导(dǎo)读

　　黄金(jīn)二十年(nián)之后，当下(xià)中国地产(chǎn)步(bù)入大分(fēn)化(huà)时代而非停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场黄金二十年(nián)。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅(zhái)销售面(miàn)积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况(kuàng)，据此判断(duàn)中国未来地产趋势。

　　有(yǒu)媒体渲(xuàn)染中国地产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人口普(pǔ)查(chá)调查数据显示城镇家庭(tíng)户人(rén)均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中(zhōng)国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上住建部披露(lù)的近6亿(yì)栋城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占比不到一(yī)成，其中还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇(zhèn)居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居(jū)住面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于1同样不意味着中(zhōng)国(guó)住宅市(shì)场已经(jīng)饱和。

　　我们(men)测算发(fā)现中国(guó)城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每户持有商(shāng)品住宅仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商品住宅套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比(bǐ)。

　　测算结果(guǒ)显示，目前(qián)城镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交(jiāo)付，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才(cái)拥(yōng)有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套(tào)房似乎意味(wèi)着户户有房，然而(ér)事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成(chéng)熟(shú)房地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡(héng)，是因为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流(liú)动(dòng)人口的租赁和置业需求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租房挣钱(qián)，在老家(jiā)买房，从而(ér)产生(shēng)了额(é)外的住宅需求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房(fáng)，中国未来地产(chǎn)司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文仍有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模(mó)缩(suō)小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断增加，导致(zhì)家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济板块(kuài)的分(fēn)化日益明(míng)显，区(qū)域经济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引着(zhe)人口流入，人口净迁(qiān)入城(chéng)市(shì)的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成(chéng)的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)。促成“老破(pò)小”住宅的改造势在必行。

　　第(dì)四，中(zhōng)国的人均住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积(jī)均较发达国家有着不小差(chà)距(jù)，“住上更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步(bù)入(rù)大(dà)分化时(shí)代而非停(tíng)滞期(qī)。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄(huáng)金发(fā)展期(qī)，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给(gěi)存在不(bù)足，这是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么当下房地产大(dà)分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产大(dà)分化必将体现在(zài)不同能级(jí)城(chéng)市之间，不同区域(yù)板(bǎn)块之(zhī)间，不同品(pǐn)质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城(chéng)市二(èr)手房(fáng)挂牌量突然激(jī)增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让市场不(bù)禁担心，中国的(de)房(fáng)子是否已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住宅(zhái)到(dào)底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还(hái)是供需(xū)平衡，或是仍然(rán)存在(zài)不足？可(kě)惜由于住宅存量数据并未公(gōng)布(bù)，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测(cè)算出中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有住宅(zhái)套数，回答当前的(de)房(fáng)子(zi)是否真(zhēn)的过剩了(le)？据此判(pàn)断未来房地产市场(chǎng)会(huì)如(rú)何发展。

　　一、如何有(yǒu)效观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断站不(bù)住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月(yuè)，在(zài)以全国自(zì)然(rán)灾害综合风险普查工作情况为主题(tí)的新闻发(fā)布会上，负责(zé)人(rén)对外(wài)披露(lù)：“住宅城(chéng)乡建设行业获取了全(quán)国(guó)近6亿栋城乡房屋建筑(zhù)数据以及80多万处市政设(shè)施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑(zhù)，平(píng)均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人(rén)，住(zhù)宅市场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有(yǒu)4700多万栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，其中城市(shì)家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户(hù)居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于(yú)1，看似意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水平(píng)不仅与房间(jiān)数(shù)量有关，更与(yǔ)房屋质量、居住(zhù)面(miàn)积、配套设施等(děng)因素密切相关。单单从人均住宅间数不(bù)能完全(quán)反映出城镇(zhèn)居(jū)民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套(tào)设施齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住(zhù)宅(zhái)的测算思(sī)路、数据和方(fāng)法

　　中国城(chéng)镇居民住宅(zhái)主要分(fēn)两(liǎng)大类，一(yī)类是商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)，另一(yī)类是(shì)保(bǎo)障房(fáng)、原公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目(mù)前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城镇住(zhù)宅数(shù)量。居民住宅相关数据有(yǒu)两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统计(jì)局(jú)）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人口普查(chá)数据）。计(jì)算(suàn)中国居民户均(jūn)住宅数量，我们主要(yào)用到上述两(liǎng)组数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅(zhái)改革(gé)始于(yú)1998年，1998年之(zhī)前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民(mín)户(hù)均住宅(zhái)套数(shù)分三步(bù)走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数相加，我(wǒ)们(men)就能够得到当前商品住宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够得到城(chéng)镇户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套(tào)户比=住宅总(zǒng)套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭(tíng)户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数(shù)）

　　=商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)户比/商品(pǐn)住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅(zhái)存(cún)量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前(qián)缺乏一个准确统计。我们利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步(bù)推算(suàn)中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到(dào)：

　　（一）中国商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和(hé)期房）。

　　中(zhōng)国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从(cóng)2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数(shù)=截止到2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套(tào)数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间(jiān)，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房(fáng)套数除以家庭(tíng)户数，算(suàn)出：

　　（三）目(mù)前中国(guó)城镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥有住(zhù)宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住(zhù)宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住(zhù)宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅(zhái)。其(qí)中自建住宅占比(bǐ)21％，购买商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占(zhàn)比6.1％，通过(guò)继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家(jiā)庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他(tā)住(zhù)宅和购(gòu)买二手房都(dōu)是商品住宅，因此将租(zū)赁(lìn)其他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加总，得(dé)到商品住宅占居(jū)民所有住宅(zhái)的比例(lì)为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期间商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住(zhù)宅的实(shí)际变化比例，从而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期房，中国(guó)平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用(yòng)，到(dào)2024年(nián)，中国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭都会(huì)拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三(sān)点含义

