“现在的房(fáng)地产(chǎn)很难再出现像过去十年的系统性(xìng)行情。”思(sī)睿集团合伙人(rén)、首席经济学(xué)家洪(hóng)灏向《红周刊(kān)》表示(shì)，房地产行业(yè)分化的(de)愈加明显(xiǎn)，让机(jī)构和投资者的(de)关注(zhù)度从板(bǎn)块向单个标(biāo)的(de)转移。上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬向《红周刊》指出，从(cóng)行业来看，无论(lùn)是业(yè)绩，还是估值，房地产都已经双杀到了(le)最底部，而且是反复地杀(shā)到了底部，再(zài)往下(xià)的空间已经不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成(chéng)挖(wā)掘个股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找房地产个股的(de)阿尔法呢？

　　洪灏提醒，在(zài)房地产赛道中进行选择，需(xū)要非(fēi)常小心，避免选了(le)半天，标的公司出现爆雷(léi)的情况。除(chú)此(cǐ)之外，洪灏指(zhǐ)出，需要满足以(yǐ)下三(sān)个(gè)基准：有大的国资背(bèi)景的、杠(gāng)杆率较低的、此(cǐ)前没有(yǒu)踩过红线的(de)。

　　他(tā)还表示，如果(guǒ)关注一(yī)下今(jīn)年房地产的(de)开发(fā)资金来(lái)源，可以发现，其(qí)实银行的(de)信贷倾向是不(bù)太(tài)愿意给(gěi)房(fáng)企贷(dài)款的(de)，房企的主要资金来(lái)源来自新盘的(de)销(xiāo)售(shòu)。但今年新房(fáng)的销售(shòu)情况(kuàng)相较一般。再关(guān)注(zhù)一下，哪些房(fáng)企能(néng)从银行拿到钱，其实(shí)主要还是那些有国企背景的房企，民(mín)营房企相对比较困难(nán)，所以整个行业(yè)出(chū)现了(le)一个很明显的(de)分(fēn)化，无论是(shì)在销售，还是融(róng)资等(děng)各个方面(miàn)都非(fēi)常明显。现在有国资背景的房企在资本(běn)市场(chǎng)表(biǎo)现相对较好，但没有国资(zī)背景的(de)民营(yíng)房企股价大多表现很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红周刊》表示，在房(fáng)地(dì)产行(xíng)业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找(zhǎo)最(zuì)后的(de)赢家”。而具体到如(rú)何挖掘，我们会特别重视(shì)企业的成(chéng)本优势，更具体一点，就(jiù)是(shì)它的(de)净借贷(dài)水平（净(jìng)负债率）是不是(shì)行业内的最低水平；利(lì)润率是不是行业内最高的(de)；融(róng)资(zī)成本是(shì)否是行业(yè)内最低的；建安成本是否(fǒu)也是(shì)业内最低的；这些都是我们看(kàn)重的一家房企的综合(hé)成本。

　　需(xū)要注意的是，能够同时满足上述条件(jiàn)的房企并不多。即便是在国央企中(zhōng)，仍有部分房企(qǐ)出现(xiàn)了“三(sān)道红线”的“踩(cǎi)线”情况，且有(yǒu)逐渐恶化的趋势。以(yǐ)A股(gǔ)为例，《红周刊》根据Wind数据(jù)整理发(fā)现(xiàn)，截(jié)至2022年末(mò)，天(tiān)房发展、陆家(jiā)嘴、格(gé)力地产、西藏城投(tóu)、中交地产、中(zhōng)国(guó)武夷(yí)等国央企“三(sān)道红(hóng)线”全踩。

　　除此之外，城建发展、京(jīng)投发(fā)展、光明地产、云南城投、首开股份、珠江股份、城投控股等国(guó)央企房企也踩了(le)“三(sān)道红线(xiàn)”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进(jìn)扩张房企(qǐ)

