饱受(shòu)争(zhēng)议(yì)的二(èr)手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐(zhú)渐得到监(jiān)管部(bù)门的(de)重视(shì)。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监(jiān)管(guǎn)总局联(lián)合(hé)发布了关于规范(fàn)房地产经(jīng)纪服(fú)务的意见(jiàn)。意见提及(jí)，近年来，部分(fēn)房(fáng)地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过高(gāo)费(fèi)用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交(jiāo)易当事人负担、侵(qīn)害其合法权益。

　　基(jī)于上(shàng)述背景(jǐng)，两部门从加强从(cóng)业(yè)主(zhǔ)体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合(hé)理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费、严格实行明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原地产首席分(fēn)析师张大伟称，随着城市(shì)发展，一(yī)二线(xiàn)城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐(jiàn)增加。以北京(jīng)、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交比例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交依赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开发商过(guò)渡到中(zhōng)介公司。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政(zhèng)策研(yán)究中心首席(xí)研究员李宇嘉表示，买房对居(jū)民(mín)来说(shuō)属(shǔ)于(yú)金额不(bù)低的大宗交易，由于二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易成本较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很(hěn)多中介利用信息不对称等(děng)问题，将非必(bì)要的收费夹带其中(zhōng)，如收取过桥(qiáo)融资、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相(xiāng)关(guān)市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和秩序整顿，是房地产市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫(pò)。”

　　中介(jiè)收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二手房市场(chǎng)中，历来对房地产经纪服务行业(yè)关注最多的(de)一个(gè)话题，便是房地(dì)产经纪服务费的(de)问题。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要(yào)监(jiān)管的重点，将是(shì)对房地产经(jīng)纪服务收费及中介交易(yì)进行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不(bù)菲的房(fáng)屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金额不低的中(zhōng)介(jiè)费。以(yǐ)北京某(mǒu)房地(dì)产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计(jì)算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合理(lǐ)确(què)定经纪服务(wù)收费(fèi)上，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提及(jí)，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和(hé)租赁经纪服务费(fèi)用(yòng)。鼓(gǔ)励按照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低(dī)的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪(jì)服(fú)务费(fèi)用。

　　据(jù)张(zhāng)大(dà)伟(wěi)介绍，目(mù)前房地产经纪服(fú)务收(shōu)费标准的最早依据(jù)是(shì)1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务(wù)收费的通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理收费，按(àn)成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目前(qián)北京(jīng)市执(zhí)行(xíng)的(de)2014年更新后(hòu)的收(shōu)费标准(zhǔn)，即根(gēn)据(jù)这样的规(guī)定：“少数特别(bié)复杂的住(zhù)宅(zhái)买卖(mài)经纪服务，经交易各方协(xié)商(shāng)同意，可在规定的(de)收(shōu)费标准基础上适当上浮，上浮(fú)幅度最高(gāo)不得超过(guò)10％。”这意味(wèi)着(zhe)，当前(qián)北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放(fàng)权”的精神，北(běi)京2015年取消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价(jià)，房地产经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用(yòng)过程中，相关(guān)监管部(bù)门当前并(bìng)未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标准进行明码标价即可。而(ér)房地产经纪(jì)服务机构在具体收取(qǔ)过(guò)程中，会结(jié)合房屋价(jià)值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中介费率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于(yú)明码标(biāo)价问题(tí)，两(liǎng)部门在此次意见中提及(jí)，房地产经纪(jì)机(jī)构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场(chǎng)所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混(hùn)合标(biāo)价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地产经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应当分别明(míng)确服务(wù)项目和收费(fèi)标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收(shōu)费清单，列明收费标准、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明(míng)显(xiǎn)高于市场平均水平的(de)房地产经(jīng)纪(jì)机构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门(mén)采取约(yuē)谈等综合措施(shī)进行重点(diǎn)监管(guǎn)。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不(bù)按(àn)规定明码(mǎ)标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反价格和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规(guī)的行为。对(duì)房地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违规信息，市场(chǎng)监管(guǎn)部门(mén)要依法依规纳入国(guó)家企业信用信(xìn)息(xī)公示系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要(yào)降(jiàng)了(le)？

　　鼓励按照(zhào)成交价格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着(zhe)，未(wèi)来豪宅的中介(jiè)费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华(huá)南(nán)区总裁兼深(shēn)圳(zhèn)中(zhōng)原总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务(wù)费率越低的(de)原则实行(xíng)分档(dàng)定(dìng)价(jià)，合理(lǐ)降低住(zhù)房买卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用，主要(yào)还是规(guī)范行业，打击收费过高的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市(shì)场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各家(jiā)收费普遍在合理范围内，加上经纪服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指(zhǐ)出，由于当前两部门(mén)提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即(jí)只(zhǐ)是纲领性文件而(ér)非规定(dìng)，未来如何具(jù)体认定其中的细则，还(hái)需要看(kàn)各(gè)城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服务领域的(de)调(diào)整改善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产(chǎn)权方(fāng)面有(yǒu)瑕(上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个xiá)疵，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等(děng)都可能对(duì)交易产生影响，这对房地(dì)产经纪(jì)服务行业的专业性提出(chū)更高的要求。”

　　58安居(jū)客研究(jiū)院研(yán)究总监(jiān)陆骑麟指出，在(zài)二(èr)手房买卖过程(chéng)中，原本应该由上下家各支付(fù)一半的(de)中(zhōng)介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会(huì)有这(zhè)样的情形(xíng)，因部分购房(fáng)者处于弱势地位，从而会出(chū)现中介费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿意承(chéng)担中介费，这(zhè)部(bù)分(fēn)费(fèi)用(yòng)也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约定俗成’的情况(kuàng)，一(yī)些房产中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单边收费的行为。部分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位(wèi)，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上(shàng)，再(zài)次向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费(fèi)用，而这部分(fēn)费用(yòng)，房东(dōng)往上海为什么被称为魔都？传说......，上海为什么被称为魔都四大魔都分别为哪四个往会将其(qí)转再(zài)次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相(xiāng)当于变相推高了房价(jià)。两部门提出严(yán)禁操纵(zòng)经纪(jì)服务收费，不仅有利(lì)于提高交(jiāo)易中操作的(de)透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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