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触动的意思解释,颇受触动的意思

触动的意思解释,颇受触动的意思 是该取消预售制了:问题及建议

  文:任泽(zé)平团队  

  导读

  是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”,不足一个月时间,已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài),试点现(xiàn)房销售。

  1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了,用(yòng)你(nǐ)的钱,建(jiàn)你(nǐ)的房子,还烂(làn)尾了,这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房,没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了,不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会,这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然(rán)趋势,也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时,全国(guó)缺房子,开发(fā)商缺钱,预售制是权(quán)宜(yí)之计,现在全国(guó)套户比超过(guò)1,从大开发进入存量时代(dài),对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了,该取(qǔ)消了(le),改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱,一手交房,天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活,兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制,长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事,中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展,跨过这道关,解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

  2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售?大家想想,绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货,预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度,购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看,预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平,比如(rú),交房等待期一般为两年,在此期(qī)间(jiān),购房者不仅承担(dān)银行利息,还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看,预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张,若遇到(dào)下行周期,会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制,改(gǎi)为现房销售,这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展,一举多得,谋(móu)划长(zhǎng)远。

  3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度?预(yù)售制度怎么来的?国(guó)外什(shén)么情(qíng)况?简单科(kē)普一下(xià):商品房预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港,俗(sú)称卖(mài)楼花,卖期房,是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改,由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺,房企缺资(zī)金,借鉴中国香港(gǎng),引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实,当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是,重点(diǎn)来了!发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī),开发(fā)商在(zài)项目触动的意思解释,颇受触动的意思获得(dé)政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售,买家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款,而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以,预(yù)售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的(de),如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施(shī),一定会(huì)触发风险,对购(gòu)房民众不公平,所以不如借机取消预售制度(dù),以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性,现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài),取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆,不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会,当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活,只要坚持市场化改革,中国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题,让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性,安居乐(lè)业(yè)。

  4、简单讲,如果取消预售制(zhì),改为现房销(xiāo)售,开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn),而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn),这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障,这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量,实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善,是以客户为中(zhōng)心,房地产也不能例外,老百姓买房子是天大的事,烂尾毁三代,好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度,取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下,取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

  作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时,对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。(参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》)  

  目(mù)录

  1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

  1.1 起源(yuán):分层销售+“按揭”,霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

  1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo),引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式,形成(chéng)“中国内地版预售制”

  1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng),但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

  2 国际(jì)经验(yàn)

  2.1 美国:交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管,交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

  2.2 德国:可(kě)零首(shǒu)付购房,提供期房烂尾险

  2.3 英国:10%定(dìng)金保(bǎo)险保护机制,55%-80%房款交房时支付(fù)

  2.4 日本:为规范(fàn)期房交易立法(fǎ),设置期房(fáng)预付款保全措施

  2.5 新加坡:买方资金(jīn)由银行监管,享1年保(bǎo)修期后付尾款

  3 启示

  正文

  1 中国内地商品房预售制的前世今生

  1.1 起(qǐ)源:分层销售(shòu)+“按揭”,霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

  二十世纪五十(shí)年代在中国香港,楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式,但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí),分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài),中国香港还(hái)未推行公共房屋制度,许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅,住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高,不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位,需(xū)要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式,但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题,不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式(shì),如把楼宇契约切开,即“分契”,然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行(xíng),购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā),开发商资金周转加快。

  在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng),将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售,霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司,凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验,对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解,在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后(hòu),除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书,上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外,“卖楼花”是另外(wài)一个亮点,即先收取买家的订金,采用类似租金的分期付款形(xíng)式,等(děng)新楼落成时,收齐买家的钱,买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力(lì),加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售,也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题,降低投资风险(xiǎn),在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng触动的意思解释,颇受触动的意思)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特(tè)色,纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革,“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题,使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

  预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣,但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况,但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化,建(jiàn)立健全(quán)的监管机制,促进市场健康发展。例如,1960年,位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工,出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后,中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管,即要(yào)求(qiú)开发商在预售(shòu)前,确保地价款(kuǎn)已经全部支付,还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng),资金需(xū)放(fàng)入律师所托管,支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假,套取监管(guǎn)账户资金,中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户(监管(guǎn)账户)、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制,且(qiě)银行的责任上升,如出现房屋“烂尾”情况,银(yín)行将成最大风(fēng)险方,后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善,出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

  1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少,引进“卖楼花”模式,形成“中国内地版预售制”

  二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代(dài),中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题,引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来(lái),中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业,强调(diào)基础建设(shè),这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程,唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套(tào)问题,才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理,统一分(fēn)配,以租养房”的福利分房制度,住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn),福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题,因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大,而社会缺少大型房地产开(kāi)发商,商(shāng)品房供应量小的困境(jìng),此时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ),中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度(dù),先后(hòu)出台多(duō)项文件,大力(lì)支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如,1998年,国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革,加快住房建设的通知》文件(jiàn),决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配,逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制,从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制,允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房,解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题,开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发,形(xíng)成滚动开(kāi)发模式,住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化,中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策,支持购房者,极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

