文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全(quán)国住(zhù)房和城乡建设工作(zuò)会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房销售。

　　1、是该(gāi)取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了，用(yòng)你(nǐ)的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力(lì)的(de)别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从大开发时(shí)代步入高质量发展阶(jiē)段(duàn)的(de)必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房(fáng)民众(zhòng)不公平的预售制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以(yǐ)后一手交(jiāo)钱，一手交房，天经地义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房企债务、恢复市场(chǎng)信心以及(jí)长效机(jī)制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税。如果(guǒ)按照经济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着(zhe)陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预(yù)售制是对购(gòu)买者(zhě)的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间(jiān)，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要(yào)承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金(jīn)链断(duàn)裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购房老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳(wěn)健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国(guó)外什(shén)么情(qíng)况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品(pǐn)房短(duǎn)缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严格的监管保障措施(shī)，开发(fā)商在(zài)项目触动的意思解释，颇受触动的意思获得(dé)政府批准后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国(guó)一样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余(yú)全部(bù)房款，而(ér)是根据开发商工(gōng)程进度在完全交房前进行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制度(dù)是(shì)需(xū)要严格(gé)的资金监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处(chù)罚措施作为保障的(de)，如果(guǒ)没有这些保障(zhàng)措施(shī)，一定会(huì)触发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段性，现在中国住房(fáng)进入存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负债降杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，当然这需(xū)要配套房企债务重组(zǔ)、复工(gōng)保交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技(jì)术活，只要坚持市场化改革，中国一(yī)定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房(fáng)地产回归实(shí)体经济和(hé)居住属性，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手(shǒu)段(duàn)，而是所(suǒ)见(jiàn)即(jí)所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对购房民众的(de)最(zuì)根本最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安(ān)居乐业、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发(fā)展的重大措施(shī)。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通金融支持当期三(sān)好生(shēng)、新模式(shì)等综合施策。

　　作者(zhě)十(shí)年前在国务院发展(zhǎn)研究中心参与财(cái)税改(gǎi)革方案研究时，对预(yù)售制、房地(dì)产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠(gāng)杆率等进行过(guò)长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化进程(chéng)，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香港，楼宇出租(zū)是地(dì)产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周转期长等问题(tí)，分层(céng)销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港还(hái)未推行公共房屋制度，许(xǔ)多人栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是相(xiāng)当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以一(yī)整栋楼为单位，需(xū)要雄厚的(de)资金(jīn)实力才能购买。虽(suī)然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一(yī)系列问题，不(bù)少地(dì)产商开(kāi)始探(tàn)求新(xīn)的(de)方式(shì)，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购(gòu)买楼宇的市民数量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入(rù)房地(dì)产销售，霍英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运业务的(de)经验，对于(yú)商品流通、资金周转有着(zhe)独到的见解，在努力寻(xún)求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的一块(kuài)地(dì)盘(pán)后(hòu)，除了分层出(chū)售(shòu)、还(hái)印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文(wén)字详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境(jìng)、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分期付款形(xíng)式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有(yǒu)了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力(lì)，加(jiā)速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分期(qī)付款”的销(xiāo)售模式成为当(dāng触动的意思解释，颇受触动的意思)时中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特(tè)色，纵观中国香(xiāng)港房(fáng)地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核(hé)心的住房供(gōng)不(bù)应求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也出现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管(guǎn)部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化，建(jiàn)立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建筑费用超支停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度的监管，即要(yào)求(qiú)开发商在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项(xiàng)目完成(chéng)，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑(zhù)师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发(fā)商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在银行开设的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且(qiě)银行的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动项(xiàng)目完工(gōng)。随(suí)着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度。建国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导(dǎo)向使前期发展工业化的(de)进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房(fáng)基础等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进一步(bù)推(tuī)进(jìn)城市(shì)化。但当时推(tuī)行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场发展(zhǎn)起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福(fú)利分房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等问题，因此福利分房制度不再适用于(yú)当(dāng)时的国情(qíng)。