文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国(guó)住(zhù)房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可以进行现房销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表(biǎo)态(tài)，试(shì)点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了，用你的(de)钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段(duàn)的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购房老(lǎo)百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之计，现在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一手交钱(qián)，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个(gè)技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长(zhǎng)效机(jī)制四大关键是推动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过(guò)这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部(bù)分(fēn)商品是(shì)一手交钱(qián)一手(shǒu)交货(huò)，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承(chéng)担(dān)了(le)所有商品不能交付(fù)的风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房(fáng)者非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从(cóng)行业层面看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金(jīn)链断裂、项目搁(gē)置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现房销(xiāo)售，这样有助于落(luò)实(shí)中央房住不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制(zhì)度(dù)怎么来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下：商品房预(yù)售最早源于中国香港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发(fā)商放杠杆(gān)的(de)方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点来了(le)！发达国(guó)家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发(fā)商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才(cái)可以开始(shǐ)销售，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有这些保障措(cuò)施，一定会触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以(yǐ)不如借(jiè)机取消预(yù)售(shòu)制度，以后(hòu)改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房进入存(cún)量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠杆(gān)，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社(shè)会，当(dāng)然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制。这是个(gè)技(jì)术活(huó)，只要(yào)坚持市场化(huà)改革(gé)，中国一定能化(huà)解这(zhè)个(gè)难题(tí)，让房地产回归实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是(shì)五花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而(ér)是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质量和(hé)诚信，这才是对购(gòu)房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业的本质(zhì)是向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例(lì)外(wài)，老百(bǎi)姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个角度(dù)，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当前的情(qíng)况下，取消预售制要结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务院发展(zhǎn)研(yán)究中心(xīn)参与(yǔ)财税改(gǎi)革方(fāng)案研究时，对预售制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统的(de)专(zhuān)项研(yán)究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成(chéng)的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销(xiāo)售+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预售(shòu)资(zī)金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监(jiān)管，享1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题，分(fēn)层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身于(yú)木屋或者(zhě)其(qí)他临(lín)时住(zhù)宅，住房(fáng)的需(xū)求是相当高，不(bù)过大多数居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为单位，需(xū)要(yào)雄厚的资金实(shí)力才(cái)能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中国香港地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租资金周转期长等问题。针(zhēn)对这一系列(liè)问题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出售。这(zhè)模(mó)式一经(jīng)推行，购买楼宇(yǔ)的市民数(shù)量(liàng)有所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商(shāng)资金周转(zhuǎn)加快(kuài)。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭(jiē)”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办(bàn)立信置业有(yǒu)中国为什么叫兔子国限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳(bó)运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有着独到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘(pán)后，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格(gé)、订购方(fāng)法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点(diǎn)，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付(fù)款(kuǎn)形式，等(děng)新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱，买(mǎi)家就拥(yōng)有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速了房(fáng)屋(wū)的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造(zào)商的(de)资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供不应求的问题，使房市(shì)发展(zhǎn)进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规(guī)范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国(guó)香(xiāng)港管理部门提(tí)升(shēng)了对于(yú)预售(shòu)楼花制(zhì)度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地(dì)价款已经全部支付，还要(yào)证明自身(shēn)有资(zī)金等能力(lì)把项目(mù)完成(chéng)，资(zī)金(jīn)需放入律师(shī)所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管(guǎn)账户资金，中(zhōng)国香港要求律师(shī)行在银行开设(shè)的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且银行的(de)责任上升(shēng)，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾(wěi)”情况(kuàng)，银(yín)行将成最大风险方，后续需(xū)自身推动项目完(wán)工。随(suí)着监(jiān)管体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　二十(shí)世纪九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住房需求大(dà)和(hé)供给量短缺问题，引入“卖(mài)楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国(guó)内地(dì)优先(xiān)发(fā)展重工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期(qī)发(fā)展工业化的(de)进程大于(yú)城市化进程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步较晚、增(zēng)速较慢，福(fú)利(lì)分房制度(dù)也出现了分配不公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加(jiā)房地产市场面临(lín)商(shāng)品房的需求量大，而社会(huì)缺少大型房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)逐步引进中国香港预(yù)售商品(pǐn)房制度，先后出台(tái)多项文件，大力支持国(guó)内房地产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步(bù)深化城(chéng)镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货(huò)币化、住房供给(gěi)商品化、社会化的住房(fáng)新体制(zhì)，从计划(huà)经济下(xià)的福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖(mài)期房(fáng)，解决了房企缺少资金和开发(fā)时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下(xià)一个(gè)项目的(de)开发，形(xíng)成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房(fáng)供(gōng)应速度(dù)加快(kuài)。