万柳书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让这个(gè)位于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后(hòu)曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商(shāng)——中赫集团，也被拉(lā)向台前(qián)。

　　而(ér)如(rú)今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债(zhài)务(wù)人被中国信达追债，中(zhōng)国信达(dá)为了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中(zhōng)赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可问题是，这些(xiē)房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥巨资购入房产的(de)有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿(gǎo)，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难(nán)怪有(yǒu)网友(yǒu)调侃：“富人被割韭(jiǔ)菜的(de)时候(hòu)，他们(men)的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背(bèi)后，可能没你想象的(de)那(nà)么简单。

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　　富人(rén)被精(jīng)准收(shōu)割？

　　最惨(cǎn)的可能(néng)还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这(zhè)个位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶(dǐng)级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在(zài)京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒(héng)瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据(jù)京东拍卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的(de)处置(zhì)主体是中国信达资产(chǎn)管理股(gǔ)份(fèn)有限公司北京市分公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对(duì)北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良(li上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好áng)债权。截(jié)至2023年1月(yuè)31日，债权(quán)金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其(qí)中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫(hè)集(jí)团有限公司(sī)是(shì)共同债务人(rén)。目前，该项(xiàng)目已有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人(rén)。

　　从表面上看(kàn)，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪(háo)宅的背(bèi)后暗(àn)藏秘密。

　　据此前媒体报(bào)道(dào)，万(wàn)柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早(zǎo)已售罄。如果该报道属实，说明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国信达的拍卖页(yè)面上又注明这75套房子是“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些房子根本没有网(wǎng)签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就(jiù)把这75套房子抵(dǐ)押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海(hǎi)淀的顶(dǐng)级豪宅，最强学区(qū)房，万柳书(shū)院的(de)业(yè)主(zhǔ)基(jī)本都是北京的高端(duān)人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料(liào)，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的高管、合(hé)作(zuò)伙伴(bàn)、亲(qīn)戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款(kuǎn)并实(shí)际(jì)占有，那么，中国(guó)信达转让这笔(bǐ)不良债权回本(běn)的(de)愿(yuàn)望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失最大(dà)的，没准(zhǔn)还是债主中国(guó)信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业(yè)主已经支付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续的，如果业主没有过错，人民法院不得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以向法院提出(chū)执(zhí)行异议(yì)申请，请求法院解除查封(fēng)，同时可(kě)以联合起(qǐ)诉开(kāi)发商(shāng)，要求退还购房款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费(fèi)者(zhě)权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确了购房人的优先权：

　　商品房消费者(zhě)以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的(de)购买房屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋交付请求(qiú)权优先于建设工程价款优(yōu)先受(shòu)偿(cháng)权、抵(dǐ)押(yā)权以及其他债权的，人民法院应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付(fù)了部分价款的商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭辩论终结前已实际支付(fù)剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为(wèi)“已售未网签(qiān)”，那么这笔不良债权，实际上是个(gè)烫手山芋。可能(néng)不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套房子，还会(huì)被业主(zhǔ)讨回去。

　　中(zhōng)国(guó)信达，将会赔了夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地(dì)产界(jiè)的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债权公司中国(guó)信达申请不(bù)良(liáng)债权(quán)转让，可以追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华(huá)恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东。但(dàn)此前，赫华恒(héng)瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选(xuǎn)择退(tuì)出了赫(hè)华恒(héng)瑞的股东行列(liè)，中(zhōng)国金谷国(guó)际信托有(yǒu)限(xiàn)责任公司(sī)成为了(le)唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管(guǎn)理股份有限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集(jí)团既没有很大规模，也没(méi)有(yǒu)很高的国民知名度，但(dàn)却在北京(jīng)豪宅圈留下(xià)一(yī)个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七号院，作(zuò)为中赫集团进入(rù)北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出钓鱼岛(dǎo)七(qī)号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院，更是被誉为(wèi)“北(běi)京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中(zhōng)，抢下了(le)北京万柳地(dì)块，成(chéng)为北京当年的“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院就以(yǐ)神秘高(gāo)端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高(gāo)墙(qiáng)，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业(yè)内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸的缸、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰(chén)院的(de)树、北平府(fǔ)的院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅(zhái)圈的地位。2014年末上市的(de)它，对手是当时有名的融(róng)创(chuàng)观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府等，现如今，它远远超(chāo)过这些对手。

　　去年(nián)，万柳书(shū)院一套300平(píng)米的法拍(pāi)房，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说(shuō)明(míng)万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出了(le)8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发的豪(háo)宅(zhái)，也吸引了不(bù)少知名人士，如知名演员宋丹丹，就(jiù)住(zhù)在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居住在(zài)万柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定了中赫(hè)集(jí)团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外(wài)界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了，“卖北京城(chéng)最贵(guì)的房(fáng)，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在(zài)豪宅开发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为(wèi)履行能力而拒不(bù)履行(xíng)生(shēng)效法律文书确定义务，中赫集(jí)团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京(jīng)国安坑了？

　　中(zhōng)赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落(luò)到这个地步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万(wàn)柳书(shū)院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经(jīng)就曾深挖出背后的(de)中(zhōng)赫集团(tuán)，发现其(qí)深陷财务危(wēi)机。

　　从知(zhī)名(míng)豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖(lài)”，中赫集团实控人周金辉的(de)人生轨迹跟着急转(zhuǎn)直下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就在于收购(gòu)北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业务，先后进军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网(wǎng)站，但最终都(dōu)惨淡收场。最终，周金辉将转型的目(mù)光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中赫集团以(yǐ)35.5亿元参股国安足球俱乐部(bù)64％股权，成为(wèi)国安的(de)新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐部(bù)全部股(gǔ)权。如(rú)果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么(me)中赫集团拿下北京国安，总(zǒng)计花费(fèi)了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中(zhōng)赫为什(shén)么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其实控人(rén)周金(jīn)辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集(jí)团股(gǔ)份质押(yā)陆续质押，据企查查(chá)显(xiǎn)示，目前(qián)中赫集团共有11条股(gǔ)权出质记(jì)录。质权人包括海金商业保理、北(běi)京建工、山东国(guó)际信上一休一是什么意思，上一休一的工作好还是8小时好(xìn)托、中融信(xìn)托、中(zhōng)信(xìn)建(jiàn)设等。

　　这与入主北京国安的时(shí)间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京国安后(hòu)，不仅国安的经(jīng)营(yíng)状况没有(yǒu)得到(dào)改善，中赫集团也被拉入泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官(guān)网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资(zī)金压(yā)力，中赫集团和(hé)周金辉夫妇还(hái)在持续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团(tuán)股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营状况却(què)持(chí)续(xù)没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被(bèi)5次列被执(zhí)行人(rén)，执行标的高达11亿，北京(jīng)国安(ān)也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等共同成为被执行(xíng)人(rén)，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人(rén)成为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过(guò)在实(shí)控人都成为老赖的情况(kuàng)下，被执行10个多亿(yì)的北京国(guó)安，又如何能(néng)独善(shàn)其身？

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