　　既然(rán)城镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户户有房”是(shì)否意(yì)味着中(zhōng)国城镇化进展(zhǎn)终结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余(yú)？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不意味(wèi)着住宅市场供需平衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素产生的住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地(dì)产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国(guó)、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户(hù)比均高于1.1，其(qí)中(zhōng)，英国的住宅套户(hù)比最高(gāo)，为(wèi)1.19，日(rì)本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均(jūn)刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求(qiú)，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿(yì)，省内(nèi)流动人口和省际(jì)流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学(xué)2017年的(de)中国城乡人口流动调查数(shù)据显(xiǎn)示，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南京工作的流动人(rén)口在老家(jiā)拥有住宅比例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工(gōng)人，但高房价迫(pò)使(shǐ)打工人回乡置(zhì)业。

　　流动人口(kǒu)实际上(shàng)会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套房。所以说户均一套房无法满(mǎn)足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需求。

　　（二(èr)）至(zhì)少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少(shǎo)老(lǎo)旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就(jiù)是约9000万户城(chéng)镇居民住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构(gòu)松(sōng)散、设施陈旧、安全(quán)隐患大等(děng)问题(tí)，如电线老化、管道等(děng)基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验(yàn)较差。

　　2000年以前建成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅(jǐn)为(wèi)27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴(yù)和厨(chú)房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足(zú)现(xiàn)代生活需求，在未(wèi)来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为(wèi)14.9％，二居室占比为33％。对(duì)比镇，城市(shì)家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是(shì)未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七普数据测(cè)算，2020年(nián)城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿平。暂不考虑两年(nián)间(jiān)农民带(dài)房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣(jùn)工(gōng)面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存(cún)量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超(chāo)过一半的家庭人均住宅建筑面积小于(yú)均值，近4成家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米，不及全(quán)国人均水(shuǐ)平的一半。若去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住(zhù)宅建筑面积(jī)低于15平方米的家庭界(jiè)定(dìng)为住(zhù)宅存在困难，若按这个标准算的话，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住(zhù)宅面(miàn)积为40平(píng)，即人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量(liàng)约(yuē)390.6亿(yì)平(píng)，较目前至少新(xīn)增(zēng)82亿(yì)平。

　　对比发达国家人均住宅面积(jī)，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高(gāo)于40㎡，中国的人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后，中国的人均(jūn)可(kě)使用面积为31.56㎡，这一差距将(jiāng)变(biàn)得(dé)明显。

　　若考虑约1.4亿(yì)的集体户人口，所(suǒ)需要的住(zhù)宅总量(liàng)会(huì)更多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来(lái)地产还会有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得(dé)到中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构(gòu)和(hé)动态(tài)趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了(le)中国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套住宅现实(shí)之下，中国未来城镇住宅需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭(tíng)户(hù)数增多，新户购房需求扩张。

　　过去20年我(wǒ)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均人(rén)口数(shù)不(bù)断下降(jiàng)，六普显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人(rén)口规模为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇户(hù)均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二人户的占比明显(xiǎn)上(shàng)升(shēng)，人口小家庭(tíng)化趋势将继续延续，导致户(hù)数会(huì)因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致(zhì)经济发展带来的新增(zēng)住(zhù)宅需求旺盛。

　　中国经济板块的(de)分(fēn)化日益(yì)明显(xiǎn)，资(zī)源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济带、都市圈中心(xīn)城市流入，区域经济资源分(fēn)配的(de)再集中吸(xī)引着人口流入(rù)。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必(bì)涉及到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年(nián)常住人口(kǒu)增量(liàng)为72万(wàn)，而出(chū)生人(rén)口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万(wàn)人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住(zhù)宅的家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅建造时间为2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的家(jiā)庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住(zhù)宅需求(qiú)中(zhōng)，有7成家(jiā)庭购买了商品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经(jīng)济(jì)适(shì)用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城(chéng)中(zhōng)村(cūn)和(hé)旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比(bǐ)势(shì)必会进一(yī)步(bù)上升。

　　2000年以前(qián)建造的住宅建筑面积(jī)还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城镇(zhèn)家庭约9000万户。破旧的城中村、老公有住宅，建(jiàn)筑面积小、质量低、基(jī)础设施配套差、没有或少(shǎo)有物(wù)业管理(lǐ)，居民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善(shàn)性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子(zi)”的改善性(xìng)需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房受(shòu)限于资金，倾向于(yú)中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高(gāo)生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央(yāng)经济工作会议明确指出支持(chí)住(zhù)司马光好学文言文翻译及注释，司马光好学文言文翻译及原文宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为1.71间(jiān)，无论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的人均住宅间数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切正向联系。随着经济(jì)发展水平的(de)提(tí)高，中国的人均住宅间(jiān)数与(yǔ)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供(gōng)给(gěi)存在不足(zú)，供需出(chū)现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基(jī)石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分化时代已至，这种分化(huà)不单局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房(fáng)之(zhī)间的差异也将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提(tí)示

　　人口普查数据调查的是人，并(bìng)不(bù)是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统计偏差。商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比实际值可能偏(piān)低(dī)，其增(zēng)速可能超预期。

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