　　需警惕(tì)其重蹈覆(fù)辙

　　不(bù)难看出，即便是(shì)有着较稳健特(tè)色的(de)国央企房企，其财务指(zhǐ)标称得(dé)上完全健康的(de)仍是少数。而更加值得注意(yì)的是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企(qǐ)，甚至(zhì)地方国企开始大(dà)举扩张(zhāng)。而这无疑又进一(yī)步考验着国央企(qǐ)的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言，扩(kuò)张速度的张弛(chí)有度(dù)尤为重要(yào)，节奏把握准确(què)，有助于房企储备优质“弹(dàn)药(yào)”；但过(guò)于乐观的预判未来市场，以及过于激进的扩(kuò)张拿(ná)地节奏也有可能让房企(qǐ)重蹈此前的高(gāo)杠(gāng)杆(gān)覆辙。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的净借贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全没(méi)有(yǒu)增加杠杆比例。而到2022年(nián)，这(zhè)家房企明显(xiǎn)感觉到机会来了(le)，其开始在一线城市进行大(dà)举拿地，净(jìng)负(fù)债(zhài)率也由此前的33％左右(yòu)水准提高到(dào)45％左右(yòu)，涨了接(jiē)近三分之一(yī)。与此同时(shí)，该房企(qǐ)新购入地(dì)块也实现了快速(sù)的开盘利(lì)用率，预计今年会有更多的楼盘入(rù)市。像这类企业就符(fú)合“最后的(de)赢家”的(de)特点(diǎn)。一方面，在于它本(běn)身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿(ná)地超1000亿(yì)元，且其中一(yī)半在一线城市，另外一半(bàn)也(yě)主(zhǔ)要集中在强二线和二线城市；另一方面，它的(de)扩张是(shì)有节制地扩(kuò)张。

　　陈昊扬同样提醒道，与之(zhī)相反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩(kuò)张(zhāng)速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说(shuō)看到了2016年(nián)～2020年期间扩(kuò)张的民营企业的影(yǐng)子。虽(suī)然说，见(jiàn)到机会时要出手，但出手的章法仍要小心，如果负债率(lǜ)扩张得(dé)太(tài)快，但(dàn)未来(lái)的两年市场(chǎng)没有想象得那么好(hǎo)，可能(néng)会重(zhòng)蹈覆(fù)辙(zhé)。

　　那么如何来衡量(liàng)一家(jiā)房企的扩(kuò)张速度是(shì)否激进？陈昊扬向《红(hóng)周(zhōu)刊》表示，主要还是(shì)看房(fáng)企的净负债(zhài)率水平(píng)，在我看(kàn)来，这个比例如果超过(guò)60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不难看出，这一(yī)标准要比“三道(dào)红线”对房企(qǐ)的净(jìng)负债率要求(qiú)不得高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解(jiě)释，当(dāng)前房地产(chǎn)行业(yè)的复苏速度(dù)并(bìng)没(méi)有那么快，所(suǒ)以要规避公(gōng)司净负债率提(tí)高(gāo)到(dào)一个比较危险的水平(píng)。

　　《红(hóng)周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的房企梳(shū)理发现，中交地产、中国金茂、华发股份、越秀地产、绿(lǜ)城中国、保利发展等房(fáng)企2022年净(jìng)负债率都在60％之(zhī)上。其中，中交地产净(jìng)负债率持续居高不(bù)下，在(zài)2020年(nián)至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对比(bǐ)的是(shì)，华润置地、中国(guó)海外发展(zhǎn)、万科(kē)A、滨江(jiāng)集团、招商蛇口、龙湖集团等房企(qǐ)在践行(xíng)较积极的拿(ná)地策略的同时(shí)，也(yě)较好地控制了公司的扩张(zhāng)速(sù)度(dù)与(yǔ)净负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民(mín)营房(fáng)企

　　或具备“最(zuì)后赢(yíng)家”的黑(hēi)马特(tè)质

　　陈昊扬指出，实际上，他(tā)们是以同一筛选标准来看国央企与民(mín)junk food 可数吗，junk food是单数还是复数营房企，但在(zài)各维度的实际表现上，国央企确实会(huì)更胜一筹。如(rú)国央企(qǐ)的融资成本更低，融资渠道也更顺(shùn)畅，能够(gòu)做(zuò)到想融(róng)就融，这(zhè)样，国央企自然而然就具有天然优(yōu)势。

　　虽然对比民营房企，机构更(gèng)加看(kàn)好国央(yāng)企(qǐ)，但这也(yě)并不(bù)意(yì)味着，民营企业中就没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周刊》梳理发现，仍(réng)有少(shǎo)数民营房企(qǐ)同样(yàng)受到机构的青睐。比如，根据2023年(nián)一季报(bào)，滨(bīn)江集团的(de)十大流通(tōng)股东(dōng)中新进(jìn)了“中国工商银行股(gǔ)份有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司－景顺长城中国(guó)回报灵活配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保基金一一六组合”等。

　　除此之(zhī)外(wài)，自2021年开始(shǐ)，百亿私(sī)募(mù)珠海阿巴马资产管(guǎn)理(lǐ)有限(xiàn)公司就长期持有(yǒu)滨江集团。根(gēn)据一季(jì)报，该资产公(gōng)司的(de)几(jǐ)只产品(pǐn)合(hé)计持有滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的3.56％。

