导读

　　黄金(jīn)二十年之后，当下(xià)中国地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论日(rì)益(yì)热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中国未来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产(chǎn)存量极度过(guò)剩，事(shì)实是否如(rú)此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据(jù)显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国房(fáng)子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中(zhōng)还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是人(rén)均(jūn)一(yī)间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋质量(liàng)、居住面积、配套设(shè)施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中(zhōng)每户持(chí)有商品(pǐn)住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直(zhí)接公布中国家庭户均住宅的(de)数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和(hé)城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住(zhù)宅。若期房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家庭才拥有1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户(hù)有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅(zhái)市(shì)场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户比会(huì)大于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是因为(wèi)户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁和(hé)置业(yè)需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三(sān)成(chéng)都是流动人口，流动人口会选择在大(dà)城市租房挣钱，在老家买房，从而(ér)产生(shēng)了(le)额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户均一套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新增需(xū)求动力。

　　第一，户均人口(kǒu)规模缩小，一人户(hù)、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户(hù)数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需求增长。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日(rì)益(yì)明显，区域经济(jì)资(zī)源分配的再集中吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需求(qiú)有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方(fāng)米的(de)住宅(zhái)建筑(zhù)面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第(dì)四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面积均较发达(dá)国(guó)家有着(zhe)不小差距(jù)，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求正在不断(duàn)增(zēng)加。

　　黄(huáng)金二十年之(zhī)后(hòu)，当下中国地产(chǎn)步入(rù)大分化时(shí)代而(ér)非停滞期。

　　如(rú)果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地(dì)产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去二十年(nián)房价快速上涨基石。那么当(dāng)下房(fáng)地产大分(fēn)化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代下地产矛(máo)盾则(zé)更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分(fēn)化必(bì)将体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区域(yù)板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质(zhì)住(zhù)宅(zhái)之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披(pī)露全(quán)国已有近6亿栋房屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房(fáng)挂牌量(lià观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪ng)突然(rán)激(jī)增，引发(fā)一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国(guó)的(de)房子是否已经过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过(guò)剩，还是(shì)供需(xū)平衡(héng)，或(huò)是仍然存(cún)在不足(zú)？可惜由于住宅存量数(shù)据并未(wèi)公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有住宅套数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真的过剩了(le)？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国(guó)户均拥有(yǒu)住宅数(shù)量(liàng)

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的(de)直(zhí)观(guān)判(pàn)断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害综(zōng)合风险普查工(gōng)作(zuò)情况为主(zhǔ)题(tí)的新闻发布会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及80多(duō)万(wàn)处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅(zhái)市场看似已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万栋，还(hái)包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的(de)算(suàn)下来，住宅占(zhàn)比并(bìng)不大。

　　第(dì)七次人口(kǒu)普查数据公布了中国城镇家庭户(hù)人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户(hù)居(jū)民人(rén)均0.99间，乡镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住宅(zhái)间数大于1，看似意味着人(rén)人都有房间居住。

　　居(jū)住(zhù)水平不仅(jǐn)与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密切相关。单(dān)单从人均(jūn)住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套(tào)住宅，一套设施齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民(mín)宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住宅主要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另(lìng)一类(lèi)是保障房、原公有住(zhù)宅、自(zì)建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有(yǒu)直接(jiē)公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可(kě)以直接公布，一是每年(nián)商品住宅(zhái)销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居(jū)民户均住(zhù)宅数量，我们主要(yào)用到(dào)上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前商(shāng)品住宅数量极(jí)少(shǎo)，可忽略不计(jì)。估算(suàn)城镇居(jū)民户(hù)均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每(měi)年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数相加，我们就能够得到当前(qián)商(shāng)品住宅(zhái)总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得(dé)到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步(bù)，将(jiāng)城镇居(jū)民拥(yōng)有的(de)商品住宅总数(shù)除以家庭户数(shù)，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量。

　　具体计算(suàn)公式(shì)如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户(hù)比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅(zhái)总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统计(jì)。我(wǒ)们利用既有统计数据(jù)，大致(zhì)测算(suàn)得(dé)到(dào)中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数，并(bìng)进(jìn)一步(bù)推算中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有(yǒu)的(de)住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥(yōng)有商(shāng)品(pǐn)住宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住宅(zhái)累计销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销售以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅(zhái)累(lèi)计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅(zhái)现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数=截止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修(xiū)的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均(jūn)拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进(jìn)一步推算中国城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)户均住宅(zhái)套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)居民的住宅结(jié)构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中(zhōng)自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二(èr)手房占(zhàn)比10.1％、经(jīng)济适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公(gōng)有住宅(zhái)占(zhàn)比6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占(zhàn)比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租(zū)赁廉租房(fáng)与(yǔ)其他住宅。

