近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍卖显示，上述不良债权转让(ràng)项目的(de)处置主(zhǔ)体(tǐ)是中国信达(dá)资产管理股份有限公司北京市(shì)分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达(dá)北分），处置的(de)是(shì)对(duì)北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额(é)约为(wèi)46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项目已有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从(cóng)表面上(shàng)看，这就是一起中国信(xìn)达北分讨债的故事(shì)，但实际上，75套(tào)豪宅的背(bèi)后暗藏(cáng)秘(mì)密。

　　据此前媒体(tǐ)报道(dào)，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明这些(xiē)房(fáng)子实际(jì)上都是卖出去了的，是有人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达的拍(pāi)卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些(xiē)房子根(gēn)本没有网签，也没有房产证！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在还(hái)没资(zī)金(jīn)解抵(dǐ)押，所(suǒ)以不能(néng)网(wǎng)签(qiān)、没(méi)办房本(běn)。

　　作(zuò)为海淀的(de)顶级豪宅，最强学区(qū)房(fáng)，万柳书院的(de)业主(zhǔ)基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志(zhì)、丁(dīng)磊(lěi)等(děng)知(zhī)名(míng)商(shāng)业大佬(lǎo)也是万柳书院的(de)业(yè)主(zhǔ)。另(lìng)据地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院(yuàn)的业主(zhǔ)中，还有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等。

　　由(yóu)此，不少网友感叹(tàn)，“富人也被精准(zhǔn)收割了！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际占有，那么，中国信达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡(pào)汤。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没准(zhǔn)还(hái)是债主中国信达。

　　根据相关法律规定，民事执行中，业主已经支(zhī)付(fù)价款并实际占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果业(yè)主没有过错，人(rén)民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人(rén)民法院关于商品房消费者权利保护问题的批(pī)复》，以司法解释(shì)的(de)方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房消费(fèi)者(zhě)以居(jū)住(zhù)为目的购买(mǎi)房屋(wū)并已支付(fù)全部价款(kuǎn)，主张其房屋交付请求(qiú)权(quán)优先于建设工程价款优先(xiān)受偿权、抵押权以及其(qí)他(tā)债权的，人民法院(yuàn)应当予以支持。只支付了部(bù)分价款的商品房消费者，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的，可以适用故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么前款规定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那么这笔不良债(zhài)权(quán)，实际上是(shì)个(gè)烫手山(shān)芋。可能不仅不能(néng)卖(mài)出去回本，抵押的这75套(tào)房(fáng)子(zi)，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经成为(wèi)赫华恒瑞唯一股东。但此(cǐ)前，赫(hè)华恒(héng)瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫(hè)华(huá)恒瑞的股东(dōng)行列，中(zhōng)国金(jīn)谷国际信托有(y故意不接电话说明什么，女人不接电话暗示什么ǒu)限责任(rèn)公司成为了唯一股东，后者由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模，也没有很高(gāo)的(de)国民知名度，但却在北(běi)京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台七号院，作为中赫集团(tuán)进入(rù)北京的第一个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七(qī)号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米的天价(jià)，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场(chǎng)强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是(shì)一(yī)块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起来的五米高墙，还(hái)是每棵(kē)成本超(chāo)6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业(yè)内外(wài)震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的缸、霄(xiāo)八的顶儿(ér)、融(róng)创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这句顺口溜中，就可看出其在北京(jīng)豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时(shí)有名的融创观澜嘉苑、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院虽然(rán)已经推出(chū)了(le)8年之久，但其依(yī)旧在北京(jīng)豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集(jí)团开发的豪宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士(shì)，如(rú)知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹(dān)，就住在钓(diào)鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的(de)成功(gōng)奠定(dìng)了中赫集(jí)团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了(le)，“卖北(běi)京(jīng)城最贵(guì)的房，拿北京城(chéng)最(zuì)贵(guì)的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中的‘劳(láo)斯莱斯(sī)’”的标签。

　　但隐藏(cáng)在豪宅(zhái)开发商光环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却(què)多次成为被执行人，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因(yīn)为履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，中赫(hè)集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦落到(dào)这个地(dì)步(bù)，其实是(shì)有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红之时(shí)，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集团实(shí)控人周金辉的人生轨迹(jì)跟(gēn)着急转直下。而追根溯源(yuán)，这个转折点，就在于(yú)收购北京国(guó)安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多元化(huà)转型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场、团购(gòu)网站，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的目光(guāng)，放到(dào)了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年(nián)6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北(běi)京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部全(quán)部股权。如果北京国安的估(gū)值一直没变，那么中赫集团拿(ná)下北京(jīng)国安(ān)，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，中赫为(wèi)什么(me)又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年(nián)以来，中(zhōng)赫(hè)集团及其实控人(rén)周(zhōu)金辉(huī)夫(fū)妇将其手中(zhōng)的中赫(hè)集(jí)团(tuán)股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中(zhōng)赫集团共(gòng)有11条股权(quán)出质记录。质权人包括(kuò)海金商(shāng)业(yè)保理、北京建工、山东国际信(xìn)托(tuō)、中融信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状况(kuàng)没有得到改善，中赫(hè)集团也被拉(lā)入(rù)泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产(chǎn)总计(jì)5.38亿元，总负债18.51亿元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持续(xù)质押(yā)手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫的经营状况(kuàng)却持(chí)续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团被5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力(lì)而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务(wù)，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸免(miǎn)于难(nán)。不过在实控(kòng)人都(dōu)成(chéng)为老(lǎo)赖的(de)情(qíng)况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安(ān)，又如何能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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