  引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后,经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压力,加快城镇住房(fáng)建设。具体来说,是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者,由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港,在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中,商品房预售流程(chéng)为:房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中,购房者需要(yào)一次性付清首付款,并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款,换言之,房屋未建成,开发商可能已拿到了全部购房款,这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言,预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

  1.3预售制推动城(chéng)市化进程,但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

  作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì),预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期(qī),同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应,推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng),不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求,也提高(gāo)了居民居住水平,中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区,从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居,住(zhù)房事业取得巨大进步,数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来,城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年,城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人,43年(nián)间增(zēng)长4.4倍;1981-2020年,全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里,增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告:2021》测算,1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平,城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米,城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套,套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方(fāng)式,2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63%,而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平,比重上升至87%。

  是该(gāi)取(qǔ)消预(yù)售制了:问题及建议(yì)

  预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng),行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年,房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平,累计上涨8.2倍(bèi),年复合(hé)增速(sù)10.6%。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元,累计上涨35.8倍,年复合增速17.8%。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元,累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍,年(nián)复合(hé)增速12.1%、21%。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn),房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起,队伍逐渐壮大。2018年,房地产企(qǐ)业数量达9.8万个,比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

  二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

  1)从经(jīng)济(jì)增长渠道,房(fáng)地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链特别(bié)长,高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2%(完全贡献),其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3%(直接贡献),房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9%(间(jiān)接贡献),其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

  2)从投资渠道,2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5%,其中(zhōng),房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3%。

  3)从金(jīn)融(róng)渠道,从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看,2021年12月为27.07%,如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务(wù),占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn),2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76%。如果房企大面积违约,将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

  4)从居(jū)民财富效应(yīng)渠道,根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》,2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元,大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看,2020年中(zhōng)国为66.6%,高于美国的27%、日(rì)本的37%、英国的(de)49%、法国的(de)56%、德国的64%。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高,主要(yào)是(shì)因为住房市值高,以及中国资本市场发育尚不成熟(shú),直接融资比(bǐ)例较低(dī),股票、债券市值较低,居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

  是(shì)该取消预售制了:问题及建议

  不可否(fǒu)认(rèn),预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài),当前的负(fù)面效应愈发凸显。

  从个人层面(miàn)看,绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货,预售(shòu)制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度,购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如,交房等待期一(yī)般为两年(nián),在此期间,购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī),还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外,购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系,如果(guǒ)开发(fā)商发生违约,购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì),但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还,因(yīn)此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

  从行业层面看(kàn),预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张,资金若遇(yù)到下行周期,会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn),进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

  从金融(róng)层(céng)面看,银行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方,一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善,出(chū)现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题,导致“烂尾”等情况,而房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同,已经从银行获(huò)得(dé)房款,如(rú)果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等,则风险完全(quán)由银行承担,银行将面临(lín)较大的坏账压力。

  从监管角度(dù)看(kàn),购房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)?楼盘“烂(làn)尾”,归根结(jié)底两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱(qián)”,即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设,商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体办法,由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng),各地实行“一城一(yī)策”。例如,太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40%左右,郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是,不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用,导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期,月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么,监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的(de)?实际上,在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下,抽(chōu)调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金,是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方,以(yǐ)工程建设(shè)名义,获(huò)得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金,再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企,而拨付的工程款,远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金,在房企各地项目间流动,变相加杠杆,这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性,房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设,形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式(shì),但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

  2 国际经验

  整体来说,国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点:

  1)预(yù)付款保护:对于(yú)购房者预付资(zī)金,一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机(jī)制(zhì),如英(yīng)国、日(rì)本;

  2)预付款比重:要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低,绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付;

  3)预付(fù)款支付方式:预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付,或按工程进度分期支付,或(huò)二者结合(hé);

  4)按揭贷款方式:一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款,一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款,按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放,购房者开始月供;二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款;

  5)房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护:为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险,在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时,保障购房者权益;

  6)房屋交付保护:房屋交付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì),一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后,开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期,通常(cháng)1-5年,保修(xiū)期(qī)满,购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

  是该取消预售(shòu)制(zhì)了:问题及建议

  2.1 美(měi)国:交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn),交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

  美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还,最低首付(fù)比例为3.5%,交房前仅支付首(shǒu)付(fù),其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn),交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管,交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

  定金(jīn)及首(shǒu)付环节,定(dìng)金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1%-5%,首付比(bǐ)例最低可低于3.5%,根据美国官方数据(jù),2021年美国平均(jūn)首付比例为12%。