自此中国内地开始房改(gǎi)货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支(zhī)持购(gòu)房者，极大作用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入中(zhōng)国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形成(chéng)契合中(zhōng)国内地的(de)商品房预售制(zhì)度。预售(shòu)制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售(shòu)许可证-签订(dìng)商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购房(fáng)过程中，购(gòu)房者(zhě)需(xū)要一次(cì)性付清首(shǒu)付款，并采用银行(xíng)贷款的形(xíng)式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对(duì)中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　作为(wèi)中国内地(dì)商品房销售的最主要方式(shì)，预(yù)售制(zhì)极(jí)大缩短(duǎn)房企(qǐ)现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇化发展进程。预售制在过去20多(duō)年对中(zhōng)国(guó)内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提高了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时间走完发(fā)达国家(jiā)几百年(nián)城(chéng)镇(zhèn)化路程(chéng)。改革(gé)开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里(lǐ)，增(zēng)长7.2倍。根据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套(tào)，套户比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在(zài)当前已成为中国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国(guó)内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制(zhì)也推(tuī)动了中国(guó)内地房地产行业的发(fā)展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速发展，房地产企业从无(wú)到有、从国企先行到民企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业(yè)数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来(lái)房地产也成(chéng)为拉动中国(guó)内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下游产业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及其产业链(liàn)占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡(gòng)献），其(qí)中房地(dì)产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动最为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)投资占(zhàn)固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各(gè)项贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占(zhàn)比超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)占比为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致银行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道，根据(jù)我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美元。从住房市(shì)值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国的(de)64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股债房市值的比例较(jiào)高，主(zhǔ)要是因为(wèi)住(zhù)房(fáng)市值高，以及中国(guó)资本市场发(fā)育尚不成熟，直接(jiē)融资比例(lì)较(jiào)低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险确实(shí)存在，当前(qián)的负面效应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预(yù)售(shòu)制是对购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承担(dān)了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险(xiǎn)。比如，交(jiāo)房等待期(qī)一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不(bù)仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能交(jiāo)房等(děng)风险。另外(wài)，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两个(gè)独立的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发生违(wéi)约，购房者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同(tóng)按时向(xiàng)银行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因此购房者承(chéng)担的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风(fēng)险，进行影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发放方，一旦(dàn)房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不(bù)善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房款，如(rú)果购房者(zhě)丧失(shī)还款能力(lì)或短期不能(néng)还(hái)款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临较大的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看(kàn)，购房者(zhě)的(de)预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即(jí)没钱付工程款。在2004版的(de)《城市(shì)商品房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体办法，由(yóu)房地产管理部门制定。但多年以(yǐ)来(lái)全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规(guī)定，各地(dì)实行“一城(chéng)一(yī)策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥(féi)等城市则(zé)按(àn)照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成(chéng)本乘以建筑面积或者(zhě)项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监管账户、或进入监管账户(hù)后(hòu)被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还款(kuǎn)。那么，监(jiān)管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在(zài)过(guò)去房(fáng)地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售(shòu)款监管账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程方将(jiāng)资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付(fù)的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企各地项目间(jiān)流动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资(zī)金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金(jīn)循环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付(fù)资(zī)金，一般设有定金或预(yù)付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预(yù)付(fù)款比(bǐ)重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房款(kuǎn)中国为什么叫兔子国在房屋(wū)交付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支(zhī)付，或按(àn)工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一(yī)般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度逐(zhú)渐发放(fàng)，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋(wū)交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保(bǎo)护：为(wèi)预(yù)售商(shāng)品房提(tí)供期(qī)房烂尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保障购房者权益(yì)；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质(zhì)量的保(bǎo)障有两种方式，一是期房由政(zhèng)府(fǔ)或第三方验收(shōu)合格并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的房款。