近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公(gōng)募REITs整(zhěng)体呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类(lèi)产(chǎn)品长期投资(zī)价(jià)值，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与(yǔ)产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)相比，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后不再产(chǎn)生现金(jīn)收益，特许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分(fēn)配和本金的归还，在选择投资标的时应了解(jiě)资产(chǎn)类(lèi)型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未(wèi)公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022日语jtest报名入口，日语jtest报名费 年可供分配金额的(de)公(gōng)募(mù)REITs产品中，2022年全年分(fēn)配金额占可供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负责人对(duì)此(cǐ)表示，投资公募REITs的主要收益(yì)来源为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市场(chǎng)价格(gé)受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引起波动。与此相比，基金(jīn)分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设(shè)施项(xiàng)目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有人实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对(duì)于长期投(tóu)资者(zhě)更具参考(kǎo)价值。”中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总(zǒng)监李华平(píng)也(yě)表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关法(fǎ)规(guī)要求(qiú)，基础设施(shī)基(jī)金应当(dāng)将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之(zhī)一(yī)，稳定的分日语jtest报名入口，日语jtest报名费红机制体(tǐ)现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似(shì)于债券派息，但不等同于债(zhài)券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机(jī)构(gòu)投(tóu)资(zī)者的投资品类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有较强的配置价(jià)值。另一方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资(zī)债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对(duì)于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的(de)关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年(nián)内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分产(chǎn)品受宏观经济的影响，可分配金额完成(chéng)率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响了(le)公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李华平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多重因(yīn)素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于吸引投(tóu)资者参与公募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经(jīng)营业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对(duì)基金(jīn)份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额(é)进行(xíng)计算。除权操作是对分红前后(hòu)基金(jīn)份(fèn)额净值变化(huà)的(de)修正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投资(zī)的(de)信(xìn)心(xīn)，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红包(bāo)括(kuò)利润分(fēn)配(pèi)和本金归还

　　普通投资者应了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还(hái)提醒，与现有公募基金(jīn)分红前提是本金之上的增值部分不同(tóng)，特许(xǔ)经(jīng)营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分(fēn)，两个(gè)部分(fēn)之间的比(bǐ)例(lì)是(shì)变(biàn)动的，与现有公募基(jī)金分红差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普通投资者可能把“分派”金(jīn)额误(wù)认为是持续分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同(tóng)年(nián)限到期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确(què)定性，这是该类投(tóu)资(zī)者应该注(zhù)意的(de)情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要(yào)包括每(měi)年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而(ér)持有(yǒu)特(tè)许经营类产品的(de)收益主要来(lái)自项目每年(nián)的现(xiàn)金(jīn)分红。其中，特(tè)许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经营(yíng)权类资(zī)产的公募(mù)REITs可(kě)以内部(bù)收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投(tóu)资(zī)标的(de)时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特(tè)许(xǔ)经营权类的公募REITs产品因(yīn)其(qí)分红(hóng)相当(dāng)于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选择产品的二级市场价格和分红有(yǒu)合(hé)理(lǐ)预期。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经营(yíng)权到期(qī)后(hòu)不再能产生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确。基于(yú)这个(gè)特点，剩余(yú)经营期限较短的特(tè)许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进行(xíng)扩募的情况下，基金份额单价随着分(fēn)派进度(dù)逐(zhú)年(nián)下(xià)降是正常现象，投资(zī)特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许(xǔ)经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一(yī)般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后通(tōng)过对建筑(zhù)的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永(yǒng)续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人(rén)称。

　　观(guān)测(cè)内部(bù)收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还(hái)表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一是年报(bào)中披露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身(shēn)经营活(huó)动(dòng)产生；可供分配的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利(lì)润(rùn)表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为(wèi)资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资价值体(tǐ)现(xiàn)在相(xiāng)对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投(tóu)资者对经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收(shōu)益率的(de)高低，对产权类(lèi)的(de)资(zī)产更多关(guān)注(zhù)分(fēn)派率高(gāo)低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑(lǜ)原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理机构(gòu)实力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由于(yú)分红交(jiāo)易带(dài)来的短期博弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供(gōng)分配(pèi)金(jīn)额预(yù)测(cè)。投资者可以(yǐ)将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额(é)与募(mù)集(jí)材料中披露预(yù)测(cè)进行比(bǐ)较(jiào)分(fēn)析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 日语jtest报名入口，日语jtest报名费