在(zài)于收(shōu)购北京(jīng)国安。

　　近十(shí)年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型之路并不(bù)好走。早在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能(néng)源市场、团(tuán)购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)以35.5亿(yì)元参(cān)股(gǔ)国安足球俱(jù)乐部64％股权，成为国安的(de)新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱(jù)乐部全部股(gǔ)权(quán)。如果北京国安的估(gū)值(zhí)一直没变，那(nà)么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安，总计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人(rén)也许会(huì)感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这(zhè)样，中赫为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以(yǐ)来，中赫(hè)集团及其实(shí)控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的(de)中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆(lù)续质押(yā)，据企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集(jí)团(tuán)共有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记(jì)录。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京(jīng)建工、山东国(guó)际信托、中融信托、中信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入(rù)主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安(ān)后(hòu)，不(bù)仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据(jù)北京产权(quán)交(jiāo)易所官网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业收(shōu)入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇(fù)还在(zài)持续质押手中的中(zhōng)赫(hè)集团股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持续没(méi)有好转。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞等共同成为被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定义务，上述被执(zhí)行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于(yú)难。不过(guò)在实控(kòng)人都成为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北京国安(ān)，又如何能独善其身？

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