5月以来，房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个(gè)股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以(yǐ)公募基金为代表的(de)机构对于(yú)这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏的两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数量占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商(shāng)积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业红(hóng)利(lì)时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金(jīn)对房(fáng)地产的配置r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么看，2019年末，公(gōng)募所持有的(de)房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市(shì)值(zhí)在股票(piào)资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一(yī)步(bù)降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来(lái)的首次回升，年底这(zhè)一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么募对房地(dì)产行业的持股比例也(yě)同步(bù)回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募(mù)基金一季报汇总的重仓(cāng)股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在第(dì)96位(wèi)。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙(lóng)头股从排位上看均有退步，尤其是万科最为明显；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百大之列。但考虑(lǜ)到房地(dì)产是复苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业(yè)销售(shòu)旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二(èr)级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓(cāng)上还需(xū)要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成(chéng)共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经(jīng)进(jìn)入大分化时代，一(yī)二线城(chéng)市(shì)好于三四线城市。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括房地(dì)产等几类(lèi)行业在(zài)盖特纳(nà)曲(qū)线里属于成熟期(qī)或者衰退期的(de)行业(yè)，传统认(rèn)知上没有什么投资(zī)机会的(de)。但在这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情(qíng)里包括煤(méi)炭(tàn)、电解铝等(děng)类似的行业也出现了一(yī)些(xiē)机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更(gèng)大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出(chū)。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销(xiāo)售面积(jī)很难再出现(xiàn)了，2022年光(guāng)是(shì)居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地产的(de)更新，也(yě)有近10亿(yì)平方米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研(yán)究(jiū)员吕功绩也指出：“时至今日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还(hái)是人均住房面(miàn)积（接近(jìn)30平/人），我(wǒ)国(guó)均已告别住房短缺时(shí)代，而目前居民的杠杆(gān)率和房价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的销售额，以(yǐ)及过快上行的房价(jià)，因(yīn)而行业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需(xū)求(qiú)或将回(huí)落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷），行业进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程。这个(gè)过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的(de)提升(shēng)。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝(bèi)塔已经(jīng)过去了(le)，但不代表没有投资机(jī)会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到(dào)股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细作个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量r在数学集合中是什么意思啊，r在数学集合中表示什么(liàng)”

　　头部央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以(yǐ)来(lái)，房地产板块个股多(duō)出(chū)现小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收(shōu)盘，中信房(fáng)地产(chǎn)指数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。从具(jù)体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地产类标的股中，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业(yè)务为房地产(chǎn)开发与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服(fú)务、工(gōng)程项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年(nián)，其(qí)实现营(yíng)业收(shōu)入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润(rùn)1.23亿(yì)元(yuán)，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母(mǔ)净(jìng)利润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时(shí)的首季(jì)十大流通股股东来看(kàn)， 具(jù)体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公(gōng)司(sī)等都(dōu)跻身前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排(pái)名第二的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企(qǐ)，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅度(dù)复(fù)苏。究其(qí)原因，一方面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面则(zé)是(shì)公司(sī)拿(ná)地结(jié)算(suàn)持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下，自(zì)然也吸引了(le)知名(míng)机(jī)构在其中(zhōng)持(chí)续驻足(zú)。从第一季(jì)度十大流通股股东来(lái)看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰(fēng)的两只产品依(yī)然(rán)在(zài)前十中，这(zhè)也是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单(dān)中还有一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎(zhā)比投(tóu)资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域(yù)性地产公司外，荣安(ān)地(dì)产则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一(yī)季报(bào)交出(chū)的也(yě)是一份报喜的成绩单(dān)：首季公(gōng)司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属(shǔ)于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公(gōng)募指基首季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第(dì)七位，富国中证指(zhǐ)数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联袂出现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接(jiē)受《红周刊(kān)》采(cǎi)访时(shí)，兴证全球基金相关人士分析(xī)：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质(zhì)土地(dì)供(gōng)给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企趁(chèn)机(jī)获取低成(chéng)本土地，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债率(lǜ)普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本(běn)不断下滑，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当(dāng)前中特估的浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司(sī)尤其是(shì)央(yāng)企占(zhàn)据(jù)显著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低的(de)融资成本，优质的开发资源和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企(qǐ)相较于(yú)民营地产公司(sī)也是更有优势(shì)的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系等问题(tí)，市场对民营房(fáng)开企业的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮行业出清(qīng)的(de)过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的修复更明(míng)显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角度从中(zhōng)长期(qī)的(de)维度看，行业的(de)逻辑在于集中(zhōng)度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具备较快速发展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好(hǎo)、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创(chuàng)造持续现(xiàn)金流的企业(yè)。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业内部将出现分(fēn)化，要关注将(jiāng)受益于行业集中度提升的头部公司。”星石(shí)投资首(shǒu)席研究(jiū)官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话(huà)，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金投资部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方(fāng)面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先(xiān)是(shì)融(róng)资(zī)成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销(xiāo)售份额(é)持续(xù)提升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机构(gòu)需要多给(gěi)一些耐心(xīn)

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现(xiàn)的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的房企，主要是因为(wèi)过(guò)去两三年时间，尤其是(shì)在(zài)2021年下半年民(mín)营房企不怎么(me)投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续(xù)性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心(xīn)城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较大。投资的驱(qū)动(dòng)能够推动房(fáng)企销(xiāo)售(shòu)业绩的增(zēng)长，从而在2023年一(yī)季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过(guò)张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示，在房地产的复苏(sū)过程中(zhōng)，还面临着(zhe)一些不确定性。其实(shí)整个(gè)市场从四(sì)月份开始又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市(shì)都出现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而(ér)现在五月的(de)市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业(yè)的资金面(miàn)压力，可能会出现(xiàn)，到(dào)六月份房企为了(le)半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短(duǎn)期反弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力(lì)现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较大。

　　上海利檀投(tóu)资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就(jiù)不是(shì)赚快钱的时(shí)候(hòu)，只(zhǐ)能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极(jí)为少数的、做(zuò)得(dé)比同(tóng)行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整个行(xíng)业的(de)弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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