　　滨江集团的(de)受青睐，和其(qí)自身的基本面表现存在(zài)一定关系。2020年以来(lái)的近三(sān)年时间，房地产(chǎn)市场整体(tǐ)在走(zǒu)“下坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企(qǐ)的(de)滨(bīn)江集团仍(réng)是(shì)表(biǎo)现出较(jiào)强的韧(rèn)劲，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团在业绩表(biǎo)现、销售规模(mó)、新增土储、股价表(biǎo)现等(děng)多维度都表现了较强的增长势头(tóu)。

　　业绩方面，2020年(nián)～2022年期(qī)间(jiān)，滨江集(jí)团扣(kòu)非归母净利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据近期发布的2023年一季(jì)报，今年一季度，滨江集(jí)团更是实(shí)现了扣(kòu)非(fēi)归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍(réng)能保持自身(shēn)业绩的持续增长，和滨江(jiāng)集团扎根杭州的战略(lüè)布局关系(xì)密(mì)切。根据2022年年报，滨(bīn)江(jiāng)集团有近七成营(yíng)收来自杭州地区(qū)，而在2021年(nián)，杭(háng)州(zhōu)地区的(de)营收比重(zhòng)只占(zhàn)到近(jìn)六成(chéng)。近三(sān)年持续稳居(jū)杭州房企(qǐ)销售排名(míng)第一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，滨江集团(tuán)在杭州的土储(chǔ)补充同样较为积极(jí)，根(gēn)据(jù)诸葛找(zhǎo)房、住在杭州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿地金额(é)依次(cì)为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿元，同样(yàng)持(chí)续稳居杭州的本土第一。

　　而滨江集团在(zài)杭州(zhōu)的(de)较突出(chū)表现，也让滨江(jiāng)集团的房企排名迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企排(pái)名已冲进前(qián)十，根据中指数据，2023年前4月(yuè)，滨江集团实现销售额607.3亿元，位列房企(qǐ)第九位。

　　值得注(zhù)意的是，2020年(nián)至今(jīn)，滨江集团股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎来(lái)多家(jiā)机构的集中(zhōng)调研。滨(bīn)江集团(tuán)发布公告(gào)表示(shì)，公司于5月10日(rì)接受(shòu)了信达(dá)证券、金鹰基金(jīn)、建信养老、新华养(yǎng)老等(děng)18家机构调(diào)研。

　　产业链(liàn)布局(jú)重点移至存量赛道(dào)

　　机构在下游家纺、家居、物(wù)业觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发(fā)只是房地产(chǎn)产业链上的中游环节，其上游主要为钢铁(tiě)、水泥(ní)、建材、玻(bō)纤(xiān)等材(cái)料供(gōng)应(yīng)商，而下游(yóu)应(yīng)用行(xíng)业(yè)主要(yào)包括中(zhōng)介服务(wù)、家(jiā)用电器、物业管理(lǐ)、家居用品。综合《红周刊(kān)》的采访，房(fáng)地产开(kāi)发(fā)环节与上游材料(liào)端(duān)息息(xī)相关(guān)，新盘开工不足导致上游(yóu)不(bù)被(bèi)看好，机构寻觅个股阿尔(ěr)法的(de)思路(lù)渐渐移(yí)至下游(yóu)。“中国(guó)房地产(chǎn)行业在进入存量(liàng)房(fáng)时(shí)代，所以对地产产(chǎn)业链(liàn)，尤其是偏消费属性的(de)家装(zhuāng)家居领(lǐng)域，我们相对看好，因(yīn)为居民保有的住(zhù)房规模越(yuè)来越大，随着时间(jiān)的增加，内(nèi)装(zhuāng)更新的需求也(yě)会(huì)越来越多。美国过去的数据充分说明了(le)这(zhè)一点，在(zài)新房销售见(jiàn)顶之后，家(jiā)具消费的增长却一直都很好。对于地(dì)产产业(yè)链，我(wǒ)们(men)相对看好和内装相关(guān)的行业，例(lì)如消费建(jiàn)材、家居装饰等。”万家基金(jīn)人士表示。

　　而根据《红周刊(kān)》对下游细分(fēn)中相关(guān)赛(sài)道龙头年内(nèi)表(biǎo)现的统计，目前暂居前(qián)两位的(de)都是来自家纺赛道的公司(sī)，它们分(fēn)别是富安娜和水星(xīng)家(jiā)纺，特别是前者在月(yuè)线连(lián)收七根阳线的基础上，年内迄今涨幅已经(jīng)逼近30％。