  余(yú)款支付方面,除定金或(huò)首付外,购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

  资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面,美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金,购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi),购房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回,且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行,银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款,由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利益,银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证,通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

  是该取消(xiāo)预售制(zhì)了(le):问题及(jí)建议

  2.2 德国:可零首(shǒu)付购房(fáng),提供(gōng)期房烂尾险

  德国期房可零(líng)首付(fù)购房,房(fáng)款按建造工期进度支付(fù),按揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷,房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率,开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

  预售门槛(kǎn)方(fāng)面,德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前,购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng),签(qiān)订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi),定金(jīn)按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

  签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu),购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税(shuì),分别为(wèi)房屋售价的1.5%-2%、3.5%-6.5%,两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中,属于购房附(fù)加费(fèi)。

  首付方面,德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例,可零(líng)首付(fù)购房。

  余款方面,德国也采取按工期支付房款的(de)制度,一般分7笔进行(xíng)支付,具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō),支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工,支付比例可能(néng)是30%、28%、11.9%、7%、6.3%、4.9%、11.9%。

  按(àn)揭方(fāng)面,购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷,房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率,银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款,每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限,期限结(jié)束(shù)后(hòu),购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

  保(bǎo)险方面,德国保险公司针对期房设计了两种保险,保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时,保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复,开发商(shāng)破产,由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

  2.3 英国:10%定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制,55%-80%房款交房时(shí)支付(fù)

  英国预售制设有10%定金保险保护机制,交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20%-45%,资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

  订立合同前(qián),买卖(mài)双方均有一名律师,负(fù)责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节,各环节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

  定金方面(miàn),英国设(shè)置了10%定金保险保护机(jī)制,当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时,购(gòu)房者10%的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付,而超出10%的部分较难追回。

  首付方(fāng)面,首付比例通(tōng)常为10%-25%,首付需要在合同签订21天内支付。

  余款支付环节,英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式(shì),但是交房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī),一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5%-10%的款项,即交(jiāo)房前付款比例在20%-45%之间,剩(shèng)余款项交房后支付。

  交(jiāo)付环节,英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付,交付后方可按揭还贷。

  资(zī)金监管环节,英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé),资金也由律(lǜ)师监管,在确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng),由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī),卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商,即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关口,有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

  2.4 日本:为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法,设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

  日本期房交(jiāo)易立法,定金超5%或(huò)1000万日元时,开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”,交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20%,开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10%房款,交房后按揭还款。

  立法方面(miàn),日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡,叠(dié)加法律空白,社会上“一房二卖(mài)”现象普遍,为此,日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》,经多次修订,目前是唯一一部规范期房交易的法律。

  定金保护(hù)方面,根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》,对购房者支付定金超过5%或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分,法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施?即买卖双方(fāng)签订购房合同时,开发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同,设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险,并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外,其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾,购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付,同(tóng)时,开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn),一般约为房价的(de)10%。

  房款支付(fù)环(huán)节(jié),交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20%的定(dìng)金,签订购(gòu)房合同后,购房者即可向银行申(shēn)请贷款,但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款,除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

  2.5 新加坡:买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn),享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

  新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75%房款的订金,首付比例(lì)20%,余款按工程进度支付,所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù),交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15%尾款。

  订金支付环节(jié),新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制,即OTP,签(qiān)订OTP后需支付5%房(fáng)款(kuǎn)作为订金,OTP有效期(qī)14天,执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同,不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75%的房款。

  首付比例方面,签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu),购房者需支付15%的首付(fù)及印花税,同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

  余(yú)款支付上,新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式,《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定(dìng),要求所有开发商遵守,支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng),支付比例(lì)约(yuē)为20%、10%、10%、5%、25%。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款,月供在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增加,未放款部分无需月供。

  资金监管方面,购房者(zhě)的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户,账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后,购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期,此后购房者(zhě)支付15%的(de)尾款。

  3 启示

  一,短期来看,当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点(diǎn),重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面,加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力度,长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng),重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生,给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn),从现在起,对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营企业,加大支(zhī)持力度,由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业,为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财团,给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

  二(èr),中期(qī)来看(kàn),应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂(zá)性,兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节,建立开发商违约后定金保护机制,如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段,保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节,鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入,为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节,建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制,充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节,引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构,或由政府相关部门直接监(jiān)管,以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节,建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内,开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修,购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

  三,长期来看,取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面,98年(nián)房改(gǎi)时,全(quán)国(guó)缺房子(zi),开发商缺钱(qián),预售制是权宜之计,现在全国套户(hù)比超过1,从大开发进入存量时代,对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了,该取(qǔ)消了,改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面,取消(xiāo)预售(shòu)制,改(gǎi)为现房销售,开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段,而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信,这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障,这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量,实现良币驱逐劣币。

  

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