叠加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困境(jìng)，此时引(yǐn)入(rù)中国香(xiāng)港的“卖楼花(huā)”模式无疑是(shì)对内地房地(dì)产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房(fáng)地产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行住房分配货币化(huà)、住房供给(gěi)商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市(shì)场经济(jì)的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预售制，允(yǔn)许开发(fā)商(shāng)卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和开发时(shí)间周期(qī)长的两大难题，开(kāi)发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地开始房改货(huò)币化，中国人民银行等多(duō)方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地的(de)商(shāng)品房预售制度。预售制(zhì)的初衷是为(wèi)了(le)缓(huǎn)解房企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将正在建设中(zhōng)的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金(jīn)或房(fáng)款(kuǎn)的(de)行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地(dì)实践过程(chéng)中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产开(kāi)发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告登记-交付房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程进度付(fù)款(kuǎn)有所不同(tóng)。对中国(guó)内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了(le)高周(zhōu)转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要(yào)方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化(huà)发(fā)展(zhǎn)进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房地产(chǎn)市场快速发展阶段的资金需求，也提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小(xiǎo)区，从全民蜗居(jū)到基本适(shì)居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来，城镇(zhèn)化进程(chéng)进入快(kuài)速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住房存(cún)量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年(nián)中国内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套(tào)数从约3100万套增至(zhì)3.63亿(yì)套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预售(shòu)制在当前已成为(wèi)中国内地(dì)商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商品住(zhù)宅期房销售面(miàn)积(jī)占(zhàn)总销售面积的比重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历经二十多年长周期繁(fán)荣(róng)，行业各(gè)项(xiàng)指(zhǐ)标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积(jī)从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速(sù)10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销(xiāo)售面(miàn)积(jī)和销售金额分别从1.5亿(yì)平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到(dào)民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链特别(bié)长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产(chǎn)对金融、批发(fā)、建(jiàn)材的(de)带动最为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过三分之一。从房地产融资存量占社(shè)融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年(nián)12月占(zhàn)比为18.76％。如果房企大面积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行(xíng)不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠道，根据我(wǒ)们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算报告》，2020年(nián)中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法国的(de)56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要(yào)是(shì)因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低(dī)，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产(chǎn)证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发商之间的购房合(hé)同(tóng)、购(gòu)房者(zhě)和银(yín)行(xíng)的(de)按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张(zhāng)权(quán)力(lì)，但(dàn)依旧需要根据按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)合(hé)同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房者对行业(yè)的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为(wèi)按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂(liè)等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过(guò)与(yǔ)购房(fáng)者签订(dìng)的(de)预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银行获(huò)得(dé)房款，如(rú)果购(gòu)房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或短期不能还(hái)款(kuǎn)等，则风险完全(quán)由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看(kàn)，购房(fáng)者(zhě)的预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了(le)？楼盘“烂(làn)尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那(nà)就是(shì)“没(méi)钱(qián)”，即(jí)没钱付工程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预(yù)售管(guǎn)理办法》中明(míng)确(què)规定了开发企业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预(yù)售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定(dìng)，各地实行“一城一(yī)策”。例如，太原、昆明(míng)、重庆、长沙等城市(shì)重(zhòng)点监管资(zī)金(jīn)比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合(hé)肥(féi)等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成(chéng)本乘以建(jiàn)筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总额报价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款(kuǎn)未进入监(jiān)管(guǎn)账(zhàng)户(hù)、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却(què)被迫继续还(hái)款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账户(hù)资金，是行业“潜规则”。比如(rú)工程总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账(zhàng)户拨付(fù)资金，再由(yóu)工(gōng)程方将资金转给房企，而拨付的工程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些(xiē)方式套取(qǔ)的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这(zhè)样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房(fáng)企抽调资(zī)金统筹拿地、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形(xíng)成一种资(zī)金(jīn)循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有定金或预(yù)付款保护机(jī)制(zhì)，如英(yīng)国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是(shì)按工(gōng)程进(jìn)度付款，按揭贷款按(àn)照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二(èr)是房(fáng)屋交付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出现重(zhòng)大延期(qī)或重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期房由政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得(dé)购房者支付(fù)的(de)房款。