近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续(xù)迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位(wèi)业内人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机(jī)制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情(qíng)况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收(shōu)益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资(zī)产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分(fēn)红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高(gāo)比例(lì)的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表(biǎo)示，投资公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收(shōu)益，以及基金(jīn)份额(é)交易价格的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素(sù)的综合影响，较易引起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红(hóng)预期(qī)则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流，投资人通过(guò)基金(jīn)募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设(shè)施项目的(de)经营业绩，作(zuò)为进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施证券投资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求，基础设(shè)施基金(jīn)应当将90％以上合并(bìng)后基金年度可(kě)分(fēn)配金额(é)以现金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制是公募REITs的(de)主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础(chǔ)设施公(gōng)募(mù)REITs同佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产(chǎn)品的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但不等同于债券(quàn)的固定(dìng)利息回报，而是(shì)由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来(lái)看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配置多元化(huà)提(tí)供抓(zhuā)手，具有较强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机构投资者(zhě)公募(mù)REITs能够通过分红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相对(duì)高的收(shōu)益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表(biǎo)现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要股票和债券(quàn)宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏(hóng)观经济的影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的价(jià)格(gé)。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债(zhài)券回(huí)归的过(guò)程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的(de)经(jīng)营业绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权(quán)日，将对基金(jīn)份额的(de)开(kāi)盘指(zhǐ)导价做(zuò)调减处理，调减金额根据单位基金(jīn)份(fèn)额的分红金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平(píng)的投资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投资的信心，同时需结合(hé)持有产(chǎn)品的(de)特(tè)性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相(xiāng)关人士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红(hóng)前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值部分不同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的(de)是本金与(yǔ)增值两个部(bù)分，两个(gè)部(bù)分之间的比(bǐ)例是变动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分派(pài)”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基(jī)金价值面临极大不(bù)确定性，这(zhè)是该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和产(chǎn)权类两大资产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品的收益主要包括每年的现金(jīn)分红及资产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益(yì)主要来自(zì)项(xiàng)目每年的现(xiàn)金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的分红(hóng)包括了利(lì)润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其分红相当于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏强。普通投(tóu)资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对(duì)所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许(xǔ)经营(yíng)项目在经营权到(dào)期后(hòu)不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的分配理解为(wèi)“分派”比“分红”更加准确。基于这个特(tè)点，剩(shèng)余经营(yíng)期(qī)限(xiàn)较短的(de)特(tè)许经(jīng)营(yíng)项目(mù)，通常具备更(gèng)高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分派(pài)率相对较(jiào)低(dī)，也有足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派(pài)金额包(bāo)含了投资(zī)本(běn)金，在不进行(xíng)扩募的情况(kuàng)下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投资(zī)特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，产权类项目的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一(yī)般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的(de)更新(xīn)改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会(huì)进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示(shì)，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流(liú)、可(kě)供分配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目(mù)底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一是年报中披(pī)露的(de)经营(yíng)活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基于(yú)企业本身经营活动(dòng)产生(shēng)；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润(rùn)表的(de)项目进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类的资产更多关注分派率(lǜ)高低(dī)。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层(céng)资产(chǎn)的经营(yíng)净现(xiàn)金流(liú)，所以底层资产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募基金(jīn)管理人实力(lì)等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，由于分红交(jiāo)易带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建(jiàn)议(yì)投资者关注有(yǒu)基(jī)本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基(jī)础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进行判断佳明运动手表是哪个国家的 佳明手表属于什么档次。”中金基金上述负责人(rén)也称(chēng)。

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