二是开发(fā)商(shāng)为购房者提供一定的保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付(fù)尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定(dìng)金(jīn)及首付环节，定金(jīn)比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止开发商挪用资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金(jīn)及首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行(xíng)或产权(quán)保(bǎo)险公(gōng)司的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)监管。如果(guǒ)开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房(fáng)屋建设(shè)过程(chéng)中(zhōng)的资金(jīn)全部(bù)来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度(dù)向开发(fā)商(shāng)提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付(fù)购房(fáng)，房(fáng)款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按工期放(fàng)款后还贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购买期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门(mén)槛方面(miàn)，德国开发商在项目获批(pī)后(hòu)即可预售房屋。签署购房(fáng)合(hé)同前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行预约公证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照(zhào)德(dé)国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公(gōng)证费和(hé)土地交易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房(fáng)屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含在购房(fáng)款中，属于购房附加费(fèi)。

　　首付方面(miàn)，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首(shǒu)付购(gòu)房。

　　余款方面，德国(guó)也采取按工期支(zhī)付(fù)房款的(de)制(zhì)度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点(diǎn)、比(bǐ)例因项目(mù)而异。一般(bān)来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请(qǐng)房贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷(dài)款，每笔贷(dài)款给予购(gòu)房者一(yī)定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司针对期房(fáng)设(shè)计(jì)了两种保险，保险的(de)功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出(chū)现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发(fā)商破产，由(yóu)保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例(lì)仅20％-45％，资(zī)金由(yóu)买(mǎi)卖双方律师严格监管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律师，负责沟通(tōng)期房交易中的房产(chǎn)、资(zī)金、合同等各个(gè)环节，各环节内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护(hù)机制，当(dāng)开发商出(chū)现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付(fù)需要(yào)在合(hé)同签订21天(tiān)内支(zhī)付。

　　余款支付环(huán)节，英国采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，但是交房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一(yī)般会在合同签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房屋必(bì)须(xū)经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验收后(hòu)才能(né中国为什么叫兔子国ng)交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预(yù)售资(zī)金监管极为严格，资金也由律师监管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资金(jīn)转给卖方律师，卖方(fāng)律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期房预付款(kuǎn)保(bǎo)全(quán)措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价(jià)并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房屋供给(gěi)严(yán)重失(shī)衡，叠(dié)加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖(mài)”现象(xiàng)普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交(jiāo)易法(fǎ)》，经多(duō)次修(xiū)订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据(jù)日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房者(zhě)支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日(rì)元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么(me)是定金保全措(cuò)施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购(gòu)房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保险(xiǎn)机构签订定金保证委托合同(tóng)，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措施保(bǎo)护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明书向金(jīn)融机构或保证机(jī)构或保(bǎo)险公司兑(duì)付，同时，开发(fā)商需向购(gòu)房者赔付违约金，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只(zhǐ)需(xū)支付最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的(de)剩余房款在交房后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行(xíng)监管，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度支付，所有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保修(xiū)期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支付15％的(de)首付及印花税，同时购房者向(xiàng)银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有(yǒu)开发商(shāng)遵守(shǒu)，支(zhī)付节点一般为(wèi)合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完(wán)工等，支付(fù)比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷(dài)款的增加(jiā)而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存(cún)入(rù)银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账(zhàng)户，账户(hù)资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当(dāng)前(qián)房地产(chǎn)到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾妥善(shàn)应对局部停贷现象，重点是保交(jiāo)楼(lóu)保复(fù)工保民生，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对还在(zài)正(zhèng)常运(yùn)转的房企包(bāo)括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整(zhěng)个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市(shì)群战略、人地挂(guà)钩、金融(róng)中性(xìng)稳(wěn)定和房地(dì)产税。定金环节，建立开(kāi)发商违(wéi)约后(hòu)定金保(bǎo)护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全(quán)。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保险公司介入，为房屋重大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程(chéng)进度(dù)付(fù)款机(jī)制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分保护(hù)购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建(jiàn)立(lì)商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房者在(zài)保(bǎo)修期结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋(qū)。一方面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销(xiāo)手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是(shì)对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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