二(èr)是开发商为购房者提供一(yī)定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修(xiū)期(qī)满，购(gòu)房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管(guǎn)，交付时开(kāi)发商(shāng)凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　美国(guó)期房(fáng)定金一定期限内无条(tiáo)件(jiàn)返(fǎn)还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其(qí)余房款交付(fù)后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国官方数据(jù)，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房者(zhě)在房屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方(fāng)面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金，购房(fáng)者的定(dìng)金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监(jiān)管。如果(guǒ)开发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者(zhě)资金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定(dìng)比例(lì)的贷(dài)款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直(zhí)接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得由政(zhèng)府相关(guān)部(bù)门经审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭(píng)证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房者支(zhī)付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房(fáng)款按建造工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买(mǎi)期房烂尾(wěi)保险。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进行预约公证(zhèng)，签(qiān)订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何原因(yīn)不能(néng)购买(mǎi)，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没有规定最低首(shǒu)付比例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工期支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目(mù)而异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工、内部(bù)水(shuǐ)暖电路完工、窗(chuāng)户玻璃完工(gōng)、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方(fāng)面，购房(fáng)者(zhě)可(kě)在支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分多次发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结(jié)束(shù)后(hòu)，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保(bǎo)险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或购房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订立合同前(qián)，买卖(mài)双方均有一名律师，负(fù)责(zé)沟通期房交易中(zhōng)的房产、资金、合同等各(gè)个环节，各环节内容确认无误(wù)后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开(kāi)发商出(chū)现(xiàn)财务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款比例相(xiāng)对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房(fáng)屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英(yīng)国期房预(yù)售资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师监管，在确(què)认工程进度(dù)、支(zhī)付(fù)相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资金(jīn)在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款保(bǎo)全措(cuò)施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例(lì)不(bù)超(chāo)房款的20％，开(kāi)发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物取引业法》，对购房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万(wàn)日(rì)元的部分，法律要(yào)求开发商必须完(wán)成定(dìng)金保全措(cuò)施才可(kě)预售。什么是定金保全(quán)措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金融机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构(gòu)或保险机构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购房者定金(jīn)的保(bǎo)证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受(shòu)该措(cuò)施(shī)保护。若开发商(shāng)倒闭导致(zhì)期房(fáng)烂(làn)尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明书(shū)向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机构或保险公司(sī)兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房(fáng)前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定(dìng)金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申(shēn)请贷款，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修(xiū)期后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户(hù)，交房后(hòu)满1年保修期后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新加坡开发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合(hé)同，不执(zhí)行OTP则退还(hái)3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷(dài)款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同样采取按(àn)工程(chéng)进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对期房付(fù)款(kuǎn)流程做了(le)统一详细规定(dìng)，要求所有开发商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等(děng)，支付比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的(de)增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目(mù)资(zī)金账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房(fáng)屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房(fáng)地产到了(le)政策出手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需(xū)和改善(shàn)型需求(qiú)的支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给(gěi)予强(qiáng)有(yǒu)力的金(jīn)融工具支持。另一方面(miàn)，从现在起，对还在正常(cháng)运转(zhuǎn)的房企包(bāo)括民(mín)营企业，加大支(zhī)持力度，由优(yōu)质房企牵头并(bìng)购(gòu)重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配(pèi)套。

　　二(èr)，中期(qī)来看(kàn)，应充分估计形势复杂(zá)性(xìng)和(hé)人性复(fù)杂(zá)性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复工保交楼(lóu)、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房地(dì)产(chǎn)税。定金环节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已(yǐ)支付定金冻结至房屋交付阶段，保障购房者定金安(ān)全。签(qiān)订合同环节，鼓(gǔ)励保险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及重大(dà)缺陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支(zhī)付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或(huò)交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房(fáng)者的权(quán)益。资金监管环节，引(yǐn)入独(dú)立(lì)于开发商、银(yín)行的第三方资金监(jiān)管机(jī)构，或由政府相关部门直接监(jiān)管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制度(dù)。保(bǎo)修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免(miǎn)费维修，购(gòu)房(fáng)者在保修期结(jié)束后支付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套户(hù)比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的(de)预售(shòu)制已经过(guò)时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的(de)过硬的产品质量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购(gòu)房民(mín)众的最根本最实质(zhì)的保障，这样将(jiāng)极大的提升开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

未经允许不得转载：橘子百科-橘子都知道 触动的意思解释，颇受触动的意思