　　其(qí)次，我们假(jiǎ)定租赁(lìn)其他住宅和购买二手(shǒu)房都是商品住(zhù)宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅(zhái)占比(bǐ)为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间商品住宅增幅为(wèi)过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我们估(gū)算出(chū)2022年商品(pǐn)住宅所占(zhàn)比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末(mò)，中国平均每户城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房顺利(lì)，已(yǐ)购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会拥有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房的三点含义

　　既然城镇居(jū)民(mín)已经达到(dào)了户(hù)均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否(fǒu)意(yì)味着中国城(chéng)镇化(huà)进展终结，甚至意味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国地(dì)产存(cún)量供给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需要有多(duō)余住宅(zhái)来满足(zú)因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因素产生的住宅需(xū)求。因此，成熟房地(dì)产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套户比均高于1.1，其中，英(yīng)国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果(guǒ)户(hù)均刚好一套(tào)房，就会造成人(rén)口净流(liú)入地的(de)住(zhù)宅市场供不(bù)应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七(qī)普指出中国的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流(liú)动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人(rén)口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城买房。

　　暨南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查(chá)数(shù)据显示(shì)，在上(shàng)海、杭州以(yǐ)及(jí)南(nán)京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工(gōng)资吸引打工人，但高房价(jià)迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在(zài)高房(fáng)价的大城(chéng)市租赁一套房，在房价较低(dī)的县(xiàn)城购买(mǎi)一(yī)套房。所以说户均一套房无法(fǎ)满足庞大流动人(rén)口的租赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少(shǎo)9000万户(hù)家(jiā)庭住宅品质(zhì)仍需改善

　　目前(qián)，中国的城镇(zhèn)住宅中(zhōng)依然(rán)有不少(shǎo)老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万(wàn)户(hù)城镇居民住宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁以上。

　　这批存在着建筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基础设施陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来(lái)了很大的不(bù)便和安全隐患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面(miàn)积小。占比为31.3％的家庭户数(shù)拥(yōng)有(yǒu)的(de)住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然(rán)存(cún)在5％左右的家庭没有独立卫(wèi)浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世纪修建的老(lǎo)旧小区很难满足现(xiàn)代生活(huó)需求，在(zài)未来大(dà)都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的(de)家庭(tíng)住(zhù)宅为一(yī)居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居室占比(bǐ)为14.9％，二居(jū)室占比为(wèi)33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住宅户型更小，当(dāng)然这与城市土地资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产的需求驱动力<观摩和观看的区别和联系，观摩和观看的区别在哪/strong>

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂(zàn)不考虑两年间农民带房(fáng)进城和老旧小区(qū)拆迁(qiān)，加(jiā)上2021年(nián)和(hé)2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存(cún)量(liàng)总面积为308.16亿(yì)平，人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以(yǐ)下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米(mǐ)，不及全国人均水平(píng)的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积低于15平方米的家庭(tíng)界(jiè)定为住宅存在困难(nán)，若按这个标(biāo)准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较(jiào)目(mù)前至少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家人均(jūn)住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但(dàn)若去除(chú)公摊(tān)面(miàn)积后(hòu)，中国的人均可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距(jù)将(jiāng)变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来(lái)地产还会(huì)有需(xū)求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即便(biàn)如此，中(zhōng)国人(rén)口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎(yì)，决定了中国未(wèi)来地产仍(réng)有需求释放。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来(lái)城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主要来(lái)自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口缩小，家庭户数增(zēng)多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普(pǔ)显示城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人(rén)口(kǒu)小家庭化(huà)趋(qū)势将继(jì)续延(yán)续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均(jūn)人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第(dì)二，人口迁(qiān)移导(dǎo)致经济发展带来的(de)新增(zēng)住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分配(pèi)的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入。人口(kǒu)迁(qiān)移势必(bì)涉及(jí)到买房租房，给(gěi)迁入地(dì)住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住(zhù)人口增量(liàng)为72万(wàn)，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然(rán)庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅(zhái)（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建(jiàn)住宅和原公有住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭购买(mǎi)二手房。在新增住(zhù)宅(zhái)需(xū)求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房(fáng)、购(gòu)买经济(jì)适用房(fáng)和其他分别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商品住(zhù)宅的(de)占(zhàn)比势必(bì)会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧(jiù)的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套(tào)差、没有(yǒu)或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待(dài)释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求还将(jiāng)有所增加。

　　刚需购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以(yǐ)旧换(huàn)新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作(zuò)会议明确指出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村住宅因(yīn)素，中国的人均(jūn)住宅间数(shù)较其他国家依旧存在不小差(chà)距。

　　住(zhù)宅舒适(shì)度与经济水平有着密切正(zhèng)向联系。随着经济发展水平的(de)提高，中国的(de)人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾(dùn)更多体现(xiàn)为(wèi)住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房(fáng)地产大分化(huà)时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城(chéng)市能级(jí)之(zhī)间差(chà)异，优质小区和老旧二手房之间的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并(bìng)不是(shì)针对住宅，因(yīn)此可能(néng)存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值(zhí)可能偏(piān)低，其增速(sù)可能超预期。