　　以前者为例(lì)，富安娜主(zhǔ)要(yào)从事(shì)纺织家居、睡眠家居、生活类产品(pǐn)的研发(fā)、设计、生(shēng)产及销售，旗下拥有原(yuán)创“富安(ān)娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨(xīn)而(ér)乐”和“酷奇智”自(zì)有品牌。第一(yī)季度报(bào)告显(xiǎn)示，报告(gào)期(qī)内(nèi)，富安娜实(shí)现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比(bǐ)减(jiǎn)少7.57％；不过实现(xiàn)归属于上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润(rùn)约1.11亿元(yuán)，同比增长5.28％。

　　而从上市公司一季(jì)报的(de)十大流(liú)通股股东来看(kàn)，能够(gòu)发现该股早(zǎo)已成为基金(jīn)重(zhòng)仓(cāng)股(gǔ)的天下，彼(bǐ)时包(bāo)括公募的中欧价值发(fā)现(xiàn)、中欧潜力(lì)价值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出现，占据了半壁江(jiāng)山(shān)。需(xū)要强调的是，中欧(ōu)的两(liǎng)只基金都是(shì)价值派(pài)基金(jīn)经理曹名长在管的产品(pǐn)，首季(jì)其同(tóng)时重仓的房地产(chǎn)产业链(liàn)股票还(hái)有(yǒu)金地(dì)集团(tuán)和大亚圣(shèng)象(xiàng)。

　　对比而言(yán)，前几年(nián)曾经风光一时的家(jiā)居板块也(yě)因疫情(qíng)、消费复(fù)苏进程缓慢等多(duō)因(yīn)素一度沉寂，不过好(hǎo)在(zài)困(kùn)境反转露(lù)出曙光，家(jiā)居板(bǎn)块(kuài)中(zhōng)年(nián)内(nèi)表现最好(hǎo)的是志邦家居。同一时(shí)间(jiān)段，该(gāi)股年(nián)内上(shàng)涨(zhǎng)已经超过23％，从业绩来看，无论是(shì)营收(shōu)还是归(guī)母净利润，公司都实现了同比双升(shēng)。

　　从公司(sī)的十(shí)大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现(xiàn)广发(fā)基金经理(lǐ)罗洋慧(huì)眼(yǎn)独具，一季报中他管(guǎn)理的广发(fā)策略优选和广发安宏回报均增加了(le)持股，而这两只产品也(yě)成为(wèi)志邦家居十大流通股股东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的是，他(tā)似(shì)乎对(duì)于定制家居类标的情有独钟，在另一家赛道公司金(jīn)牌(pái)橱(chú)柜中(zhōng)，他(tā)管理的全部三只(zhǐ)产品均登榜十大流通股(gǔ)股东，其也成为他的独门重仓股。

　　除(chú)去家(jiā)居家纺外，下(xià)游的(de)物业股也越来越被机构(gòu)所青睐，不过(guò)这类标的(de)大多在香港上市，如(rú)何选择成为难题。对此，前述(shù)上(shàng)海公(gōng)募基(jī)金经理举(jǔ)例分析(xī)：“物业服务不是一个高毛(máo)利的行业，挣钱(qián)很辛苦，我选公司(sī)还(hái)是(shì)希望挣的是(shì)市场(chǎng)化应该挣(zhēng)的钱，以我(wǒ)曾经买(mǎi)的绿城服务(wù)为(wèi)例，它(tā)在中高端楼盘(pán)占比(bǐ)是比(bǐ)较高的(de)，每年(nián)到期(qī)的合同里(lǐ)提价成功(gōng)率在30％～40％。它(tā)能做到滚(gǔn)动的大部分项(xiàng)目(mù)到期之后，经过(guò)两三轮合同周期还(hái)能做到产品提价。”

　　“行业里真正能(néng)做到产(chǎn)品提(tí)价的公司很少(shǎo)，因为(wèi)物业公(gōng)司(sī)很容易一开始是挣钱的(de)，后面因(yīn)为(wèi)保安这些固(gù)定人员成本的年度增长，不过服务(wjunk food 可数吗，junk food是单数还是复数ù)没有特别好(hǎo)，客(kè)户没有那么满(mǎn)意，能做到提价(jià)难度是非常大的(de)。但是该公司(sī)能在业内(nèi)做到到期(qī)之后提价率比较高，这(zhè)跟它的定位(wèi)和比较好(hǎo)的(de)服务是有关系的。”他(tā)进(jìn)一(yī)步强调。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 junk food 可数吗，junk food是单数还是复数